Immobilier et Covid-19 : le pire n'est pas du tout le plus sûr

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(Crédits : Reuters)
La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui: immobilier et Covid-19, le pire n'est pas du tout le plus sûr

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C'est inévitable : l'immobilier va se faire rattraper par le Covid-19. D'abord, parce qu'un achat immobilier demande, comme tout gros investissement, de la visibilité sur le long terme, notamment sur ses revenus, et un climat de confiance. Les futurs acheteurs vont donc temporiser quelques mois et attendre que la situation se soit calmée pour se lancer. Ensuite, une transaction immobilière demande beaucoup d'échanges humains : avec les agents immobiliers, les banquiers, le notaire, les artisans pour les travaux sans compter les visites. Pendant cette période d'épidémie et de confinement, cette chaîne va être, c'est inévitable, momentanément rompue.

Un bref décrochage des ventes à court terme

Certes, les visites virtuelles sur les sites des professionnels vont se multiplier. Mais dans de nombreux cas, cela n'ira pas au bout, pas tout de suite. Il faut donc s'attendre à un sérieux décrochage des ventes. Dans un contexte d'incertitude radicale, difficile de mettre un chiffre en face de ce décrochage. Le choc sera d'une violence instantanément plus intense que celui de la Grande récession, mais normalement beaucoup plus court aussi : 2008-2009, deux années qui ont vu les transactions passées de 800 à 560 000 transactions, soit une chute de 30%, cela donne un ordre de grandeur. Mais c'est une borne supérieure. La nature du choc n'est en outre pas du tout le même. Avec la Grande récession, les acheteurs avaient déserté le marché, les vendeurs beaucoup moins même si certains ont pu faire de la rétention en retirant leurs biens en attendant des jours meilleurs. La chute des transactions s'était donc très rapidement transmise aux prix, en repli de 9,4% entre début 2008 et la mi-2009.

Avec le coronavirus, les acheteurs comme les vendeurs seront massivement absents du marché pendant quelques mois. Des ventes continueront à se faire, mais sur de très petits volumes, avec des vendeurs sous contraintes fortes à la recherche urgente de liquidités par exemple. Les prix baisseront donc mais cela ne sera pas significatif.

Un choc sans précédent qui appelle des réponses inédites

Une fois l'épidémie passée, trois éléments seront à prendre en compte :

  • 1. Les taux d'intérêt sont partis pour rester historiquement bas. Ils étaient déjà à un plancher à peine supérieur à 1% et ne devraient pas beaucoup varier. Les OAT à 10 ans — qui donnent la direction des taux d'intérêt des crédits immobiliers — sont également descendus à des niveaux inconnus. Et ni la politique de la BCE, ni la fuite vers les placements les plus sûrs qui s'étaleront bien après la fin du Covid-19 permettent d'entrevoir un véritable retournement. La concentration des risques sur les États peut les faire remonter transitoirement. Mais ils resteront durablement bas.
  • 2. Les placements alternatifs à l'immobilier ont pris une telle claque, la volatilité du CAC 40 est si hallucinante, que cela restera longtemps dans les mémoires. C'est ce qui est appelé l'effet d'hystérésis. Le marché action aura du mal à se remettre d'une chute aussi brutale qui lui a fait perdre 32% de sa valeur entre le 20 janvier et la mi-mars.
  • 3. La capacité de rebond va largement dépendre de la faculté de la France et de l'Europe à répondre à cette crise inédite. De deux choses, l'une : ou la réponse européenne est inédite, les dettes contractées durant cet épisode seront rayées et passées en pertes et profits. Ou bien, chacun sera comptable de ce qu'il a mis en œuvre, les bilans bancaires seront dégradées et l'économie affectée pendant de longues années, avec à la clé, croissance en deuil, hausse du chômage, baisse des revenus des ménages et un marché de l'immobilier affaibli.


Ce n'est pas le plus sûr et l'immobilier pourrait bien sortir renforcé du Covid-19.

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Commentaires
a écrit le 27/03/2020 à 18:29 :
encore un qui essaye de sauver sa vache à lait !
et on peut compter sur l'Etat pour l'aider "quel qu'en soit le prix" pour les jeunes
a écrit le 27/03/2020 à 18:09 :
....les dettes contractées durant cet épisode seront rayées et passées en pertes et profits. Ou bien, chacun sera comptable de ce qu'il a mis en œuvre...

Conclusion de l'auteur: soit on sauve les irresponsables de leurs dettes (avec les deniers publics), soit ce sera le chaos.

Comme en 2008.
a écrit le 27/03/2020 à 16:43 :
IL faut surtout stopper les comptabilités macabres et comparatives entre les pays. Le coronavirus n'st pas une compétition internationale de foot!
a écrit le 27/03/2020 à 16:20 :
Et bien tant mieux si les prix baissent !
Les acheteurs se font bananier depuis bien trop d'années !
a écrit le 27/03/2020 à 13:14 :
Tout va dépendre aussi du rebond (ou pas) du tourisme et du risque d'insolvabilité des locataires. Beaucoup d'investissements immobiliers sont corrélés aux loyers.
a écrit le 27/03/2020 à 11:28 :
L'immobilier pourrait bien sortir renforcé du Covid-19 ! Magnifique analyse qui essaye d'éviter le décrochage qui s'annonce terrible... Des milliers de chômeurs qui seront angoissés par les 33% de leurs revenus consacrés à des remboursements d'emprunts supérieurs à la valeur de leurs biens, des pieds-à-terre vides par des locations AirBnB en berne pour les raisons expliquées ci-avant et le ralentissement touristique qui ne versent plus de liquidités à des propriétaires devenus exsangues, des hauts revenus aux patrimoines actions dévastés comme vous le dite vous-même qui auront besoin de fortes liquidités en l'absence de dividendes juteux pour assurer leur train de vie et vont mettre en vente leurs résidences secondaires en l'absence de rentabilité de celles-ci pour les raisons aussi expliquées ci-avant, bref toute une chaîne qui vient de sombrer, et même si les taux sont toujours bas, l'achat d'un 80 m2 à 900.000 € soit 11.000 €/m2 net vendeur (commission de 3% à 27.000 €) plus frais de mutation de 7,7€ (soit 67.000 €), avec un emprunt de 500.000 € à 1,1% (i.e. 115.000 € d'intérêts sur 25 ans) et 500 €/m2 de rénovation intérieure (40.000 € de travaux) portent le coût clé en main de ce bien à 1.122.000 €, ce qui donne un prix de 14.000/m2 pour un net acquisition à 11.000 €/m2 soit rentabilisé si l'immobilier gagne 28%. Ça c'était la situation qui a fait que tout le monde s'est évidement rué sur l'immobilier à Paris notamment où les prix ont augmenté de ce niveau en 5 ans rendant ces montages plus que profitables. Mais avant le Covid-19 et surtout si on avait acheté début 2015 et vendu début 2020, ce que beaucoup oubli, car si les prix restent hauts mais stables, le coût d'acquisition aura été de 250.000 € avec une valeur nette inchangée de 873.000 €... Et à ce moment-là mieux vaut être locataire.
a écrit le 27/03/2020 à 11:18 :
Je ne vois pas comment le marché immobilier pourrait passer au travers de cette crise !

Déjà fin de l'année dernière la Banque de France a constaté que des prêts immobiliers ne respectés pas les règles habituelles et a donc demandé aux banques lesappliquer plus strictement.

La solvabilité des acquéreurs va être durement touchée, donc la demande inconsidérée que nous avons connue et qui a fait monter les fortement les prix va considérablement diminuée, la demande va donc faiblir...
Sans compter que la visibilité pour les ménages sur l'avenir se réduit.
Reste donc l'offre, c'est là que réside le maintien ou non des prix.

Mais si l'offre devient supérieure à une demande solvable les prix ne pourront que chuter.

La Chambre des notaires a déjà enregistré une annulation importante des offres sous période de rétractations......
a écrit le 27/03/2020 à 10:22 :
Ca me parait assez optimiste comme conclusion.
1) s il y a crise, ca veut dire hausse du chomage et donc baisse du nombre d acheteur et hausse (plus modeste) des vendeurs (quand vous avez plus d argent, vous allez vendre ce qui n est pas essentiel, par ex residence secondaire)

2) une partie des plus value boursieres etaient deversee dans l immobilier (surtout dans des villes comme paris ou londres, pas a trifouillis les oies). si plus de plus values boursieres, qui va acheter des appartements a paris a 5 millions ?

3) les taux sont bas et vont le rester pour financer les etats. Mais les etats vont bien devoir trouver de largent quelque part. Quels impots seront augmentes ? mystere. Mais taxer les proprietaires est une option seduisante (mais electoralement dangereuse j en convient. il vaut mieux taxer les jeunes pour se faire reelire)

4) le gros des proprietaires sont les boomers. Le corona va en tuer un faible nombre (quasiment toutes les victiomes sont agees) mais surtout l age va faire que les boomers vont devoir vendre pour payer l epad ou leurs heritiers vendront. donc flux de vendeur d un cote, peu d acheteurs et moisn fortunes de l autre -> prix en baisse meme si letat peu subventionner les acheteurs (PTZ et autres dispositif defiscalisant)
Réponse de le 27/03/2020 à 12:37 :
Vos réactions sont assez surprenantes, car si les prix baissent et que les taux restent bas cela va resolvabiliser de nombreux acquéreurs et donc doper le marché, sans compter les déçus de la bourse
Réponse de le 27/03/2020 à 13:46 :
L'immobilier est le premier annonceur de France il est donc évident que toutes les analyses de la presses vous annoncerons qu'il ne peu pas y avoir de crise immobiliére.
Si cela se produit alors le rebond arrivera bientot.
Si la crise dure, cela montre que le rebond est pour bientot car on a passé le plus dur de la crise.
non ce n'est pas un biai cognitif c'est du journalisme.
a écrit le 27/03/2020 à 9:37 :
"La capacité de rebond va largement dépendre de la faculté de la France et de l'Europe à répondre à cette crise inédite"

Avec une UE qui a massacré les nations, on ne peut plus compter sur ces dernières, avec des nations qui ont été incapables de générer une UE, sur cette dernière non plus.

On peut s'attendre à des réponses inédites de la part de puissances politiques réelles comme la Chine ou les états unis mais en UE il faudrait déjà que nos lapins se mettent d'accord sur la date et l'heure de la prochaine réunion qui déterminera les modalités de celle d'après qui précisera les éléments de celle d'après et-c...

L'UE pour l'instant n'étant qu'un tas d'emplois fictifs que nous payons bien trop cher.

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