Réforme Duflot : clap de fin ?

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Hormis sur un volet (crucial), la loi Alur ne devrait plus être modifiée sur le fond d'ici son adoption.
Hormis sur un volet (crucial), la loi Alur ne devrait plus être modifiée sur le fond d'ici son adoption. (Crédits : Copyright Albert Caen pour La Tribune)
Après de multiples polémiques et débats sur la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), les positions semblent définitivement figées avant la deuxième lecture au Parlement, hormis peut-être sur les compétences en matière d’urbanisme.

Après une deuxième partie d'année 2013 très tumultueuse pour l'immobilier à cause des débats sur la loi pour l'accès au logement et urbanisme rénové (Alur), le début de l'année 2014, marqué par la deuxième lecture du projet de loi qui démarre ce mardi à l'Assemblée, devrait être plus calme. Le ministre du logement Cécile Duflot, qui porte la loi Alur, a en effet accordé entre temps plusieurs concessions aux professionnels de l'immobilier et aux propriétaires qui se sont insurgés lors de la première lecture.

La garantie universelle des loyers optionnelle

En première ligne, la fameuse Garantie universelle des loyers (GUL). Son caractère obligatoire avait suscité la controverse au sein des acteurs de l'immobilier. Mais au final la GUL ne sera qu'optionnelle. Ce volet de la loi Alur a en effet été réécrit par les députés de la commission des Affaires économiques de l'Assemblée nationale en décembre, et ce avec l'accord du gouvernement.

Concrètement, sur le futur bail type, le bailleur devra cocher une case s'il ne veut pas de la garantie universelle des loyers. S'il accepte de la souscrire, elle le couvrira gratuitement sur 18 mois pour un montant plafonné au loyer médian du quartier, et si le taux d'effort du locataire (part de ses revenus consacrée au logement) est inférieur ou égal à 50%. Initialement financé par une taxe, le dispositif, dont le coût est désormais estimé à entre 400 et 450 millions d'euros, tirera ses ressources pour entre 200 et 250 millions d'euros du 1% logement ; et pour le reste sur l'enveloppe des 40 milliards d'euros de crédits budgétaires. La GUL sera mise en place le 1er janvier 2016.

L'encadrement des loyers pour fin 2014

L'autre mesure très polémique de la loi Alur, l'encadrement des loyers, n'est en revanche pas modifiée à ce stade. Elle sera appliquée dès la rentrée 2014. Résultat, dans les zones tendues, les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian du quartier. Si le bailleur souhaite déroger à cette règle, il devra prouver qu'il loue un bien exceptionnel qui mérite un complément de loyer.

Pour que cette mesure soit réellement efficace, elle devra s'appuyer sur des observatoires locaux des loyers précis. Or, toutes les agglomérations concernées par l'encadrement des loyers (19 dans un premier temps, puis 28) n'ont pas encore d'Observatoire satisfaisants. Toutefois, selon le cabinet de la ministre du Logement, les agents immobiliers font désormais remonter les informations qu'ils possèdent en matière de loyers, ce qu'ils refusaient durant l'année 2013.

Deux petites concessions aux agents immobiliers

Ces remontées de données font en quelque sorte figure de contrepartie aux deux concessions accordées aux agents immobiliers : contrairement à ce qui était prévu initialement, les coûts liés à la réalisation de la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire seront partagés par le bailleur et le locataire. "Ces prestations présentent une utilité pour le bailleur comme pour le locataire, il est donc légitime que la charge soit partagée entre les deux parties", expliquait en décembre Cécile Duflot. Jusqu'ici, le projet de loi ne prévoyait de partager entre les deux parties que les coûts d'état des lieux et de rédaction du bail. Pour le reste, le bailleur prendra la totalité des honoraires.

Reste à déterminer les plafonds des frais des locataires par décret

Il reste cependant à déterminer par décret le niveau de plafonnement des frais dont devront s'acquitter les locataires. Ils seront déterminées en fonction de la surface du logement. Aujourd'hui, trois possibilités sont encore en discussion : établir un plafond national ; déterminer deux plafonds, un correspondant aux zones tendues et un autre aux zones non tendues ; ou instaurer 3 plafonds, "un pour Paris et ses alentours, un pour les zones chères (région PACA et frontière suisse autour de Genève ) et un pour les zones moins chères", indique-t-on au cabinet de Madame Duflot.

Incertitude sur le PLUI

Le dernier élément qui pourrait encore changer dans la loi Alur est le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI). Alors que les sénateurs avaient introduit une minorité de blocage en faveur des maires en première lecture du projet de loi, -le transfert à l'intercommunalité ne pouvant pas intervenir si un quart des communes représentant 10% de la population s'y opposait- la commission des affaires économique de l'Assemblée a adopté un amendement relevant ce seuil à "deux tiers des communes représentant au moins 50% de la population ou 50% des communes représentant au moins les deux tiers" de la population. Ce, contre l'avis du gouvernement.
Reste que lors de leur deuxième lecture qui se déroulera 15 jours, les sénateurs pourraient faire bouger à nouveau le curseur de la minorité de blocage. Tout se règlerait alors en commission mixte paritaire.

 

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Commentaires
a écrit le 12/12/2014 à 10:19 :
Bonjour,
Je suis auto entrepreneur, je loue des studios meublés et équipés (vaisselle,four, micro onde,cafetière..)
Logements loués moyennant un loyer annuel (payable mensuellement) avec un contrat stipulant "aucun préavis en cours d'année " sauf cas de force majeur avec un préavis de 3 mois.
J'ai un étudiant qui dépose un préavis "un mois" sans raison. Invoquant la loi alur.
De plus, il ne paie pas son dernier loyer invoquant également que grace à la loi alur, je ne peux lui facturer de pénalité de retard.
Je me retrouve donc en décembre avec un logement vide, inlouable dans un village où tous les étudiants sont déjà logés.
En plus, je dois restituer les 500€ de caution dans le mois.
Vive la france comment dois je faire?? Me suicider?Vendre mes studios ?
Cordialement
a écrit le 19/01/2014 à 17:51 :
Pas moyen de laisser un commentaire sur ce P;........ de site !
Au bout de 5 lignes, ça saute et tout s' efface !
Je viens de recommencer 5 fois et j' en ai marre !
LA TRIBUNE, vous ne pouvez pas faire mieux ?
a écrit le 14/01/2014 à 20:17 :
Pourquoi s'acharner sur le marché immobilier francais alors qu'en Allemagne par exemple le prix du M2 vaut entre 2 et 4 fois mois y compris à Berlin, de plus le revenus locatif sont entre 8 et 10 % par an et les impots sur la plus value que de seulement 16 % et plus rien après 10 ans.
Réponse de le 15/01/2014 à 19:55 :
Tout le monde ne parle pas et n'a pas envie d apprendre la Langue d Hitler ....!
A chacun son histoire, je préfère être propriétaire dans le pays des droits de l homme .
Réponse de le 16/01/2014 à 4:35 :
ça fait longtemps que je n'avais pas lu un commentaire aussi stupide. L'allemand se résume donc à la langue d'hitler...qui n'était pas Allemand. S'il faut faire une croix sur chaque pays dans lequel un monstre est désigné par l'histoire, il ne restera sans doute que l'antarctique de fréquentable.
Quant à la France pays des droits de l'homme, là aussi votre vision est d'une naïveté qui confine à la bêtise: vous pensez sincèrement que le tandem hollande taubira maintient à notre pays cette définition? Bonnets rouges au cachot, sweat-shirt de la manif pour tous mis en examen, autocollants "hollande démission" = peine de prison ferme. Vous appelez cela les droits de l'homme?
a écrit le 14/01/2014 à 19:53 :
Pourquoi s'acharner sur le marché immobilier francais alors qu'en Allemagne par exemple le prix du M2 vaut entre 2 et 4 fois mois y compris à Berlin, de plus le revenus locatif sont entre 8 et 10 % par an et les impots sur la plus value que de seulement 16 % et plus rien après 10 ans.
a écrit le 14/01/2014 à 16:28 :
Pourquoi s'acharner sur le marché immobilier francais alors qu'en Allemagne par exemple le prix du M2 vaut entre 2 et 4 fois mois y compris à Berlin, de plus le revenus locatif sont entre 8 et 10 % par an et les impots sur la plus value que de seulement 16 % et plus rien après 10 ans.
a écrit le 14/01/2014 à 16:08 :
Pourquoi s'acharner sur le marché immobilier francais alors qu'en Allemagne par exemple le prix du M2 vaut entre 2 et 4 fois mois y compris à Berlin, de plus le revenus locatif sont entre 8 et 10 % par an et les impots sur la plus value que de seulement 16 % et plus rien après 10 ans.
a écrit le 14/01/2014 à 14:54 :
Pourquoi s'acharner sur le marché immobilier francais alors qu'en Allemagne par exemple le prix du M2 vaut entre 2 et 4 fois mois y compris à Berlin, de plus le revenus locatif sont entre 8 et 10 % par an et les impots sur la plus value que de seulement 16 % et plus rien après 10 ans.
a écrit le 14/01/2014 à 14:44 :
Pourquoi s'acharner sur le marché immobilier francais alors qu'en Allemagne par exemple le prix du M2 vaut entre 2 et 4 fois mois y compris à Berlin, de plus le revenus locatif sont entre 8 et 10 % par an et les impots sur la plus value que de seulement 16 % et plus rien après 10 ans.
a écrit le 14/01/2014 à 14:38 :
Pourquoi s'acharner sur le marché immobilier francais alors qu'en Allemagne par exemple le prix du M2 vaut entre 2 et 4 fois mois y compris à Berlin, de plus le revenus locatif sont entre 8 et 10 % par an et les impots sur la plus value que de seulement 16 % et plus rien après 10 ans.
a écrit le 14/01/2014 à 14:17 :
Pourquoi s'acharner sur le marché immobilier francais alors qu'en Allemagne par exemple le prix du M2 vaut entre 2 et 4 fois mois y compris à Berlin, de plus le revenus locatif sont entre 8 et 10 % par an et les impots sur la plus value que de seulement 16 % et plus rien après 10 ans.
a écrit le 14/01/2014 à 13:19 :
Pourquoi s'acharner sur le marché immobilier francais alors qu'en Allemagne par exemple le prix du M2 vaut entre 2 et 4 fois mois y compris à Berlin, de plus le revenus locatif sont entre 8 et 10 % par an et les impots sur la plus value que de seulement 16 % et plus rien après 10 ans.
a écrit le 14/01/2014 à 13:16 :
Pourquoi s'acharner sur le marché immobilier francais alors qu'en Allemagne par exemple le prix du M2 vaut entre 2 et 4 fois mois y compris à Berlin, de plus le revenus locatif sont entre 8 et 10 % par an et les impots sur la plus value que de seulement 16 % et plus rien après 10 ans.
a écrit le 14/01/2014 à 13:16 :
Pourquoi s'acharner sur le marché immobilier francais alors qu'en Allemagne par exemple le prix du M2 vaut entre 2 et 4 fois mois y compris à Berlin, de plus le revenus locatif sont entre 8 et 10 % par an et les impots sur la plus value que de seulement 16 % et plus rien après 10 ans.
a écrit le 14/01/2014 à 11:30 :
Il faut savoir qu en privé Duflot dit aux professionnels " Ces mesures sont mauvaises pour le secteur et contreproductives, j en ai conscience,mais il faut donner des gages de gauche.."
Ce pays est gouverné en dépit du bon sens depuis trop longtemps .
Quand on cessera de surproteger le locataire vous verrez que la situation sera bien meilleure,comme dans tous les autres pays
Réponse de le 14/01/2014 à 12:29 :
Si ce que vous dites en vrai, on est en pleine hypocrisie...
Réponse de le 14/01/2014 à 20:37 :
opak ment. Les proprios sont les maitres chez eux, et j'en vois plein qui sont racistes ou qui preferent garder leurs logements vides. Ils veulent un locataire avec un travail, qui gagne 2000 par mois, qui a des garants, une caution de 3 mois etc. Et encore, ils osent se plaindre de ne pas gagner assez d'argent avec leurs locations. Moi je dis, on est trop gentils avec eux.
Réponse de le 15/01/2014 à 1:53 :
"qui preferent garder leurs logements vides" : Parmi ceux de ma connaissance, beaucoup bénéficient des cotisations des jeunes qui font qu'ils n'ont pas besoin d'argent... Il est grand temps de les allumer fiscalement : Ils n'ont pas a bénéficier de la solidarité des actifs en les empêchant de se loger si leurs rentes ne leurs paraissent pas assez élevées. Ils sont nombreux aux urnes mais ne seront pas éternellement majoritaire et une bonne partie de ces générations n'a aucun intérêt à avoir des biens immobiliers sur-évalués.
Réponse de le 12/03/2014 à 12:49 :
mais qu'est ce que tu dis opak ???? on ne comprend rien à tes phrases : "cotisations des jeunes" ?"n'a aucun intérêt à avoir des biens immobiliers sur-évalués" mais de quoi tu parles ?"Ils n'ont pas a bénéficier de la solidarité des actifs " mais t'es sûr que t'es dans ton étét normal ?
a écrit le 14/01/2014 à 10:41 :
Tout ca pour ca. La garantie universelle de loyers et optionnelle en dit long sur l'etat de deconfiture de la politique du logement. Tout sent le passé, l'archaisme, l'idee selon laquelle il y a des mechants et des gentils et que l'on va tout regler a coup de decrets, ordonnances etc, qui viendront juste rejoindre les piles legislatives existantes.
a écrit le 14/01/2014 à 10:32 :
Bonjour,
Personnellement je trouve cette loi très saine.
Elle a le mérite de recadrer le marché immobilier qui est bien trop spéculatif si on se compare à nos voisins Allemands par exemple.
Le gouvernement a le mérite de mettre en place un observatoire de telle manière que n'importe quoi ne se vende pas ou ne se loue pas à n'importe quel prix et c'est très bien cela évitera les dérives injustifiées. La garantie des loyers est une avancée sociale majeure et c'est très bien. Cela aurait mérité une petite responsabilisation du locataire qui devrait tout de même être redevable d'une partie de la somme à l’État afin d'éviter le laxisme, l'impunité et les dégradations ... .
Cette réforme a surtout le mérite de réorienter l'épargne vers entrepreneuriat plutôt que vers la rente immobilière ce qui est très sain car cela créé de la valeur, du travail et de l'investissement sain (créateur de valeur et d'emploi).
Bien entendu cela ne fait probablement pas les affaires des mauvais cabinets immobiliers et de certains nantis qui profitait d'une rente de situation au vu du marché très tendu de l'immobilier locatif ... .
Un peu de ménage ne fait jamais de mal d'après moi. La loi est à parfaire mais en l'état on met fin à vingt ans de hausse injustifié du marché immobilier et c'est tant mieux. Ne jamais oublier qu'aucun arbre ne monte jusqu'au ciel ... .
Réponse de le 14/01/2014 à 21:25 :
Un point me gêne particulièrement dans cette loi c'est la fixation du plafond des frais facturés au locataire en fonction de la tension de la zone géographique... Ou comment payer plus cher le même service si vous avez le privilège de vivre en zone tendue.
Réponse de le 12/03/2014 à 12:50 :
bah oui la loi de l'offre et de la demande tu connais ? t'as déja entendu parlé ?
Réponse de le 12/03/2014 à 12:53 :
"Cette réforme a surtout le mérite de réorienter l'épargne vers entrepreneuriat plutôt que vers la rente immobilière" > cette phrase est totalement débile !
a écrit le 14/01/2014 à 10:20 :
Encore des usines à gaz! Et pendant ce temps là, les investisseurs attendent. Seuls les logements sociaux financés sur le dos des contribuables augmentent.
a écrit le 14/01/2014 à 9:27 :
Je reçois une pub pour un investissement Duflot quasiment chaque jour. Evidemment, cela va directement à a poubelle. Tant que l'immobilier sera soumis aux lois d'un ministre dogmatique il ne fera pas bon y investir à mon avis, avec en plus le poids des charges et des impôts. Heureusement il y a de belles opportunités ailleurs en Europe, où les gouvernements ne s'efforcent pas de faire baisser les prix de 30% comme c'est le cas en France !
Réponse de le 14/01/2014 à 10:32 :
C'est tellement bon de gagner de l'argent sur le dos des pauvres ,on regrettent le 18 iem siecle .
Réponse de le 14/01/2014 à 15:32 :
je ne vois pas comment on pourrait gagner de l'argent sur le dos des pauvres puisqu'ils n'en ont pas.Il est préférable de louer à des gens qui peuvent payer bien qu'il puisse aussi y avoir de mauvais payeurs parmi eux.
Réponse de le 14/01/2014 à 15:46 :
@Charles (Dickens ?): Aaah, le vieux cliché "gagner de l'argent sur le dos des pauvres". Mais qui parle de cela ici; à par vous ? Dans tout marché il y a d'un côté des propriétaires / vendeurs et des locataires / acheteurs qui se rencontrent... ou pas. Rien à voir ni avec l'état, ni avec des riches ou des pauvres. D'ailleurs dès que les "pauvres" peuvent le faire, ils achètent, non ? Un propriétaire ne s'enrichit pas plus sur le "dos des pauvres" qu'un fournisseur d'accès internet, EDF ou l'état qui vous prélève tous les mois. Ce qui est du 18è siècle ici, c'est votre raisonnement.
Réponse de le 14/01/2014 à 18:36 :
Gagner de l'argent sur le dos des pauvres, votre formule ne tient pas debout car vous avez des locataires qui ne paient pas leur loyer et qui rendent la vie des propriétaires difficiles car eux ils paient les traites tous les mois.
Réponse de le 14/01/2014 à 22:42 :
Quand un investissement n'est plus rentable, l'investisseur avisé le liquide. Problème, l'immobilier c'est visqueux :)
Réponse de le 15/01/2014 à 1:55 :
"vous avez des locataires qui ne paient pas leur loyer" : 2%... Combien de logement étudiant à moins de 500 euros histoire de voir dans quels camps nous trouvons le plus de profiteurs? Quelle proportion de ces loyers payer via les APL par nos impôts?
a écrit le 14/01/2014 à 9:26 :
toujours pas tres clair ce GUL LE FINANCEMENTsera encore annoncé apres les élections dans l'attente l'immobilier est belle et bien bloqué ,,,,,,

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