Alexandre Mirlicourtois, Xerfi
L'immobilier parisien est de nouveau en surchauffe. Le nombre de transactions est au plus haut et les prix s'emballent : 8.670 euros du mètre carré en moyenne, un bond de 6,6% sur un an. A ce rythme, la barre des 9.000 euros sera très vite franchie. C'est une question de temps, au moment où déjà 8 arrondissements sur 20 sont au-dessus de la barre des 10.000.
Pour un 50 mètres carrés, c'est proche de la taille moyenne d'un logement dans la capitale, il faut donc débourser environ 433.500 euros. Pour la même somme en province, on a 111 mètres carrés...
La preuve est faite une fois de plus, qu'il n'existe pas « un » mais « des » marchés de l'immobilier constitués de marchés locaux, géographiquement limités. En fait, deux logiques s'affrontent et il faut absolument distinguer deux marchés : l'un purement résidentiel, l'autre patrimonial.
Le premier, le « résidentiel pur », c'est celui des primo-accédants et des classes moyennes. Sur ce marché, la conjoncture immobilière s'est légèrement tendue ces derniers mois. Jusqu'ici la baisse des taux (en moyenne inférieur à 2%) et le rallongement de la durée des prêts (à 20 voire 25 ans) solvabilisent les acquéreurs. Les deux effets conjugués permettent d'emprunter plus sans augmenter la mensualité donc de supporter un niveau de prix élevé hérité de la flambée des années 2000. Or, ces deux effets vont peu à peu s'épuiser laissant peu d'espace à de nouvelles hausses de prix.
Des hausses de prix qui vont dès lors buter sur la capacité de nombreux à ménages à payer plus : il faut aujourd'hui 4,3 ans de revenu pour acquérir un logement, c'est plus d'un an supérieur à la moyenne de long terme, et c'est quasiment deux fois plus que le standard en vigueur jusqu'au début des années 2000. En d'autres termes, le marché du résidentiel pur se heurte à un plafond de verre.
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A l'opposé, aucun retournement n'est envisageable sur le « marché patrimonial ». Ce marché est fait des arrondissements les plus recherchés des grandes villes ou des régions stars comme la vallée des Alpes, le Luberon, ou la Côte d'Azur. Du côté de l'offre, la construction dans ces zones est quasiment impossible, voire interdite. Du côté de la demande, ces zones font partie des endroits les plus recherchés par les hauts revenus français.
Des hauts revenus, qui plus est, en mal de placements alternatifs. Il suffit de suivre l'évolution du CAC 40 et de la comparer à celle des prix de l'immobilier dans la capitale depuis 10 ans pour s'en convaincre : la Bourse est en légère baisse, l'immobilier parisien en hausse de près de 50%.
Les régions stars, les meilleurs arrondissements de Paris, de Lyon ou de Marseille font partie également des lieux privilégiés par les étrangers fortunés. A Paris, les riches étrangers n'hésitent pas à débourser plusieurs dizaines de milliers d'euros le mètre carré pour s'offrir un pied-à-terre aux Tuileries ou place des Vosges. D'autant qu'avec le Brexit, Londres a énormément perdu de son attrait. Acheter à Paris et dans certains lieux privilégiés en France est devenu une telle évidence, que la demande ne cesse de gonfler.
La hausse des prix sur ces marchés va donc mécaniquement se poursuivre et à vive allure : +6,6% en 2017 pour Paris et encore autant en 2018, ce qui propulsera le prix du mètre carré largement au-delà des 9000 euros.
En face, dans nombre de zones, en particulier les zones résidentielles éloignées des grands centres, les prix vont stagner voire flancher. C'est inévitable, l'écart entre Paris, les régions stars et le reste du territoire va profondément se creuser ces prochaines années.
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Alexandre Mirlicourtois, Xerfi
