Investissement locatif  : la prochaine bulle financière ?

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(Crédits : REUTERS/Gonzalo Fuentes)
On se demande souvent ou passent les milliards de liquidités fournis mois après mois par les banques centrales. Depuis 2014, la BCE a acheté des actifs à hauteur de 80 puis 60 milliards d'euros par mois et sera réduit à 30 milliards par mois de janvier à septembre 2018. En d'autres temps, une telle croissance du bilan des banques centrales aurait déjà provoqué une hausse des prix des biens. Mais de nos jours, l'inflation semble avoir disparu. En revanche, les prix d'un grand nombre d'actifs financiers, des obligations d'Etat au dernier tableau de Leonard de Vinci, ne cessent de s'envoler. Par Marc Guyot et Radu Vranceanu, Professeurs à l'ESSEC

Depuis des années, les gouvernements successifs, de droite comme de gauche, incitent les épargnants français à investir dans la pierre, avec un objectif afficher de construire non pour habiter, mais pour louer à des catégories de populations qui ne peuvent pas se permettre d'acheter. Selon une étude du Crédit Foncier (Septembre 2017), en 2017 l'investissement locatif concernait 16,3% des logements nouveaux, contre 11,6% en 2014. Le dispositif Pinel, en vigueur actuellement, a remplacé les dispositifs Duflot, Scellier et leurs prédécesseurs. Lancé en Janvier 2015, ce dispositif est bien plus généreux que les précédents puisqu'il octroie une réduction d'impôt maximum de 21%. Ce dispositif qui devait prendre fin en 2017 a été prolongé jusqu'en 2021 par le gouvernement.

Ce dispositif, dans un contexte de taux extrêmement bas et additionné au prêt à taux zéro, a provoqué depuis 2 ans un véritable boom dans la construction de logements neufs. La mise en chantier de nouveaux logements devrait atteindre 450.000 contre 315.000 en 2015 et revenir ainsi à un point haut qui n'avait été atteint qu'en 2008 juste avant la crise. Après un léger fléchissement du prix de l'immobilier pendant la crise de 2010-2012, celui-ci a repris une trajectoire à la hausse, pour atteindre presque le double du niveau de 1997. Conformément au vœu du gouvernement, les Français ont donc emprunté des milliards, qu'ils ont utilisés pour acheter des logements au prix fort, qu'ils espèrent louer. Selon la Banque de France, de manière indifférenciée, l'encours total des crédits à l'habitat au T2 2017 est de 944 milliards d'euros.

Cette mécanique peut être très perverse

En incitant à l'achat à crédit des logements pour la location des investisseurs convaincus que le prix du m2 ne peut qu'augmenter, cela pousse le prix de l'immobilier à continuer d'augmenter bien qu'il soit déjà élevé. En conséquence l'achat par les Français les plus modestes devient encore plus difficile, et augmente la précarité de leur retraite.

En principe, la mise sur le marché de davantage de logements destinés à la location devrait détendre le montant des loyers. Il n'en est rien, car la hausse du prix de l'immobilier vient annuler l'effet d'une plus grande offre. Les grands perdants du système français sont les Français « trop riches » pour accéder aux logements sociaux, mais pas assez riches pour accéder à la propriété.

70% des épargnants privilégient l'investissement locatif

Une fois lancée, l'augmentation du prix de l'immobilier s'auto-entretient par la croyance qu'il va continuer d'augmenter, ce qu'on appelle une bulle. Cette bulle immobilière, comme toute bulle, est menacée du risque d'une correction brutale. Cette croissance du prix de l'immobilier n'est pas engendrée par la rareté structurelle d'un bien. Elle provient bien de l'engouement de tous les épargnants pour un type d'actif « providentiel », en occurrence l'immobilier. Selon une enquête du Crédit Foncier, en 2017, 70% des épargnants privilégient l'investissement locatif comparé aux autres placements. Les leçons de la bulle immobilière américaine semblent déjà oubliées par nos concitoyens, poussés par les constructeurs et les banques dans ce mirage d'enrichissement.

Outre-manche, le gouvernement britannique a décidé de freiner par des mesures règlementaires le financement hypothécaire pour l'achat de biens destinés à la location. En France, personne ne se pose la question des risques, les lobbies des constructeurs et des agences font assaut de messages optimistes, tout comme les fabricants de cigarettes prônaient les vertus tranquillisantes de la nicotine.

Le retour à la réalité risque d'être brutal. La hausse des taux d'intérêt qui va s'opérer tôt ou tard va réduire les capacités d'emprunt. Si la spirale des anticipations change de direction, et le prix de l'immobilier chute, un grand nombre d'apprentis investisseurs se trouvera endetté pour un montant supérieur à la valeur de ses biens.

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Commentaires
a écrit le 21/12/2017 à 18:47 :
Commentaire rectifié.
Excellente analyse qui rompt avec une pensée dominante trop versée vers la cupidité. On voit bien aujourd’hui que la plupart des investissements Pinel, se font dans des secteurs qui n’intéressent pas les futurs locataires que sont les jeunes, et qui au bout du compte n’apportent que des problèmes au particulier investisseur.
D’autre part, l’état en favorisant ce genre de spéculation, n’a pas pris en compte « l’appauvrissement » des locataires induit par les loyers excessifs du secteur privé. Ce qui « va dans le loyer » ne va pas dans la consommation qui reste quoiqu’en disent certains économistes bien placés , le moteur de l‘économie. Dans une économie ou les emplois repartent certes, mais avec salaires qui stagnent voire régressent, ou les CDI ont été réaligné en réalité sur des CDD, je crains le pire. Allez-vous loger en région ile de France avec 2 smic ; cela devient une gageure.
a écrit le 21/12/2017 à 17:16 :
ce qui est inquietant c'est la politique des banques!
prter a 25 ans a des gens a des taux proches du zero, en fixe, en se financant avec les comptes courant et des obligations a 10 ans, ca laisse baba!
si les forwards forwards bougent, c'est la faillite!
a écrit le 21/12/2017 à 15:12 :
Excellente analyse qui rompt avec une pensée dominante trop versée vers la cupidité. On voit bien aujourd’hui que la plupart des investissements Pinel, se font dans des secteurs qui n’intéressent pas les futurs locataires que sont les jeunes, et qui au bout du compte n’apportent que des problèmes au particulier investisseur.
D’autre part, l’état en favorisant ce genre de spéculation, n’a pas pris en compte « l’appauvrissement » des locataires induit par les loyers excessifs du secteur privé. Ce qui « va dans le loyer » ne va pas dans la consommation qui reste quoiqu’en disent certains économistes bien placés. Dans une économie ou les emplois repartent certes, mais avec salaires qui stagnent voire régressent, ou les CDI ont été réaligné en réalité sur des CDD, je crains le pire. Allez-vous loger en région ile de France avec 2 smic ; cela devient une gageure.
a écrit le 21/12/2017 à 11:09 :
Article intéressant mais avec des points de faiblesse.

Si je partage une grande partie de l'analyse, et la critique, il n'en reste pas moins que la France a un problème de logement manquants qui se matérialise par des loyers trop élevés.

Il serait donc bien de proposer des solutions alternatives.

Mais comme l'explication sur la hausse des loyers est très fragile pour ne pas dire farfelue (on arrive à conclure que l’excès d'offre génère une hausse des prix), il n'y a plus de problème de rareté.

Au final, les auteurs nous expliquent que la défiscalisation est une mauvaise solution à un problème imaginaire! C'est facile l'économie comme cela!
a écrit le 21/12/2017 à 8:37 :
L'immobilier intéressant dans les années 2000 est devenu un mauvais placement. Le rendement moyen est autour de 4 ou 5% net compte-tenu des taxes, diagnostics, charges, travaux de remise en état ... Par ailleurs, la hausse prévisible de la taxe foncière va encore minorer le résultat . L'idée de compléter ce rendement par la hausse des prix est illusoire . Un investisseur avisé sur les marchés financiers fera beaucoup mieux avec beaucoup moins de problèmes à gérer et un placement beaucoup plus liquide alors que si les loyers baissent suite à de nouvelles constructions qui créent une surabondance, vous pouvez juste vous aligner et faire des travaux.
a écrit le 20/12/2017 à 10:41 :
Cet article ne s'appuie sur aucun chiffre. Que sur des suppositions: "En incitant à l'achat... des investisseurs convaincus que le prix du m2 ne peut qu'augmenter". Cela est faux.
Beaucoup achètent pour conserver et avoir un revenu complémentaire à la retraire, sans espérer faire un plus value.
Encore un article pour être "contre" en ne s'appuyant sur rien, au lieu d'être pédagogique. C'est fatiguant.
L'immobilier à crédit est un des rares placements qui peut être intéressant même en cas de baisse du marché: j'achète aujourd'hui à 100, une tierce personne me rembourse 60 (le locataire), je vends 80. Le marché a baissé mais j'ai quand même gagné 40.
a écrit le 19/12/2017 à 21:06 :
Bla Bla bla Bla. Encore un économiste locataire qui nous explique que l'immobilier va baisser. Depuis que je suis en âge de comprendre l'investissement immo, j'achète. Et je dois avouer que cela marche plutôt pas mal. Pour comprendre, ayez la curiosité de regarder le patrimoine de nos ministres, de l'immobilier en pagaille.... Donc les lois seront toujours faites dans le sens de leurs placements !!!!!
a écrit le 19/12/2017 à 9:50 :
Merci pour cet article mais il faut dire que la bourse ne fait plus du tout son travail, alors qu'elle devrait compiler épargne de petits actionnaires et spéculation des gros elle ne fait plus que de la spéculation, 2008 nous ayant démontré que les petits en bourse se font plumer par les gros c'est automatique.

Du coup il ne reste plus que les valeurs sûr dont l'immobilier est à la tête, ce qui comme vous dites ne peut que composer une bulle néfaste plombant le pouvoir d'achat des ménages et donc la croissance, la vraie.

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