L'immobilier : la retraite par capitalisation à la française

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(Crédits : Fotollia)
La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, la retraite par capitalisation à la française de l'immobilier

L'objectif de ceux qui investissent dans la pierre a profondément changé. Se loger certes, mais de plus en plus épargner pour ses vieux jours et c'est bien ce que l'on appelle faire de la retraite par capitalisation.

Explosion de la pierre-papier

La grosse surprise quand on compare la source des revenus des personnes âgées de plus de 65 ans en France à d'autres pays avancés (hors revenus liés à une activité professionnelle), c'est la part des revenus du capital soit 17%. Ce n'est pas rien : cela place la France au-dessus de la moyenne de l'OCDE, à mi-chemin entre les pays anglo-saxons et certains grands pays nordiques et les pays du sud qui majoritairement sont en bas de classement. Ce chiffre global n'intègre pas uniquement les revenus tirés de l'immobilier, mais ils en constituent une part importante. Et cette part est amenée à considérablement augmenter ces prochaines années car deux lames de fond sont à l'œuvre.

Côté pierre-papier c'est l'explosion. Avec 8,1 Md€, la collecte nette 2019 des SCPI a été la plus élevée depuis la création du produit dans les années 70. L'ancien record de 2017, 6 Md€ de fonds collectés est pulvérisé. Bien entendu, ces niveaux restent encore loin de ceux atteints par l'assurance-vie dont la collecte nette, 26 Md€ l'année dernière, est encore trois fois supérieure. Mais l'écart se resserre et la tendance va se poursuivre. Parce que le rendement moyen de la pierre-papier — proche de 4,5% — est actuellement largement supérieur à celui de l'assurance-vie tombé à 1,4% pour les contrats en euros, les préférés des Français. Jamais l'écart entre les deux placements n'a été aussi important. Et si le capital n'est pas garanti dans le cadre des SCPI, le couple rendement-risque reste l'un des plus intéressant. Quant au profil des investisseurs, il change aussi et se démocratise peu à peu.

Envolée de l'investissement locatif

Deuxième lame de fond, l'envolée de l'investissement locatif, c'est-à-dire l'achat d'un logement pour le louer à un tiers. La surprise ne vient pas du neuf. Ce marché dépend pour beaucoup de la mise en place de dispositifs de défiscalisation du type Scellier, Duflot ou Pinel. Or la tendance est au coup de rabots et la fiscalité immobilière est dans le viseur de Bercy. Le simple maintien à haut niveau du nombre de ventes aux investisseurs depuis 4 ans est déjà suffisamment surprenant et en dit long sur la volonté des Français à investir le marché locatif. Non, la stupéfaction vient de l'emballement de l'investissement locatif dans l'ancien. Selon le réseau Century 21, plus d'une transaction sur 4 en France métropolitaine lui a été dédiée en 2019, un marché en progression de 25,3% sur un an quand celui des résidences principales (-5,4%) et celui des résidences secondaire (-4,7%) sont en baisse.

C'est un fait indéniable, le niveau de ventes extraordinairement haut constaté en France l'an dernier, avec plus d'un million de logements vendus, s'explique par les records obtenus dans le locatif... Et tout le monde s'y met. Les employés/ouvriers sont à l'origine de plus d'un quart des investissements locatifs en France et représentent la catégorie socio-professionnelle la plus importante parmi les investisseurs. Avec aussi cette conséquence : les prix augmentent mais pas n'importe où, principalement dans les grandes villes, dans les meilleurs quartiers, devenus inaccessibles pour les jeunes générations si ce n'est aux prix d'un taux d'effort démesuré qui les met en risque financier.

In fine, cette hausse des prix crée un nouveau clivage parmi les retraités. Alors que les réformes des retraites ravivent les incertitudes sur les revenus futurs des actifs, et que l'immobilier demeure le placement privilégié des Français pour préparer leur retraite, c'est aux prix d'un creusement des inégalités entre ceux qui ont acheté au bon moment au bon endroit, et les autres, principalement les jeunes. C'est la version cachée de la clause du grand-père mais versant capitalisation.

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Commentaires
a écrit le 30/04/2020 à 17:16 :
Il faudrait financer les retraites par la Bourse ce qui permettrait un développement des entreprises. Les français choisissent eux de faire du locatif... Défiscalisés pour les propriétaires. Financés par des allocations logements payées par les entreprises...

Les entreprises perdantes à tous les coups...
a écrit le 30/04/2020 à 11:57 :
C est pour cela qu il faudrait changer la fiscalité

Pourquoi les salaires devraient porter tout le système sociale ?
Il vaudrait mieux faire porter une grande partie du système sociale sur l immobilier qui est mar defaut localiser (impossible de délocaliser un immeuble) et qui fera baisser la rente immobilière source d inegalite et amorale (le travail est devalorise)

=> suppression charge patronale (20% de salaire en plus pour tous, 20% de cout en moins donc moins de chomage)
=> 2% de taxe annuel sur valeur bien immobilier réelle
Réponse de le 30/04/2020 à 15:25 :
Le financement du système social n'a pas à porter plus sur l'immobilier que sur d'autres sources. Chaque placement a déjà sa fiscalité et ses contraintes (entretien par ex pour l'immo. Une "bonne" fiscalité ou contribution au financement des systèmes sociaux devrait être neutre quant à la nature des biens taxés et de leur localisation. Et à chacun de faire ses choix.
Réponse de le 30/04/2020 à 18:57 :
C'est contraire au principe de pro propriété privée, mais c'est parfaitement appliqué dans des pays comme Cuba ou la Corée du nord, si c'est un modèle de bonne gestion et de liberté.
a écrit le 30/04/2020 à 10:24 :
reste a savoir si ca va continuer. Le rendement va forcement baisser. L immobilier commercial va en prendre en coup car le confinement fait que les boutiques ne vendent rien. Le locatif residentiel a probablement vecu son age d or. Les loyer ne peuvent pas monter plus car les locataire ne peuvent pas payer plus avec des revenus en baisse (recession). Air BnB et autre sont au point mort pour pas mal de temps, vous risquez meme d avoir de proprietaires qui rebasculent vers la location classique. reste les bureaux, mais avec le teletravail, certains vont se dire qu on peut economiser en laissant les gens chez eux (au moins partiellement)

Reste le point positif: la BCE et la FED injecte de l argent a tout va et donc ca fait monter le prix des actifs. Donc de l immobilier. Reste a trouver des gens pret a s endetter sur 30 ans avec des revenus en baisse
a écrit le 30/04/2020 à 9:52 :
Cette hausse des prix du logement là ou il y a des emplois ne serait pas intervenue s'il y avait suffisamment d'offre. Ce que l'état devrait faire : prendre des mesures radicales pour augmenter l'offre de logements là ou la demande est forte, quitte à faire perdre de l'argent à ceux qui ont investi dans la pierre.
Par exemple, changer les règles d'urbanisme, obliger les mairies à mettre sur le marché pléthore de terrains constructibles. Raser et construire plus haut, même si les propriétaires des quartiers et villes en question s'y opposent. Utiliser l'arme fiscale pour inciter les retraités à quitter en masse les zones tendues, ils peuvent bien habiter ailleurs, eux, contrairement aux actifs.

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