Bordeaux, des promoteurs de la FPI toujours pas rassurés
Jean-Philippe Déjean
Jean-Philippe Déjean
L'Oiso (Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest), présidé par Jérôme Banderier, s'est réuni ce jeudi matin à l'auditorium de Gaz de Bordeaux pour commenter l'évolution du marché immobilier sur les neuf premiers mois de 2015 et au 3e trimestre de cette année. Si sa présence s'imposait, en tant que vice-président de l'Oiso et président de la Fédération des promoteurs immobiliers Aquitaine Poitou-Charentes (FPIA), Alain Ferrasse était aussi l'une des deux vedettes de la matinée, avec Jacques Mangon, maire (centriste) de Saint-Médard-en-Jalles et surtout vice-président de Bordeaux Métropole, en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière à la métropole.
C'est devant un auditorium archi plein que Valéry Mescheriakoff, directeur du cabinet Adequation, chargé des enquêtes pour le compte de l'Oiso, a déroulé les résultats de la dernière enquête qui traite des transactions sur le neuf à partir de cinq logements, en résidence principale ou secondaire.
Au cours des neuf premiers mois de l'année, 2.651 logements ont été vendus à Bordeaux Métropole, soit une hausse de + 7 % par rapport à la même période en 2014. Mais, à 2.772 logements, les mises en vente stagnent (+ 0 %) et surtout l'offre disponible recule de 17 %, à 2.725 logements. Avec une moyenne de 3.462 €/m2, les prix reculent de 1 %, alors que le poids des ventes à investisseurs se renforce et gagne + 13 %, avec 75 % des transactions réalisées.
Aucun doute sur l'analyse du phénomène : "Le dispositif Pinel s'impose désormais comme le moteur numéro un du marché", analyse Valéry Mescheriakoff.
Comparé à d'autres métropoles, comme Nantes, où les ventes bondissent de + 32 %, avec 2.864 logements, ou Toulouse, à + 40 %, avec 4.221 ventes, Bordeaux Métropole ferait presque pâle figure. D'autant plus qu'avec 683 ventes enregistrées au 3e trimestre 2015, le marché de Bordeaux Métropole recule de 12 % sur un an, même si le prix de négociation est plus élevé que sur neuf mois, à 3.704 €/m2 (place de stationnement comprise).
A Bordeaux les programmes (ici quartier Ginko) se développent bien
Le marché suit une évolution nettement différenciée, si elle n'est pas encore divergente, entre les marchés immobiliers de Bordeaux Métropole et de Bordeaux intra-muros. Sur les neuf premiers mois de 2015 les ventes de logements ont ainsi progressé à Bordeaux de 17 % (759 transactions), les mises en vente de + 18 % (928 logements), et le nombre de logements disponibles (828), qui va alimenter le marché, de + 8 %.
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L'enquête montre aussi que les logements neufs produits au meilleur prix, soit moins de 2.700 €/m2, ont du mal à trouver des acquéreurs. Ils représentent ainsi 20 % du marché mais seulement 9 % des ventes. C'est un des points sur lesquels Alain Ferrasse a questionné Jacques Mangon, dans le cadre du débat ciblé sur un sujet toujours d'actualité "Comment faire baisser les prix du foncier ?".
L'élu a tout d'abord estimé que l'écart de croissance du marché entre Bordeaux et d'autres métropoles, comme Nantes ou Toulouse, était dû à un effet de rattrapage dans ces villes qui viennent de connaitre, contrairement au port de la Lune, des années difficiles. Il a ensuite admis, au sujet de la faiblesse des transactions faites par des propriétaires occupants comparées au poids des investisseurs sur le marché, qu'il y avait toujours "un léger risque de spéculation, à cause de l'effet de mode dont Bordeaux bénéficie".
Jacques Mangon a rappelé qu'une étude faite par l'A'urba (Agence d'urbanisme Bordeaux Métropole Aquitaine), dont il est également vice-président, montrait que seulement 32 % des ménages de la Métropole avaient les moyens financiers de répondre à une offre d'accession à la propriété dans un logement neuf vendu à 2.500 €/m2. Et l'idée que le marché immobilier a tendance à s'effondrer dans les communes de la Métropole sauf à Bordeaux n'impressionne pas Jacques Mangon.
Une référence à peine voilée à la vague de droite et du centre - dont il est une figure emblématique -, qui a submergé les positions socialistes dans l'ex-Communauté urbaine de Bordeaux aux municipales de 2014.
Concernant les mauvais résultats des logements neufs à premier prix, l'élu a souligné qu'en tant que président de la Fab (la Fabrique métropolitaine), qui chapeaute notamment le projet des 50.000 logements, qu'il prenait "cette question avec intérêt". Avant de conclure par une défense et illustration de la politique immobilière métropolitaine.
Alain Ferrasse, vice-président de l'Oiso (Agence Appa)
Pour en revenir au foncier, il a expliqué que l'objectif consistait à stopper la hausse et qu'il n'était pas question de créer un établissement public foncier local (EPFL), comme à Rennes, "ça veut dire encore plus de poids du public et éventuellement plus d'impôts pour financer le rattrapage" a jugé Jacques Mangon, tout en soulignant l'importance vitale de maîtriser la hausse, "sans cela, la promotion immobilière privée pourrait disparaître du marché du logement à prix abordable, ce qui est un vrai danger".
Malgré le silence religieux de l'auditorium, qui a accompagné toute l'intervention du maire de Saint-Médard-en-Jalles, et l'air pénétré de sagesse d'Alain Ferrasse, un promoteur présent dans la salle s'est ensuite manifesté pour remettre quelques cailloux dans les chaussures de Jacques Mangon.
Un professionnel absolument pas convaincu par les arguments de l'élu a ainsi pris la parole.
Tout en conservant son flegme, Jacques Mangon lui a répondu qu'il ne servait à rien d'essayer de construire des immeubles de 10 ou 15 étages si les habitants n'en voulaient pas.
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La divergence de vues que l'on aurait pu croire levée depuis le rapprochement de la fédération de la promotion immobilière avec Jacques Mangon, nouvel homme fort de la politique urbaine bordelaise, semble avoir encore de beaux jours devant elle.
Jean-Philippe Déjean