Hausse des prix et raréfaction de l'offre : le refrain est désormais connu à Lyon et dans le Rhône. Nicolas Bouscasse, le président de la FNAIM Rhône depuis le 1er janvier 2020, décrypte les enjeux du marché et les tendances de cette année marquée par les élections municipales et métropolitaines.
Quelles sont les grandes tendances du marché immobilier ancien en 2019 ?
Nicolas Bouscasse : La confiance des ménages a gagné 17 points entre décembre 2018 et octobre 2019. Ce qui montre que les deux mouvements sociaux n'ont pas impacté la bonne humeur des ménages et qu'ils ont continué à acheter.
En conséquence, on atteint, au niveau national, un niveau record avec plus d'un million de ventes de logements anciens en France (+11,4 % sur un an). Au niveau régional, on enregistre 137 800 ventes de logement, soit +7,1 % sur un an. C'est le département du Rhône qui tire le marche régional avec près de 20 % des ventes. La demande est toujours largement plus importante que l'offre disponible.
Quelles incidences sur les prix ?
Les prix continuent à grimper, même après trois ans de hausse. Dans le Rhône, entre septembre 2018 et septembre 2019, ils ont augmenté de + 6,8 % en moyenne. Il faut débourser, toujours en moyenne, 3 330 euros par mètre carré pour un appartement, et 323 000 euros pour un maison.
A Lyon, les prix ont augmenté de +5,7 %, avec un prix au m2 qui a largement dépassé les 4000 euros, à 4230 euros /m2. Malgré la baisse des taux, la capacité d'achat des ménages n'a pas augmenté. Elle a même baissé de 2,1% (pour un appartement de 60m2, avec un crédit sur 20 ans, NDRL). A noter cependant que plus on s'éloigne de la Métropole, plus l'euphorie diminue. En dehors du Rhône, les prix ont plutôt tendance à reculer, de l'ordre de 10 %.
Quels impacts sur le marché locatif ?
Comme pour l'achat, on manque de biens. Les délais de relocation sont très courts, à peine 30 jours entre l'état des lieux d'entrée et de sortie à Lyon, et 41 jours dans la périphérie. Mais la réalité, c'est que l'on à peine le temps de les mettre en commercialisation.
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Est-ce la "faute" à la recrudescence des locations par Airbnb ?
Airbnb permet une meilleure rentabilité locative et l'absence de réglementation forte séduit les propriétaires. Une étude que nous avions faite lorsque j'étais président de la FNAIM montrait que les propriétaires, en dehors des coûts, ne souhaitaient pas nous confier la gestion locative pour avoir la paix, et garder leur liberté de ne pas appliquer toutes les lois.
Il faut libérer l'étau autour des propriétaires et on retrouvera davantage de bien à louer. Il faut aussi construire plus de logements adaptés, des petites surfaces.
Qu'est-ce qui explique encore cette pénurie de logements, de façon générale ?
La mise en place du PLUH a tardé : le marché du neuf n'absorbe pas la totalité des demandes de logement. Il faut construire plus en levant les freins actuels. Mais il faut aussi construire différemment : le foncier étant plus rare, on pourrait réhausser les immeubles, augmenter les étages. Il faut également créer d'autres bassins périphériques pour une extension nécessaire du territoire.
Plateformes d'intermédiation digitales, raréfaction de l'offre, location hors intermédiation professionnelle... est-ce que vos adhérents sont impactés par ces phénomènes ?
Il y a en effet une très légère érosion du marché des professionnels. Nous regardons avec attention les nouvelles formes d'exploitation des entreprises concurrentes. Pour le moment, on ne peut pas encore dire que leur modèle économique fonctionne... Nous ne les condamnons pas, mais nous restons vigilants : nous essayons d'évoluer, de défendre notre marché de l'intermédiation.
Nous introduisons plus de digitalisation, de services, de sécurisation dans nos pratiques. Notre réseau est constitué d'agents immobiliers formés en permanence, proche du marché pour lesquels la dimension humaine est importante.
Quelles seront, à votre avis, les tendances du marché pour 2020 ?
Dans un contexte où les taux d'intérêt restent bas, cela devrait suivre la tendance de 2019. Le nombre de ventes se consoliderait autour d'un million, toujours bridé par la raréfaction de l'offre. Mais il faudra surveiller les taux d'intérêt, la confiance des ménages et du niveau de l'emploi. Et puis, après les élections, la construction devrait, en principe, reprendre.
Justement, en parlant d'échéances municipales, trouvez vous que la question de l'immobilier soit suffisant abordé par les différents candidats ?
L'habitat, l'immobilier, est une question centrale dans la vie des gens mais elle n'est pas au centre des préoccupations des politiques. Je m'étonne de la maigreur du programme concernant l'habitat chez certains candidats.
Nous allons bien évidemment rencontrer les candidats, mais nous nous opposerons, par exemple, à l'encadrement des loyers. Ce serait un coup d'arrêt à la location et créerait des déséquilibres financiers. Nous ne sommes pas favorables à l'extension du permis de louer, comme il se pratique à Givors ou St Fons. Nous estimons être des tiers de confiance qui faisons les vérifications nécessaires avant de louer des biens. Nous n'avons pas besoin d'une autorisation supplémentaire.
Par contre, nous sommes sensibles aux politiques d'Ecorénovation. Une mesure qui impacte la vie des enfants est davantage bénéfique que l'encadrement des loyers.
