Immobilier : la loi Duflot encadre insufisamment les syndics

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(Crédits : DR)
La première version de la loi Duflot sur l'immobilier s'attaquait à la question des syndics. Le texte actuel a été édulcoré. Il est pourtant essentiel de mieux encadrer les relations entre copropriétés et syndics. Par Pierre Olivier, directeur général Coproplus

Après de longs mois de concertation avec les professionnels et les consommateurs, Cécile Duflot a présenté au parlement à l'automne dernier, son projet de loi ALUR, dont l'un des volets vise l'amélioration de la gouvernance et des conditions de gestion et d'entretien des copropriétés.

En effet, le rapport du sénateur Braye de janvier 2012, "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés" avait mis l'accent sur la spirale infernale qui entraîne un grand nombre de copropriétés vers une inexorable dégradation à laquelle les copropriétaires ne peuvent plus faire face.

Les effets pervers d'une mauvaise gouvernance de la copropriété

Ce document expose les effets pervers des conditions de gouvernance du régime atypique de la copropriété, instauré par la loi de 1965. Le manque de confiance des copropriétaires envers leur mandataire externe, le syndic, et la primauté du droit individuel sur le droit collectif privent nos immeubles de la programmation d'un entretien préventif, comme il est d'usage pour nos voitures.

Ce défaut d'entretien conduit à une augmentation des charges, dont énergie et réparations en urgence, et à une dévalorisation du patrimoine. Les propriétaires occupants solvables préfèrent alors quitter le navire, déstabilisant le fragile équilibre économique et social de la structure. Les défaillances individuelles apparaissent puis les impayés des uns entraînent progressivement la défaillance collective. L'injection massive d'argent public dans l'habitat privé est alors la seule réponse possible pour la résolution de ce phénomène sociétal.

Toutefois ce constat réaliste n'est pas toujours perçu à sa juste mesure par nos élites car ce fléau épargne les zones de fortes tensions du marché immobilier, notamment le centre des grandes métropoles.

Pourtant chacun pourra aujourd'hui constater que l'état général des immeubles en copropriété, en banlieue et en province, là où elles sont les plus nombreuses, est plus mauvais que celui des logements sociaux gérés par des bailleurs décideurs responsables.

La première version de la loi Alur porteuse d'espoir

Pour nous praticiens, conseillant les copropriétaires pour l'amélioration de leur gestion et l'entretien de leur patrimoine, la version de la loi ALUR adoptée en première lecture était porteuse d'espoir, à travers une série de cinq mesures de nature à sensibiliser les copropriétaires sur le besoin d'entretien et à rétablir la confiance avec leur syndic.

  1. Le compte bancaire séparé, incontournable pour toutes les copropriétés,
  2. Le fonds de prévoyance destiné à organiser les moyens de compenser l'usure des biens communs
  3. L'immatriculation, carte d'identité des copropriétés
  4. Le diagnostic technique global, et la fiche synthétique, sources d'information des copropriétaires
  5. La création du Conseil national et des commissions régionales de contrôle

A notre avis, ces mesures sont complémentaires et absolument indispensables pour prévenir les difficultés des copropriétés.

Le lobby des syndics a fait pression

Depuis le vote du Parlement en première lecture, plusieurs aménagements sont intervenus en commission des affaires économiques, puis dans les amendements acceptés ce 16 janvier en deuxième lecture par l'Assemblée. La nature des modifications et en particulier de nouvelles dérogations sur l'usage du compte bancaire séparé (jusqu'à 20 logements !) ou le recul sur le fonds travaux obligatoire et la création des instances régionales de contrôle illustre la pression exercée par le lobby des syndics sur le gouvernement et les députés pour obtenir des aménagements favorables aux intérêts de leur profession mais qui réduisent la portée des changements espérés pour la bonne santé des copropriétés.

Une mince espoir de voir le Sénat rectifier le tir

Il nous reste un mince espoir que le Sénat puisse encore rectifier le tir, c'est pourquoi je souhaite développer ci-après la justification et l'importance de chacune des mesures de cette palette.

Compte unique: une mise sous tutelle

Parmi les curiosités du fonctionnement de la copropriété, l'usage du compte bancaire unique du syndic marque une exception que la corporation des syndics défend bec et ongles par des mesures dérogatoires et des ruses visant uniquement la défense de ses propres intérêts.

A l'heure où l'administration et les entreprises passent à l'e-gestion avec les échanges électroniques garants de transparence et de traçabilité, les syndics préfèrent conserver une gestion financière opaque, introvertie, avec compte commun et carnet de chèques.

Il est évident qu'au delà du profit apparent, mais limité, du placement d'une trésorerie groupée, le compte bancaire unique apporte au syndic de nombreux avantages, parmi lesquels :

  • La création d'une forme de centrale d'achat avec des négociations particulières de commande et de règlement dont se plaignent à la fois les fournisseurs et les clients réels, les copropriétaires.
  • La facilité à facturer des prestations particulières auprès des copropriétaires, comme les frais élevés de recouvrement automatique, sans toujours apparaître dans la comptabilité du syndicat.
  • L'impossibilité de faire un contrôle complet des comptes, à défaut de référence externe, le relevé. En effet il n'est pas possible de vérifier que les opérations inscrites en comptabilité reflètent exactement les opérations de trésorerie réelles. Sans compte bancaire séparé, il ne peut y avoir de réelle étanchéité des comptes des copropriétés qui utilisent le même compte bancaire.
  • La viscosité du transfert de la trésorerie en cas de changement de syndic, alors que le transfert, de signature est immédiat en cas de compte bancaire séparé.

La copropriété a intérêt au compte séparé

La copropriété n'a que des avantages à utiliser un compte séparé. Une trésorerie saine rapportera à la copropriété alors qu'une trésorerie tendue sera le signe avant coureur d'une situation de fragilité.

La surveillance du compte par Internet (simple consultation) permet au conseil syndical d'aider le syndic à prendre les mesures adéquates auprès des défaillants, avant la détérioration de la situation. D'ailleurs l'expérience montre que les copropriétaires, réticents à payer « au syndic ce voleur » pour des motifs divers, sont plus enclins à régler leur contribution « à la copropriété » sur compte séparé dès lors qu'ils sont informés de l'incidence de leur comportement sur le fonctionnement de la communauté.

Le compte séparé est donc le premier signal d'alerte et premier remède de la prévention des impayés, alors que la couverture des défauts de paiement par le syndic, en sus d'être illicite, constitue de fait un encouragement au laxisme, qui ne fait que retarder les échéances et amplifier les désordres.

En cas de changement de syndic, la continuité des flux financiers est directement assurée, sans risque de voir apparaître des prestations complémentaires liées au changement.

La meilleure garantie financière en cas de défaillance du syndic

Enfin signalons que l'usage du compte bancaire séparé est la meilleure garantie financière pour la copropriété puisque la défaillance du syndic, résultat éventuel des défaillances d'autres copropriétés, ne peut atteindre celles qui ont placé leurs fonds sur des comptes indépendants.

En résumé l'usage du compte bancaire du syndic est une véritable mise sous tutelle de la copropriété qui perdurera pour la très grande majorité des copropriétés, celles de moins de 20 logements.

Le fonds de prévoyance, indispensable, mais parfois facultatif selon la loi

Inutile de s'étendre sur l'importance du fonds de prévoyance qui permet de faire prendre en charge le coût de l'usure, au fil du temps, par ceux qui la consomment. Cela se substitue aux dispositifs d'investissement et d'amortissement, généralisés dans toutes les structures de gestion.

On peut toutefois s'étonner de la dispense dont pourraient « bénéficier » en particulier les jeunes copropriétés. Pour s'en convaincre il suffit d'extrapoler sur le sort des nouveaux ensembles construits sous les régimes successifs de défiscalisation, avec des engagements locatifs de moyenne durée.

Pendant cette période obligatoire, les investisseurs, souvent déçus par les promesses non tenues des promoteurs quant aux charges réelles des programmes BBC, font assurer les dépenses de fonctionnement par leurs locataires mais ne vont faire aucun investissement d'entretien lourd. Ils vont ensuite se dégager laissant (à quel prix ?) aux futurs acquéreurs des ensembles dégradés sans réelle compensation financière de l'usure consommée au cours de ces premières années.

Tous les symptômes de création de friches immobilières

Il y a tous les symptômes de création de friches immobilières à moyen terme. Qui les prendra en charge ?

Par ailleurs la capacité à décider la suspension du fonds à l'initiative de l'Assemblée des copropriétaires constitue en pratique une dérogation qui enlève tout caractère obligatoire à la mesure. Faisons confiance au syndic, comme pour le compte séparé, il saura gérer ces dérogations !

Pourtant tous les praticiens s'accordent pour considérer que le seuil de 5 % du budget de fonctionnement à placer obligatoirement en fonds de prévoyance est très insuffisant pour couvrir l'usure et donc le besoin de financement des travaux futurs qui se situent, selon les configurations, entre 20 et 50% de ce budget de charges courantes.

La seule raison qui pourrait justifier une telle suspension serait l'atteinte d'un montant supérieur aux besoins d'entretien futur, ce qui ne pourrait être atteint qu'à la suite d'un événement exceptionnel, comme le placement d'un produit financier consécutif à la cession d'actifs (densification foncière) ou l'exploitation de biens communs (antennes).

L'intérêt individuel des copropriétaires, dont le cycle moyen de possession se situe entre 5 et 10 ans sera toujours de voter cet « échappatoire » permettant de se soustraire à cette pseudo-obligation.

L'immatriculation : une voie d'émancipation

J'ai parfois décrit la copropriété comme un « sans papiers ». En effet cette entité n'est référencée dans aucun répertoire officiel. La mosaïque de copropriétaires, constituée en syndicat, n'est adressable qu'à travers son syndic. Une aide externe aux copropriétés est difficile, tant pour les collectivités territoriales qui cherchent à accompagner des copropriétés « avant qu'il ne soit trop tard » et investissent pour tenter de les répertorier et de les caractériser, que pour les acteurs externes (architectes, bureaux d'études ou conseils) qui butent sur la barrière « syndic » avant de pouvoir communiquer avec un « prospect ».

En matière de marketing, la copropriété ce n'est donc pas du « b to b » ni du « b to c » mais une forme originale de « b to s » (syndic) totalement à l'écart des pratiques usuelles. C'est l'une des principales raisons des difficultés du Plan Bâtiment Grenelle dont les résultats sont bien inférieurs en copropriété par rapport à ceux obtenus pour toutes les autres formes d'habitat.

L'immatriculation permettra de désenclaver ce domaine qui à l'aube de la transition énergétique a beaucoup de besoins mais pas encore de réel marché organisé et ouvert.

Du diagnostic technique global à la gestion prévisionnelle de l'entretien

Lorsqu'un acquéreur devient copropriétaire chez le notaire, il contracte souvent un crédit sur une vingtaine d'années mais il n'a qu'une très faible connaissance des engagements associés à cet acte et notamment la consistance et l'état des parties communes qu'il devra entretenir, pendant la période de remboursement. Le carnet d'entretien obligatoire indique au mieux ce qui a été fait mais ne décrit pas le « reste à faire », qui apparaît toujours comme une « mauvaise surprise » à financer en sus.

Le diagnostic technique global et la fiche synthétique répondent à ce besoin et placent le copropriétaire face à ses responsabilités. Ces informations alimentent la prise de conscience collective de la nécessité de gestion prévisionnelle de l'entretien et de programmation cohérente des futurs travaux.

Le contraste entre les sommes engagées et la faiblesse des contrôles

Une autre curiosité du domaine de la copropriété est le contraste entre la hauteur des sommes engagées tant en investissement qu'en fonctionnement et la faiblesse des contrôles.

A notre avis la copropriété est l'une des rares organisations où la mission de contrôle est légalement confiée à une entité bénévole, le conseil syndical, dont la compétence est très inférieure à celles des professionnels qu'il est censé contrôler ! Il ne faut donc pas s'étonner si les opérations de contrôle de gestion lorsqu'elles peuvent être conduites par des opérateurs externes professionnels, appelés à l'initiative des copropriétaires ou de collectivités, donnent l'occasion de rapports éloquents.

Si les véritables abus sont rares, les petites entorses, défauts de contrôle, de transparence, de formalisme ou d'optimisation des charges et les obstructions à la libre concurrence entre syndics sont très fréquents.

Le double langage du syndic

Il est étonnant de constater le double langage du syndic qui, d'une part, se plaint de la faible rentabilité de son activité, alors que les tarifs sont libres, mais, d'autre part, déploie beaucoup d'énergie pour protéger son portefeuille de clientèle, parfois par des pratiques déloyales. C'est ben la preuve de l'existence de sources de revenus dérivés.

En cas de litige, même sur des enjeux de moyenne importance, le seul moyen d'action du syndicat des copropriétaires est le TGI, qu'il ne peut alerter qu'à travers son mandataire… le syndic ! La lourdeur de la démarche, en coût et en temps, décourage les velléités, mais alimente le climat de suspicion dont souffre la profession.

L'existence d'instances nationales et régionales facilement accessibles aux copropriétés pour mieux réglementer et arbitrer ces conflits serait donc essentielle. Ces commissions trouveraient leur légitimité dans l'équilibre de leur composition comprenant des professionnels syndics, des consommateurs et des experts externes.

Notons par ailleurs la distorsion entre la position des professionnels de l'immobilier qui agrègent les besoins de leur profession (transaction + location + syndic) alors que la demande terrain porte essentiellement sur l'activité syndic dont la problématique est très spécifique.

Travailler ensemble dans un climat serein

La copropriété, pour son entretien, doit faire face à ses nouveaux enjeux économiques, énergétiques et sociaux. Elle a besoin de professionnels avec qui elle pourra travailler en confiance et transparence.

La loi ALUR est pour cela un bon vecteur. La profession de syndic doit clarifier son modèle économique et s'adapter à l'évolution des besoins de la copropriété, plutôt que de chercher à la plier aux exigences du protectionnisme de son pré carré. Nous espérons donc que les fondements des textes de la première version seront finalement préservés. Favoriser l'accès à la co-propriété c'est bien. Organiser les moyens de l'entretenir c'est mieux !

 

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Commentaires
a écrit le 20/01/2014 à 11:01 :
Article très pertinent, contrairement à celui du commentaire de RAMALFA, ancien syndic, injurieux, lequel n'a sûrement jamais défendu les copropriétaires.
Après tout, tout ce qui est excessif n'es-il pas insignifiant ?
a écrit le 19/01/2014 à 11:18 :
Excellent article, le journaliste connaît parfaitement la situation ! Que va prévoir la LOI lorsque les problèmes qui dégradent la Résidence sont signalés, par les copropriétaires au syndic qui la gère (et connus du Conseil syndical !) et que ce SYNDIC a DECIDE de NE RIEN FAIRE ??! Et surtout lorsqu'une responsable du syndic s'est rendue sur les lieux pour constater ?!
a écrit le 19/01/2014 à 11:07 :
Article bien écrit : le journaliste connaît bien les problèmes des copropriétaires envers leurs syndics !? En effet les syndics refusent de voir les problèmes des résidences qu'ils gèrent, et qui leurs sont signalés par les copropriétaires, et ne veulent rien faire ?! Demandez à CITYA au sujet de la Résidence Les Jardins de la Babote, 10 rue d'Alger à Montpellier, qu'il gère !!!!??? Jusqu'à quand ?!
a écrit le 18/01/2014 à 20:29 :
Excellent article merci à vous M. Olivier ainsi qu'à la Tribune. Même en cas de changement de syndics ces pratiques mesquines et avides continuent car elles ne sont pas cadrées par la loi et si on a pas envie de vivre en pavillon en banlieue ça devient avec le chômage un problème économique même pour un copropriétaire !
a écrit le 18/01/2014 à 19:49 :
C'est une opinion....d ailleurs déformé , pas un article .
La mauvaise connaissance des copropriétés est fragrante.
Exemple, l immatriculaton....le Cadastre fait déjà cela depuis....Napoléon.
Le compte séparé n apporte rien , sinon des frais Bancaires, mais pourquoi pas.
Le fonds de prévoyance, c'est donné votre argent au Syndic.....sans les dépenses à effectuer en face. Je Préfère le laisser sur mon Livret A....plus sur et les intérêt sont pour moi.
Copropriétaire c'est être PROPRIETAIRE et disposer LIBREMENT de son bien .
Arrêter votre délire, vendez et acheter un pavillon en banlieue
a écrit le 18/01/2014 à 19:47 :
C'est une opinion....d ailleurs déformé , pas un article .
La mauvaise connaissance des copropriétés est fragrante.
Exemple, l immatriculaton....le Cadastre fait déjà cela depuis....Napoléon.
Le compte séparé n apporte rien , sinon des frais Bancaires, mais pourquoi pas.
Le fonds de prévoyance, c'est donné votre argent au Syndic.....sans les dépenses à effectuer en face. Je Préfère le laisser sur mon Livret A....plus sur et les intérêt sont pour moi.
Copropriétaire c'est être PROPRIETAIRE et disposer LIBREMENT de son bien .
Arrêter votre délire, vendez et acheter un pavillon en banlieue
a écrit le 18/01/2014 à 12:23 :
Je suis un ancien syndic, à la retraite depuis 17 ans, et j'ai rarement lu un tel ramassis de conneries.
L'auteur de cet article fait manifestement partie des imbéciles qui pensent que tous les syndics sont pourris et ne se préoccupent que de leur intérêt personnel.
Or l'intérêt bien compris d'un syndic est de satisfaire ses copropriétaires par la qualité de son travail. Autrement les copropriétaires changent de syndic et il faut savoir qu'il n'est absolument pas rentable de remplacer une copropriété par une autre car la première année requiert énormément de travail et n'est donc pas rentable.


J'ai exercé diverses activités très différentes dans ma vie (4) mais je dis que celle de syndic
est la plus prenante et la plus dure de toutes.
Réponse de le 20/01/2014 à 23:27 :
C est vrai c est une vocation...
a écrit le 18/01/2014 à 11:35 :
Et pour cause... des prix fous, surtout dans les grandes villes ! On s'arrange pour saigner à blanc les petits propriétaires ou les décourager avec des charges hors de prix, comme ça les mairies peuvent préempter et construire des logements sociaux pour remplir leurs cahiers des charges. Un système opaque, avec des syndics qui appartiennent à de grands groupes privés et des actionnaires masqués. Duflot and Co ne s'attaqueront jamais à leur fructueux fond de commerce: une main dans le social, l'autre dans le porte monnaie.
a écrit le 18/01/2014 à 9:51 :
Merci pour ce commentaire. Je suis un futur copropriétaire d'une résidence BBC en construction et j'ai lu très attentivement votre article.
a écrit le 18/01/2014 à 9:47 :
chemise hawaienne, la classe :) manque la chaine en or qui brille, et les nanas tombent comme des mouches.
Réponse de le 20/01/2014 à 23:25 :
Très vrai !! Kéké...
a écrit le 17/01/2014 à 20:15 :
LA LOI DUFLOT : MANQUE DE PROFONDEUR

Les gros profits des syndics ne viennent pas de leurs honoraires, leur tarifs et encore moins de la facturation des photocopies. Leurs gros gains et bénéfices proviennent des travaux dans les immeubles.

Dans les assemblées générales il est très facile d’imposer l’idée des travaux « qu’il faut faire » pour le représentant du syndic qui est perçu à tort comme l’architecte de l’immeuble. Facile parce que tout naturellement l’immense majorité des copropriétaires n’ont pas les connaissances nécessaires en architecture, en construction, des prix réels et honnêtes, ni du besoin réel des travaux. On peut imaginer que ces personnes ne font pas leur travail gracieusement. En terme juridique, on pourrait parler d’abus de faiblesse.
Comme disait le cadre d’une grande entreprise propriétaire de 40 % des syndics du pays : « les syndics ont l’ordre de faire des travaux dans les immeubles, nécessaires ou inutiles, bien faits ou avec des malfaçons. S’ils sont de mauvaise qualité, tant mieux parce qu’il faudra réparer deux ou trois ans plus tard. »
Leur façon d’opérer est simple mais la très médiatique Loi Duflot n’en tient pas compte.

Pour l’exemple, prenons une entreprise propriétaire de quatre cents syndics du pays et supposons que chacun de ses syndics gère vingt copropriétés. Le propriétaire du groupement des syndics comme les syndics individuels ont le pouvoir de donner du travail à plusieurs entreprises de différentes spécialités : maçonnerie, plomberie, électricité, chauffage, jardinerie ainsi que la plus coûteuse de toutes, l’entreprise d’imperméabilisation. On néglige souvent la fameuse garantie décennale, qui doit être jointe à la facture selon la loi. Deux ou trois ans après la dernière réfection de la terrasse ou du toit si l’architecte dit qu’il faut la refaire, les copropriétaires payent à nouveau.
Ces situations dont la Loi Duflot ne tient pas compte, nous mène vers un accord convenu et non écrit qui dit « cette fois pour toi la prochaine pour moi » parmi les entreprises avec lesquelles le syndic est arrivé à une entente.

OPERATION APPEL D’OFFRE.

Dès que l’architecte et le promoteur d’un immeuble ont trouvé un grand travail à faire « d’urgence » le syndic désigne l’entreprise « C » pour le faire à un bon prix pour l’entreprise puisque il n‘y aura pas de concurrence. En même temps le syndic demande aux entreprises « A » et « E » de faire des devis sur le même travail mais augmentés de 8% et 10%. Ces documents en main il est aisé pour le représentant du syndic de démontrer à l’Assemblé Générale qu’il a eu un très bon prix pour tel travail. Les copropriétaires en assemblée qui n’y connaissent rien n’ont pas d’autre solution que de voter pour.
Une illusion ? Pas du tout. L’autorité peut constater que ce sont toujours les mêmes six ou sept entreprises qui font toujours les travaux dans les immeubles dont le syndic à la charge. Pas besoin d’une imagination débordante pour imaginer où va l’argent collecté ainsi en bande organisé.
Difficile de ne pas s’interroger sur d’éventuelles connivences qui dévoileraient les montants pour favoriser l’entente avec une société. La transparence n’est pas de ce monde.
Si la Loi Duflot prétend défendre les droits des copropriétaires, il lui manque tout un chapitre sur les appels d’offres sincères car c’est de là que surgissent les vrais abus financiers de copropriétés et non pas des honoraires et tarifs des syndics.
a écrit le 17/01/2014 à 18:49 :
Compte séparé : ce n'est pas parce que vous le payez (sous forme de suppléments d'honoraires du syndic, parfois très élevé) que vous en avez réellement un : par exemple les charges peuvent être facturées par un "centre d'encaissement" national ...
Caresser le Conseil Syndical dans le sens du poil ... ça aide bien le métier de syndic
Vérifier les comptes de façon précise : mission impossible : photocopies de factures ... factures concernant plusieurs copropriétés ... (relevés !) etc.
Bon courage
Formation des membres des Conseil Syndicaux (dont beaucoup de membres se sentent "valorisés" au lieu de "concernés" par leur rôle) : où en est-on de cette formation un temps envisagée comme "obligatoire " à défaut d'être "utile" ??
a écrit le 17/01/2014 à 18:44 :
J'adore sa chemise.... Elle ne nuit pas le moins du monde à son propos

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