Comment réduire ses charges de copropriété

Guerre de tranchées en vue. Les 16 et 17 novembre prochains, le Salon de la copropriété ouvrira ses portes au sud de Paris, et l'Arc (Association des responsables de copropriété) lancera la deuxième édition de son Salon indépendant de la copropriété, à l'est. La programmation conjointe de ces deux manifestations concurrentes montre à quel point le torchon brûle entre les associations de copropriétaires et les professionnels de la gestion de copropriété. Les premiers reprochant aux seconds l'absence de transparence de leur facturation, l'inflation des tarifs de gestion (rarement justifiée) et l'augmentation des pratiques douteuses.

Le point d'orgue de cette guerre larvée a été la reprise à la barre du tribunal de commerce de Nanterre, d'Urbania, administrateur de biens et numéro trois du secteur avec 400.000 copropriétaires, en grandes difficultés financières.

À la suite de cette affaire, Benoist Apparu, secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme, a annoncé qu'un projet de loi concernant l'activité d'administrateur de biens allait être déposé pour définir des règles saines de gestion. Il devrait notamment renforcer le contrôle annuel des activités des administrateurs de biens et définir la mise en place de mesures disciplinaires. Ce serait une première depuis plus de 40 ans, puisque la loi Hoguet, la dernière réglementant les professions immobilières, date de 1970.

Hélas, ce projet de loi qui devait être adopté par le Conseil des ministres d'ici à la fin juillet en est encore au stade d'avant-projet, dont le contenu vient d'ailleurs d'être édulcoré (voir interview)... Et au vu du calendrier parlementaire, il est difficile de savoir s'il sera effectivement présenté et, surtout, quels seront les délais de mise en place. Enfin, certains doutent de sa réelle utilité, voire prévoient un enterrement de première classe, puisque des dispositions contraignantes pour les syndics ont été retirées.

Faire bouger les administrateurs de biens, mission impossible ? L'arrêté définissant les prestations des contrats de syndics a finalement vu le jour en mars dernier mais au bout de... deux ans et demi d'âpres négociations. Et il n'a pas abouti à la transparence voulue, car aujourd'hui encore les contrats de syndics sont difficilement comparables entre eux, aucun ne fournissant réellement les mêmes prestations.

Contre-pouvoir

Heureusement, il n'est pas nécessaire d'attendre la parution de la loi pour agir. Si le syndic manque de transparence, ou que les charges augmentent d'année en année sans que les prestations soient meilleures, les copropriétaires peuvent faire bouger les choses, et faire fonctionner ce contre-pouvoir. « La Tribune » a listé les principaux points à vérifier pour réaliser des économies sur les charges de copropriété et contrôler le sérieux du syndic. Et si d'aventure, il ne donne pas satisfaction, rien n'empêche d'en changer.

4 conseils pour gérer sa copropriété

1 - Exiger un compte séparé pour une meilleure transparence

En général, les syndics regroupent en un seul compte la trésorerie des copropriétés qu'ils gèrent. Le souci de cette pratique est double, d'abord les copropriétés sont toutes liées, et il leur est donc plus difficile de distinguer certaines opérations comptables courantes (de type montant des honoraires débités, paiement des fournisseurs, versement des intérêts...). Ensuite, comme les produits financiers des fonds placés reviennent, en général, au syndic, ce dernier a tendance à gonfler la trésorerie qu'il gère, et donc à faire des appels de fonds importants, parfois injustifiés. Dernier problème : le syndic peut avoir tendance à rallonger les délais de paiements des entreprises, ou d'engager les travaux avec retard afin d'engranger des intérêts. À la clef : un alourdissement du montant des charges, et une copropriété gérée en fonction des intérêts du syndic et non de celui des copropriétaires.

Pour éviter ce genre de désagrément, la solution consiste à surveiller le compte de trésorerie, en vérifiant que son niveau soit raisonnable par rapport au montant des charges à régler. Ou bien, à exiger du syndic un compte séparé. Obligatoire, il est, dans les faits rarement mis en place. Le syndic surfacturant souvent l'utilisation d'un compte séparé afin d'inciter les copropriétaires à y renoncer. L'avant-projet de loi devait régler ce problème en le rendant obligatoire sans dérogation possible. Las, la montagne a finalement accouché d'une souris : seuls des « sous-comptes » seront exigés pour améliorer la lisibilité.

2 - Vérifier la qualité du contrat proposé par le syndic

Chaque année, le syndic doit donner le détail de ses prestations et de ses honoraires à la copropriété. Le conseil syndical doit vérifier point par point ce document, car « comme la loi n'impose pas grand-chose, beaucoup de contrats réservent de mauvaises surprises. Le forfait de base affiché ne représente souvent, en réalité, que 50 % de la facture finale », confie Bruno Dhont, directeur de l'ARC (Association des représentants de copropriété). Afin d'être tranquilles, certains syndics imposent une durée de contrat de trois ans. Inutile de s'engager sur plus d'un an : c'est l'usage. Et pour éviter que le syndic ne force la main du conseil syndical, il suffit de faire jouer la concurrence. C'est aussi le moment de négocier un compte séparé pour gérer la trésorerie (voir conseil n° 1). Enfin, il faudra éplucher avec soin le détail des opérations dites « de gestion courante », en vérifiant que le syndic n'en a omis aucune, qui serait facturée à part par la suite. Sont considérées comme faisant partie de la gestion courante toutes les dépenses régulières et prévisibles. Un arrêté signé en mars dernier après un an et demi de lobbying liste les prestations devant en faire partie. Il faut aussi examiner soigneusement le prix des opérations exceptionnelles (photocopie, lettre de rappel...) parfois prohibitif. Enfin, les prestations sont facturées annuellement. Si le syndic indique un prix trimestriel, il s'agit souvent d'une astuce marketing pour le faire apparaître moins cher. C'est mauvais signe.

3 - Maîtriser le niveau des charges de l'immeuble.

Les frais liés à la gestion des immeubles pèsent de plus en plus lourd dans le budget des ménages. Difficile, pourtant, de se faire une idée réelle d'un niveau normal de charges, car il n'existe aucune statistique officielle. Seul l'Unis (Union des syndicats de l'immobilier) publie des chiffres (voir illustrations sur les chiffres 2009, publiés le mardi 9 novembre). Mais les associations de consommateurs les estiment largement sous-estimés.

Pour pallier ce manque, l'Arc (Association des responsables de copropriété) a créé un observatoire des charges sur Internet. Avantage de cet outil : il donne les détails des charges payées dans près de 600 copropriétés à Paris et en proche banlieue. Il sera bientôt étendu à l'ensemble du territoire. Pour donner une base de comparaison aux copropriétaires, l'association a aussi défini, par profil de copropriété (chauffage individuel ou collectif, présence ou non d'ascenseur et de gardien, syndic professionnel ou bénévole etc.), un niveau de charges type. Attention, ces chiffres restent une indication moyenne. Si l'immeuble est une passoire thermique avec chauffage collectif, les charges seront nettement plus lourdes. En outre, la base de données n'est pas forcément représentative de l'ensemble des copropriétés. Car les immeubles qui la constituent ont été fournis par les adhérents de l'Arc. Très impliqués, ces derniers sont certainement plus vigilants que les autres copropriétaires sur le niveau moyen de leurs charges, et évitent les gros dérapages.

4 - S'impliquer en mettant en place un syndic bénévole.

Rares sont les copropriétaires satisfaits de leur syndic professionnel. Il facture toujours trop d'honoraires à leur goût et n'est pas assez réactif quand il s'agit de faire réparer l'ascenseur. Un bon moyen de réaliser des économies est de devenir syndic bénévole, comme le permet la loi de 1965. Les seules obligations pour en faire partie sont d'être copropriétaire d'au moins un lot (une cave ou un parking suffisent) et d'ouvrir un compte bancaire séparé pour le compte de la copropriété.

Les tâches ne sont pas très compliquées à assumer, surtout quand la copropriété est petite. Mais il faut tout de même avoir quelques compétences techniques et juridiques. Une expérience préalable d'au moins un an dans un conseil syndical suffit généralement pour se frotter à la réglementation et les modes de fonctionnement en vigueur. Dernier conseil : ne pas hésiter à adhérer à une association de syndics bénévoles, histoire de bénéficier d'une responsabilité civile en cas d'erreur de gestion. Ces associations proposent en outre des aides juridiques, pratiques et comptables, et délivre des formations pointues dans différents domaines.

Enfin, bon à savoir : un syndic bénévole peut se faire rembourser ses frais administratifs, mais l'ensemble des copropriétaires peut également décider de l'indemniser pour le travail accompli. Ce complément de revenus peut représenter jusqu'à la moitié des honoraires d'un syndic professionnel. Et tout le monde est gagnant...

Interview de Bruno Dhont, directeur de l'Association des responsables de copropriété

Êtes-vous satisfait du nouvel avant-projet de loi ?

Un point nous contrarie énormément. Après la consultation menée par le ministère en juillet dernier, une disposition prévoyait l'obligation de compte séparé. Dans l'avant-projet de loi, cette mesure a disparu, sous la pression des syndics. Nous risquons de faire du surplace, c'est-à-dire que le compte séparé restera une exception. C'est inadmissible ! Lorsque le projet de loi sera présenté, nous réclamerons la réintroduction de cette mesure en incitant les parlementaires à déposer des amendements en ce sens. Le second volet très important de cet avant-projet de loi concerne la création de « commissions régionales disciplinaires », qui seraient le seul moyen de réguler la profession. Nous sommes inquiets, car les syndics ont annoncé qu'ils allaient se mobiliser contre cette mesure.

Certains points importants ont-ils été oubliés ?

Oui. L'obligation de mise en concurrence, ou encore une définition claire des garanties financières des syndics. Mais le principal problème reste l'intervention de plus en plus large dans les copropriétés de sociétés filiales des administrateurs de biens. Courtage en assurance, expertise, diagnostics... elles interviennent dans tous les domaines. Nous sommes en plein conflit d'intérêts, et cela devrait être interdit. La situation est loin d'être anecdotique. Il y a trois ans, 15 % des syndics étaient courtiers en assurance, contre 85 % aujourd'hui.

Légiférer est-il vraiment nécessaire ?

Les bonnes pratiques sont hélas bien peu répandues chez les professionnels. Au point que les meilleurs élèves, transparents sur les tarifs, sont pénalisés par leur honnêteté... Une loi permettra de clarifier la situation et de faire comprendre aux syndics que gérer une copropriété, c'est avant tout défendre les intérêts de copropriétaires.