Alexandre Mirlicourtois, Xerfi
Départ sur les chapeaux de roue pour l'immobilier et la construction neuve... Mais pas partout. La mécanique générale est simple : les taux bas encouragent les ménages à passer à l'action pour profiter de conditions de financement exceptionnelles qu'ils risquent de ne plus voir de sitôt. De fait, le léger et récent durcissement des conditions de crédits renforce cette conviction. Les investisseurs suivent cette même logique d'autant qu'ils bénéficient, en plus dans le neuf, des avantages de la loi Pinel.
Bilan : tous les compartiments du marché sont concernés par la nouvelle vague de hausse. Dans l'ancien, les transactions culminent ainsi à près de 870.000 ventes, c'est historique. Même au plus fort des derniers cycles, jamais un tel sommet n'avait été atteint, pas même au milieu des années 2000, une époque débridée où les prix progressaient sur un rythme proche 15% l'an, voire supérieur.
Avec la remise en route du marché en volume, les prix ont suivi... mais de loin. En hausse de 1% seulement en 2016, ils n'ont toujours pas retrouvé leur pic d'avant crise et restent écartés de plus de 5% de leur record du 3ème trimestre 2011. Même en prolongeant la dynamique actuelle, il en manquera toujours un peu fin 2017. Il y a, dans cette rupture, du retard à l'allumage car, historiquement, prix et volume peuvent temporairement se déconnecter avant d'être à nouveau en phase. Dans ce cas, la hausse est devant nous et devrait s'accélérer.
En réalité, si en moyenne les prix ne grimpent pas plus vite, c'est que le territoire n'est pas à l'unisson : la surchauffe est là, ou presque, à Paris (où la barre symbolique des 9.000 euros le m² est sur le point d'être franchie) et plus encore à Bordeaux, où ils ont grimpé de 5,9% depuis le début de l'année selon MeilleursAgents.com. En fait, dans la majorité des grandes métropoles, les prix sont en forte hausse alors qu'ils sont stables voire reculent légèrement en milieu rural et dans les villes moyennes.
Un marché à deux vitesses, reflet d'une France coupée en deux avec, d'un côté, des localités en déshérence avec moins d'emplois, moins d'infrastructures, moins de services publics, moins de culture et finalement moins de chance de revendre son logement, et de l'autre, ceux qui profitent pleinement de la mondialisation.
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Coté construction neuve, la dynamique nationale est bonne aussi. Les mises en chantier augmentent pour atteindre 387.000 unités et les permis de construire, indicateur avancé de la construction neuve, sont également en forte progression à près de 465.000. En d'autres termes, le réservoir d'activité est plein ou presque plein.
En revanche, comme pour l'ancien, les disparités géographiques sont très importantes. Ces dernières années, selon la Fédération Française du Bâtiment, 80% de la construction neuve (y compris les opérations sur l'existant) en logements comme en non résidentiel reste concentrée dans et autour des 20% de communes et métropoles déjà très dynamiques, et en particulier autour de Paris, de Lyon, de la façade Atlantique et du Sud-Est.
Le millésime 2017 s'annonce donc comme un excellent cru : les ventes dans l'ancien devraient atteindre un volume de 880.000 - un record historique -, et les prix progresser de près de 2,5%, soit leur plus forte hausse depuis 2011. Dans le neuf, la barre des 415.000 mises en chantier et une hausse des prix de 3% sont à portée de main. Bref, le quinquennat de Hollande s'achève sur sa meilleure année pour l'immobilier et la construction.
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Alexandre Mirlicourtois, Xerfi
