L’envolée des prix de l’immobilier est-elle le signe de la sortie de crise ?

Aux États-Unis, l'une des conséquences les plus frappantes de la crise de Covid-19 est la hausse vertigineuse des prix de l'immobilier qui présentaient une croissance à deux chiffres fin 2020. Une tendance que l'on retrouve également, dans une moindre mesure, en France.

Les économistes débattent encore sur l'origine de ce phénomène. Bien qu'il soit encore trop tôt pour démêler les dynamiques complexes de l'économie, de nombreux observateurs voient cette hausse comme un signe optimiste, augurant le rétablissement.

Mais peut-on vraiment considérer cette flambée des prix comme annonciatrice d'une sortie de la pandémie ? A minima, les conclusions de nos recherches suggèrent un impact majeur des fluctuations des prix sur les attentes de croissance des citoyens et, par ricochet, sur le cycle économique.

Attentes façonnées

Les informations sur l'état économique des marchés sont souvent difficiles à interpréter, d'autant qu'elles nous parviennent souvent en décalé. Les prix s'avèrent, en revanche, immédiatement accessibles à tous.

Ils ne permettent pas seulement aux citoyens de mesurer le coût de certains biens, mais aussi d'obtenir des indicateurs quant aux potentielles variations des perspectives de croissance.

Les prix s'envolent quand l'économie croît, mais ils peuvent aussi augmenter lorsqu'elle régresse. Certes, nous connaissons rarement les raisons sous-jacentes de leurs fluctuations. Reste qu'ils jouent un rôle important dans notre vie, notamment les prix de l'immobilier qui façonnent nos attentes.

À partir des données du Michigan Survey of Consumers Expectations (sondage du Michigan sur les attentes des consommateurs), nous avons pu, par exemple, mettre en évidence que nos expériences passées vis-à-vis des prix de l'immobilier étaient un bien meilleur indicateur prévisionnel de nos propres revenus que les rapports sur l'économie globale, rédigés sur la base de « on-dit ».

Interprétations erronées

Il arrive cependant que les consommateurs n'interprètent pas correctement une hausse des prix de l'immobilier. En raison des particularités du marché, ils la considèrent à tort comme le signe d'un rétablissement global de l'économie, ce qui engendre une vague d'optimisme.

Celle-ci se répercute ensuite sur les prix, renforçant la corrélation entre les cycles économiques et les marchés de l'immobilier. Au sein de nos travaux, nous avons modélisé cette situation et démontré que les prix de l'immobilier pouvaient ainsi expliquer les situations observées dans les cycles économiques.

Ces interprétations erronées pourraient être la cause de « l'exubérance irrationnelle », expression popularisée par l'ancien président de la Réserve fédérale américaine Alan Greenspan, parfois observée sur les marchés de l'immobilier. Elles pourraient aussi constituer un moyen puissant de nous sortir de situations de forte incertitude économique.

Dans le cas actuel de la crise de Covid-19, la récente envolée des prix de l'immobilier demeure un indicateur très positif. Notre histoire économique compte très peu de récessions avec une hausse importante des prix de l'immobilier, car ces derniers ont tendance à s'effondrer juste avant le début d'une récession.

Espoir ravivé ?

Comme le montrent les chiffres, au cours des trois dernières récessions aux États-Unis (début des années 1990, début des années 2000 et 2008-2009), la chute des prix de l'immobilier a systématiquement précédé une baisse de l'inflation.

La situation actuelle reste néanmoins différente. La crise est survenue de façon inattendue et les prix de l'immobilier n'ont pas chuté avant ni pendant la récession. Au lieu de cela, ils se sont envolés, suggérant que les citoyens sont confiants dans un rapide regain de l'activité économique.

Personne ne peut savoir avec certitude s'il existe une raison fondamentale derrière une telle fluctuation des prix. Mais c'est précisément parce que ces éléments fondamentaux sont difficiles à mesurer que les citoyens tendent à interpréter la hausse des prix de l'immobilier comme un puissant indicateur d'un espoir ravivé.

Ainsi, l'envolée des prix de l'immobilier pourrait-elle bien alimenter l'optimisme nécessaire (mais insuffisant, seul) au déclenchement d'un rétablissement rapide et pérenne.

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(*) Par Gaetano Gaballo, Professeur associé en économie et sciences de la décision, HEC Paris Business School

Cette contribution, publiée en anglais sur le site Knowledge@HEC, s'appuie sur l'article « Learning from House Prices : Amplification and Business Fluctuations » de Ryan A. Chahrour (Boston College) et Gaetano Gaballo (novembre 2020).