Bonjour à toutes et à tous, nous avons le plaisir d'accueillir Jean Lavaupot, Directeur exécutif d'ERA France.
- Julien : Est-ce le bon moment pour acheter ?
Jean Lavaupot : Oui, trois fois oui, dès lors qu'on peut avoir l'accord de prêt...
- Pierre : Bonjour, Quand pensez vous que nous allons atteindre le point bas du marché. Avec selon vous quel ordre de grandeur de chute de prix ? Paris sera-t il épargné ? Merci ! PM
JL : Sur la moyenne nationale, on peut s'attendre à 10% de réajustement par rapport aux prix de 2007, à mon avis, les plus hauts. Mais c'est un maximum. Sachant que cela reste une moyenne nationale, par exemple, Paris intra muros ne baisse pas mais la province peut descendre peut-être à 15%...
- Lord A : On parle de "baisse des prix". Mais le marché n'est pas uniforme. Outre Paris, n'y a-t-il pas des régions qui résistent mieux ? Ainsi, le Sud Est hors bord de mer (Aix en Provence, Sud Luberon où j'habite) semble se maintenir car l'arrivée d'étrangers à la retraite dans ces régions, et l'activité économique, impliquent un solde migratoire positif à fort pouvoir d'achat. A contrario des régions où il y a eu excès de constructions et un solde migratoire négatif plongent. Qu'en pensez-vous ?
JL : Oui, je confirme que la baisse n'est pas uniforme : Paris se maintient et la région Paca est toujours dopée par les seniors "papyboom", qui maintient le niveau de prix. C'est vrai que, dans certaines villes de province, beaucoup d'immobilier locatif a été construit sans pour autant que la demande suive...
- azru : est ce que l'immobilier d'entreprise est déja affécté par la crise : qu'en est-il des ventes de fonds de commerce par exemple ?
JL : Spécialisé dans l'habitation, je n'ai pas de chiffres précis, ,mais il me semble que l'immobilier d'entreprise va aussi subir une stagnation des mutations...
- JB : La situation actuelle - crise financière mondiale ( et désormais aussi européenne), pays en récession (Us, Irlande, UK, Espagne, France), chomage en hausse, déficit publics en hausse, inflation - semble bien plus grave que celle lors du dernier crack immobilier. Qu'est ce qui empeche alors de retomber aux prix de cette époque ( soit environ -50% par rapport à aujourd'hui) ?
JL : Nous ne sommes ni en Irlande ni en Espagne. Donc la situation n'est pas comparable. Les prix ne peuvent retomber car la demande rester néanmoins forte : la France est toujours en pénurie de logements (57% seulement de Français propriétaires, contre 71% en Europe)...
- artouste : Crise financière, crise du crédit, crise économique sont là. Qu'est qui vous permet de dire le pourcentage de la baisse et ainsi d'y donner une limite alors que l'on ne connaît pas la situation de demain?
JL : Encore une fois, la demande d'immobilier est très forte. La valeur de la pierre est LA valeur la plus solide et plus particulièrement dans cette conjoncture, ce qui m'incite à porter un jugement plutôt optimiste...
- Jérémy : Aujourd'hui, les investisseurs semblent anticiper beaucoup plus rapidement les risques de baisse de leurs actifs. On le perçoit très fortement sur le marché des actions. Peut-on attendre le même scénario sur le marché immobilier, à savoir une forte baisse rapide ?
JL : Non, on n'est pas du tout dans les mêmes cycles que la Bourse. Il ne faut pas mettre la valeur immobilière sur la même grille de lecture que la Bourse. Il ne faut pas mettre la valeur immobilière sur la même grille de lecture que la Bourse. Ne pas oublier que l'immobilier abrite la famille et, de ce fait, remplit un rôle qui va au-delà de la valeur purement financière...
- thomas70 : les taux de la bce pourra baisse des le debut 2009 serai ce l amorce d une remonte fulgurante de l’immo ? Et par ailleurs peut on parle de crise pour l immo de luxe ?si non pourquoi?
JL : Première réponse : on souhaite tous une baisse des taux d'intérêt, car on peut dire que c'est la seule mauvaise nouvelle (taux entre 5,5 et 6%).
On peut relativiser néanmoins puisque 1% d'augmentation des faux fait 5 euros par 10.000 euros empruntés et par mois en plus sur quinze ans.
Seconde réponse, l'immobilier pour les produits haut de gamme a priori va moins subir d'à-coup car c'est dopé par la clientèle étrangère et les paiements cash, sans emprunt...
- Christophe : Bonjour, quel est à votre avis l'impact de la crise actuelle sur les taux de crédit et donc sur l'accès à la propriété et, au final, sur les prix du marché à horizon 1 à 2 ans ?
JL : Je ne vois pas de lien entre la crise financière d'aujourd'hui et le taux des crédits. Encore une fois, je souhaite vivement que les pouvoirs publics puissent revenir à des taux inférieurs à 5%, ce qui, psychologiquement, est acceptable. Quant au prix du marché immobilier, il sera à son maximum lorsqu'on aura atteint 10% de baisse...
- twidoux : bonjour, les gens ont de plus en plus de mal à payer , il y a une limite pour l'endettement et pouvoir vivre, il faudra de toute façon trouver des acheteurs au risque d'attendre très longtemps avant de vendre.
JL : D'une manière générale, il n'y a jamais eu et il n'y aura jamais d'arrêt net des transactions pour ce que les professionnels appellent les trois D : divorce, déménagement, décès. L'arbitrage se fait effectivement sur les prix en fonction de l'offre et de la demande...
- jean luc : comment se repartit la baisse des prix : neuf vs ancien, appartement vs maison, surface ?
JL : ERA est spécialisé dans l'ancien. On n'a pas encore suffisamment de recul par catégorie de logements. Ce qu'on sait, c'est que Paris n'a pas baissé...
- angel : vous dites que c'est le bon moment d'acheter alors que dans le même temps vous dites espérer une baisse des prix en province de l'ordre de 15%, par ailleurs, le niveau de vie des français en l'espace de 10 ans n'a pas suivi celui de l'envolée des prix immobiliers, dernièrement un banquier disait que empruntait sur 25 ans était économiquement non viable, qu'en pensez vous ?
JL : Je n'espère pas de baisse de prix. Je ne fais que l'estimer. Je confirme: les salaires n'ont pas fait +140% en dix ans ! Alors que l'immobilier, oui. Quant à la durée de l'emprunt, cela reste un critère qui n'est pas prioritaire dans la mesure où l'on sait que la durée d'occupation d'un bien est en moyenne de sept ans...
- angel : Ne confondez vous pas demande et demande solvable, je rève de rouler en ferrari, ce n'est pas pour autant que j'ai les moyens de m'en acheter une, n'est ce pas la même chose avec l'immobilier ?
JL : Oui, les gens achètent en fonction de leur budget. Les rêves sont une chose. Par contre, je martèle qu'il ne faut pas attendre pour être propriétaire, sinon on paie des loyers à fonds perdus...
- mimipinson : Le crédit facile de ces dernières années ainsi que des mesures gouvernementales ont en fait favorisé des augmentations aberrantes des prix ; l'atterrissage sera douloureux . Il devrait s'étaler sur 3 ou 4 ans avec des prix en diminution de 25% à 40% , qu'en pensez-vous ?
JL : J'ai déjà répondu à la question de la baisse des prix. Quant au crédit facile, les banques françaises, contrairement aux banques américaines, n'ont pas pris les mêmes risques inconsidérés et, en France, le taux d'endettement requis demeure environ 33% du revenu...
- selver : L'accès au crédit est de plus en plus difficile, ne risque t on pas d'avoir un effet boule de neige. Moins de crédit donc moins de transaction donc baisse de prix et augmentation des saisies immobilières donc faillites des banques et assureurs... Comme aux USA.
JL : Non, ce scénario n'est absolument pas envisageable en France. Encore une fois, l'arbitrage se fera sur le niveau des prix de vente uniquement...
- éric : bonjour jean, selon vous ,que pensez vous de l'immobilier locatif ? les clients vont vont ils plutôt louer qu'acheter?8%à10% de rentabilité dans de "l'ancien" vous semble t'il une bonne rentabilité? Bien à vous. éric du Morbihan.
JL : Cela fait bien longtemps qu'il n'y a plus de rendement à ces taux là dans l'immobilier. Mais il n'est pas impossible que le rendement locatif remonte...
- oliflint : Bonjour. A Paris, les prix baissent peu ? pensez vous que le mouvement va s'accélerer et dans quelle proportion sur les 3 prochaines années, sachant que les étrangers, qui paient régulièrement entre 5 et 10% au dessus des prix du marché, représentant dans des arrondissements comme le XVème une transaction sur deux, vont se faire plus rares avec l'ampleur de la crise financière ? merci.
JL : Compte tenu de la demande internationale, d'une part, et de l'attractivité de Paris, d'autre part, et que Paris n'est qu'en quatrième position des prix de l'immobilier européen, il y a fort à parier que les prix baisseront peu dans la capitale...
- angel : En espagne, on estime que plus de 10 000 agences immobilières devront mettre la clé sous la porte, qu'en est il en France, n'essayer vous pas de sauver les meubles par un discours rassurant, il y a 3 jours encore, on nous disait la même chose par rapport à la solidité des banques européennes, on voit aujourd'hui le résultat, FORTIS, DEXIA, UNICREDIT...
JL : En Espagne, la fermeture des agences est de l'ordre de 50 à 60.000 et s'est amorcée l'année dernière. Une des raisons en est la facilité pour un Espagnol d'ouvrir une agence sans aucune aptitude professionnelle, comme c'est le cas en France. Cependant, un arbitrage va s'opérer aussi sur le nombre d'agences immobilières françaises, dont le nombre a doublé en dix ans.
Elles sont passées de 17.000 en 1997 à 34.000 en 2007...
- yaya : Que conseillez vous à ceux qui ont l'intention d'acheter à court terme ?
JL : Acheter, ne pas attendre...
- lecochien : On parle d'une aide pour soutenir les ménages soumis à un crédit relais... En avez-vous entendu parler ?
JL : Non. Désolé ! ...
- mamiero : Pensez -vous que les banques continuerons à accorder des prêts immobiliers aux ménages les plus modestes? Si oui, quelle sera la durée du prêt ? En vous souhaitant bonne réception de cette question , merci de bien vouloir y donner un réponse. Cordialement.
JL : Dès lors que le taux d'endettement par rapport aux revenus est dans les critères environ 33%), la réponse est oui. La durée est la conséquence des possibilités des mensualités de remboursement...
- albret : Bonjour,Continuer à baisser ? Je suis les annonces d'agences; j'ai l'impression que les prix affichés restent imperturbablement élevés. Pour avoir une idée de la baisse que vous avez constatée, sans doute sur les transactions, pouvez-vous nous indiquer un chiffre ? Merci.
JL : Effectivement, sur les prix affichés dans les annonces, il n'y a pour l'instant pas de baisse significative. Néanmoins, ce que nous regardons, nous, ce sont les prix des transactions réellement traitées...
- JS : Ne pensez-vous pas que la baisse des prix de l'immobilier est en partie compensée par la hausse des taux d'intérêts ?
JL : Ce sont deux choses différentes qui, au final, se cumulent ; il est à souhaiter que les taux d'intérêt reviennent au niveau de 2006-2007, c'est-à-dire en dessous de 5%...
- Christophe : Pourquoi "acheter sans attendre" à court terme, si le prix de l'immobilier va baisser? Car, actuellement, les propriétaires et les acheteurs se regardent en chien de faïence, ne vaut-il mieux pas attendre le moment d'inflexion ?
JL : Si le prix proposé semble en cohésion avec le prix qu'on estime du bien, il n'y a aucune raison que la transaction ne se fasse pas. Et quand bien même les prix baisseraient, le capital amorti pendant la période de remboursement absorberait la différence...
- selver : Les volumes des transactions immobilières ont baissés. Quelle est la comparaison par rapport aux années 1999-2001 avant la hausse ?
JL : Je n'ai pas en tête la réponse pour cette date. Mais le volume de vente a baissé d'environ 15% depuis l'année dernière. En fait, il s'agit surtout des ventes purement spéculatives qui ne visaient qu'à générer la plus-value au vendeur...
- artouste : Ja paie un loyer à fond perdu, j'ai le cash pour payer un appartement. Pour financer mon fond perdu, il suffit de reporter mon achat et d'attendre une baisse de 4% par an. Je ne compte pas le gains monétaire et les coûts du proprétaire. Dois-je attendre plus de cinq ans avant de penser à acheter ?
JL : Surtout pas ! Encore une fois, rien ne laisse supposer qu'il va y avoir une baisse annuelle de 4% ou autre...
- lecochien : A quand des contrats d'exculsivité courts (3 semaines, un mois...) comme cela se pratique aux Etats-unis ? Cela permettrait de dynamiser les équipes commerciales et indirectement le marché.
JL : Aux Etats-Unis, les contrats d'exclusivité sont d'une durée d'un an, ce qui n'est pas le cas en France (3 mois maximum). En dessous de cette durée, il n'est pas possible pour le professionnel d'effectuer les démarches minimales sans prendre le risque d'une dépense en moyens marketing sans résultat...
- christelle : Pour vous ce n'est plus possible de faire de plus-value immobilière en cette période ?
JL : Tout dépend à quel moment vous avez acheté le bien. Mais il y a fort à parier que vous avez acheté le bien à un prix inférieur à celui que vous affichez aujourd'hui. Quant à un achat immobilier aujourd'hui pour une plus-value espérée dans l'avenir (7-10 ans), je prends le pari avec vous que vous serez gagnante...
- fafe-boy-92 : Bonjour le prix de l'immobilier serait il en baisse sur un long terme suite à la conjoncture économique actuelle . Apres avoir été gonflé par le passage à l'euro ces dernières années et la facilité accordé au emprunteur par le systeme bancaire qui avait fait gonfler une demande croissante . ...
JL : Allons nous connaitre maintenant le revers de la situation avec une offre plus import
Je ne le pense pas car nous sommes dans un marché de pénurie de logements en France, qui fait que la demande fait maintenir le niveau de prix d'aujourd'hui. Ce n'est pas le système bancaire qui a fait gonfler la demande, mais tout simplement le besoin de logements...
- NARICH : Ma question porte sur les amisons anciennes haut de gamme en région parisienne ( région de Saint-Germain-en-Laye)). Va-t-il etre touché par la baisse qui, semble-t-il s'amorce ? Merci pour votre réponse.
JL : Les biens d'exception, donc rares, ont toujours bénéficié en tout temps d'un attrait qui maintient un niveau de prix relativement élevé...
- Christophe : A votre avis, combien de temps faut-il attendre pour revendre un bien immobilier à l'heure actuelle, en escomptant faire de la plus-value ? Par exemple, si j'achète avec fin 2008 ?
JL : D'une manière générale, il faut compter (hors période de forte hausse) sept ans pour espérer une plus-value immobilière...
- mardeffe : la crise actuelle du système financier ne vat elle pas influencer ceux qui ont des liquidités a les investir rapidement dans la pierre plutôt que d'avoir du "papier" ? Merci de votre réponse.
JL : C'est le voeu qu'on peut formuler car, je le répète, l'immobilier bénéficie d'un attrait supérieur compte tenu du fait qu'il abrite la famille. Donc je confirme que la chute des actions va profiter à l'immobilier assez rapidement. Et je m'en réjouis ! ...
Merci Jean Lavaupot. Le mot de la fin ?
JL : Malgré l'atmosphère chargée par l'actualité finanicère morose, je reste optimiste quant au marché de l'immobilier en France. Message à ceux qui désirent vendre leur bien : ne soyez pas trop gourmands sur le prix. Et merci à tous les internautes de latribune.fr pour vos questions pertinentes...
