Alexandre Mirlicourtois, Xerfi
Les derniers chiffres en provenance de l'INSEE et des Notaires le confirment : les prix dans l'immobilier refluent encore dans l'ancien. Au 2ème trimestre, le recul atteint 0,6%, un nouveau repli qui porte à 15 le nombre de trimestres successifs de baisse.
Bilan, sur un an les prix diminuent désormais de 2,7% soit le recul le plus fort depuis la mi-2012 qui marque l'entrée dans le cycle actuel de diminution des prix. Tel que c'est parti, pas de suspense sur l'issue de l'année, les prix seront en baisse, environ de 2% en moyenne, pour la 4ème fois de suite.
La tentation est donc grande de poursuivre le mouvement et de prolonger le cycle de baisse. Finalement après une flambée de 152% entre 1998 et 2011, la correction depuis atteint à peine 6,5% autant dire 3 fois rien.
Il y a d'abord les taux d'intérêt. Au printemps, l'histoire semblait pourtant écrite d'avance et leur remontée une fatalité. Pour faire bref, les taux d'emprunt d'Etat à 10 ans (c'est à dire les taux auxquels la France emprunte et à partir desquels est fixé le barème appliqué par les établissements financiers sur le crédit immobilier) étaient en forte hausse : entre la mi-avril et la mi-juin les OAT à 10 ans sont ainsi passées de moins de 0,4% à plus de 1,3% de quoi raviver les inquiétudes.
Mais depuis les reports successifs de la remontée des taux directeurs aux Etats-Unis, les craintes sur les émergents et le retour des capitaux sur les placements les plus surs, en particulier les emprunts d'Etat et la position de la BCE prête à muscler encore sa politique monétaire ont eu raison de cette remontée.
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Le soufflé s'est dégonflé et les taux sont retombés en dessous de 1%.
C'est fondamental pour les marchés de l'immobilier, car cela veut dire que la petite remontée des taux des crédits à l'habitat, entraperçue cet été, n'ira pas plus loin. Les taux resteront bas d'ici la fin de l'année et en 2016.
Les banques prêtent et prêtent même beaucoup, plus de 20 milliards d'euros encore en août. Sur les 8 premiers mois de l'année la production de nouveaux crédits à l'habitat atteint ainsi plus de 130 milliards, un chiffre en hausse de près de 78% par rapport à la même période de 2014. Et les premières informations sur septembre ne montrent aucun signe de faiblesse.
Bilan, en prenant l'hypothèse ultra-prudente d'une fin 2015 à l'identique de la fin 2014 et ce sont 171,5 milliards d'euros qui auront été mis à la disposition des ménages en hausse de 49%.
Il n'y a pas de correspondance exacte entre le dynamisme de la production de crédit et l'état de santé du marché immobilier. D'abord parce que parce que les très bonnes conditions de financement sont une incitation forte à emprunter plus et à réduire son apport personnel. Ensuite, parce qu'elle renforce l'opportunité de renégocier son emprunt quand il a été contracté quand les taux étaient plus hauts. Or ce crédit nouveau est sans impact direct sur le marché de l'immobilier.
Mais les faits sont là, les volumes progressent et la barre des 750.000 ventes annuelles est sur le point d'être dépassée et le sera avant la fin de l'année. Autant dire que la première étape avant la remontée des prix a été franchie. Certes, l'inversion sera trop tardive pour que la hausse soit spectaculaire en 2016, mais c'est suffisant pour la mise en place progressive d'un nouveau cycle haussier qui mettra un terme à 4 années de baisse.
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Alexandre Mirlicourtois, Xerfi
