Stéphane Guyot-Sionnest (*)
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... France
Brutale, inattendue et coercitive, la crise sanitaire nous a saisis par surprise et plongés dans l'inconnu. Elle nous a contraints sans préavis à adapter nos modes de vie et de travail, confirmant et accélérant des pratiques déjà à l'oeuvre. Télétravail, co-working, co-living, ces nouvelles formules redessinent nos pratiques sous l'influence d'enjeux RSE.
Grand gagnant de cette crise, le travail à distance a ouvert le champ des possibles pour nombre d'entreprises, parfois très réfractaires. Les huit millions de collaborateurs concernés, plus autonomes, plus responsables, moins fatigués par les déplacements, se sont dit plus motivés et performants. 84 % d'entre eux souhaitent d'ailleurs poursuivre l'expérience, selon une étude Malakoff Humanis. Pour les entreprises, des salariés plus satisfaits, c'est plus d'engagement et moins de turnover. Moins de déplacements, c'est aussi moins de trafic routier, des dépenses énergétiques optimisées, et au final moins d'émissions carbone. Un atout dans le plan de mobilité des entreprises.
Mais la crise nous a fait toucher du doigt les limites de la désociabilisation. Le bureau, plus qu'un espace de travail, se révèle surtout un lieu social de communautés. Welcome at Work, concept de gestion et d'animation des parties communes d'immeubles d'entreprise, ne propose pas des bureaux mais « un lieu de vie accueillant » qui apporte sens et bien-être au travail. Pour être attractifs, les nouveaux bureaux devront s'articuler autour de moments de convivialité et de prestations à valeur ajoutée : conciergerie, animations sportives, culturelles, networking...
La formule, adoptée également par les espaces de coworking, séduit aussi bien les indépendants et TPE que les grosses structures. La solution clé-en-main facilite la vie des entreprises. Contentsquare, l'un des leaders mondiaux de l'expérience Analytics, a annoncé l'implantation de son siège social à Paris dans les bâtiments de WeWork, spécialiste en la matière.
Autre sujet clé pour l'immobilier d'entreprise : la localisation. Après plus d'un an à expérimenter un nouvel équilibre de vie, passé parfois loin des centres urbains, il n'est plus question de venir au bureau pour finir dans une zone périphérique éloignée des centres ville. Le besoin de sociabilisation, notamment chez les jeunes générations, se poursuit au-delà des murs de l'entreprise. A ce titre, Paris confirme son dynamisme avec une baisse de la demande placée inférieure à 5 000 m² au T1 2021 limitée à -6 % et de seulement -3 % pour le Quartier Centrale des Affaires, quand en Ile-de-France, on enregistre une baisse globale de -19 % par rapport au T1 2020.
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Dans ce contexte, les entreprises revoient leurs critères de sélection de bureaux non plus sur la base de mètres carrés, mais en fonction de l'environnement, de l'agencement des espaces, des prestations proposées, jusqu'à la facture écologique des bâtiments. Autant de critères qui valorisent l'humain et entraînent des modifications substantielles de l'immobilier d'entreprise.
Pour les acteurs du secteur, cela demande de penser des projets immobiliers plus vertueux. Des projets qui intègrent une conception éco-responsable - une tendance soutenue par le nouvel objectif fixé récemment par l'UE de réduire les émissions carbone de CO2 d'au moins 55 % d'ici à 2030 ; et qui soignent la modularité, l'ergonomie et la décoration des espaces, les matériaux choisis, jusqu'au espaces extérieurs. Le Palais de justice de Paris, installé dans le 17°, offre un exemple saisissant d'une architecture inattendue, mêlant blancheur, luminosité, transparence et jardins suspendus.
Ces évolutions vers une plus grande liberté architecturale doivent également répondre à une demande des investisseurs de pouvoir transformer des surfaces immobilières en logements résidentiels. Un marché prometteur comme le confirme Edgar Suites, spécialiste dans la transformation de bureaux en appartements hôteliers, qui vient de lever 104 millions d'euros auprès de BC Partners.
Une bonne nouvelle pour l'immobilier car comme le disait Léon Bressler, un immeuble est un actif qui doit tourner et se renouveler. Dans un marché largement obsolète, c'est à ce prix que l'immobilier gagnera en dynamisme pour accompagner une mutation sociétale en marche.
Stéphane Guyot-Sionnest (*)
