Mathieu Darras
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Contrairement aux idées reçues, la responsabilité d'un investissement ne peut se résumer à sa seule dimension environnementale. D'autres paramètres tels que l'impact social doivent être nécessairement pris en compte, l'objectif étant de concilier de manière équilibrée société et environnement, sans renier la performance financière.
Cette nouvelle manière d'appréhender la finance prend une importance considérable dans la société comme le souligne un sondage Ifop pour le FIR et Vigeo Eiris publié en septembre 2020. Dans ce dernier, six français sur dix déclarent accorder de l'importance aux impacts environnementaux et sociaux dans leurs décisions de placement (source). Un intérêt issu de convictions personnelles pour 78% des sondés. Malgré cet engouement, des freins à un développement plus global de l'investissement socialement responsable persistent. Les investisseurs craignent notamment le greenwashing à 44% ou, à 30% des performances trop faibles (source).
Le marché immobilier n'échappe pas à cette nouvelle donne environnementale et sociétale. Près de 9 français sur 10 considèrent le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) comme un critère de choix important et plus d'un tiers (34%) pensent qu'il constitue un élément primordial dans leur décision d'achat (source).
Alors que le nouveau DPE entre en vigueur, une étude réalisée par France Stratégie indique que l'hexagone compte près de 7 millions de passoires thermiques. De plus, les nouvelles prérogatives de la loi climat rendront, à partir du 1er janvier 2025, 600 000 logements classés G inlouables. Le même sort sera réservé, en 2028, aux 1,2 million de logements classés F, et, en 2034, aux 2,6 millions de logements classés E (source).
Ces nouvelles règles sont bénéfiques pour le marché immobilier. Pour la première fois, une passoire thermique, en conséquence de la loi, n'a pas la même valeur qu'un logement parfaitement isolé ! De nombreuses opportunités vont se créer. Avec la multiplication des mises en vente de biens F & G, les investisseurs pourront acheter à des tarifs abordables, qui leur permettront de réaliser les travaux nécessaires à l'augmentation de l'efficacité énergétique. Ces travaux permettront de créer de la valeur financière. De manière systémique, c'est l'ensemble du marché immobilier qui prendra qui participera à la transition écologique et solidaire.
On arrive donc à la conclusion suivante : un bon investissement immobilier est un investissement écologiquement responsable. En plus des considérations énergétiques, le bien doit correspondre à son environnement socio-économique. Son loyer, sa nature - studio, appartement, colocation, maison individuelle - doivent respecter les caractéristiques du marché. Ne pas obtenir cet équilibre comporte des risques. Le meilleur exemple reste la multiplication des locations saisonnières dans le centre de Paris. Si ce type de bien permet à court terme une rentabilité incomparable, il peut à long terme être victime de la conjoncture - comme nous l'avons vu lors de la crise sanitaire - , ou de décisions politiques défavorables. Par ailleurs, la non prise en compte des paramètres environnementaux et sociaux accentue le risque de vacance locative. Les locataires s'installent par défaut, et ne s'inscrivent pas dans le long terme. Le risque législatif, quant à lui, peut se transformer rapidement en risque financier : impossibilité d'augmenter le loyer, de louer, de réaliser les travaux nécessaires par manque de trésorerie... Autant de facteurs susceptibles de conduire à la revente du bien à un prix bradé.
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Bien conscients des risques, les investisseurs souhaitent de plus en plus investir de manière responsable ! Malheureusement, par manque d'information ou de connaissance, ces derniers rencontrent des difficultés pour mesurer la valeur de la responsabilité d'un investissement. Pour pallier ce phénomène et normaliser l'investissement socialement responsable, un énorme travail de pédagogie demeure incontestable ! Les contraintes législatives - qui demeurent essentielles - doivent s'accompagner d'outils pédagogiques de mesure. Mis à disposition des citoyens, ces derniers apportent une information fiable aux futurs investisseurs pour les guider dans leur choix. Il est possible de prendre l'exemple du label ISR ou de l'I2SR - Indice d'Investissement Immobilier Socialement Responsable. Ces outils, contrairement au DPE, mesure la responsabilité dans son acception la plus large : environnementale et sociétale.
Mathieu Darras
