Comment négocier au mieux son crédit immobilier ? Les réponses d'une experte

Bonjour et bienvenue sur le "tchat". Aujourd'hui nous avons le plaisir d'accueillir Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez le courtier Meilleurtaux.com, qui répondra à toutes vos questions.

Bonjour. Je suis prête, n'hésitez pas à me poser des questions. Je suis là pour ça.

Augustin : Bonjour. Lors d'une négociation de crédit immobilier, quels sont les éléments souvent oubliés par les acheteurs et qui pourtant peuvent compter ? Signataire d'un sous-seing dans les 10 jours à venir, nous partons sur un prêt de 155.000? sur 20 ans à 4% avec assurance incluse. Est-ce aujourd'hui la norme et si oui, dans quelle mesure peut-on obtenir encore mieux ? Merci d'avance pour votre réponse.

4% sur vingt ans assurance incluse est un très bon taux, quasiment le meilleur qu'on puisse obtenir aujourd'hui. Actuellement, le taux moyen sur vingt ans est de 4%, auquel il faut ajouter entre 0,25 % et 0,45% d'assurance, selon le profil. Vous pouvez donc être satisfait du taux obtenu.
L'autre élément à bien regarder est l'existence ou non de pénalités de remboursement anticipé. En général, 3% du capital restant dû. Si elles étaient négociables à 1,5% il y a deux ans, aujourd'hui il est difficile d'en être dispensé.

Samy : J'ai octroyé un crédit immo sur une durée de 20 ans avec des intérêts calculés d'une façon dégressive et avec un taux fixe. Je suis à ma 4ème année de remboursement. Est-il préférable de régler par anticipation la totalité de mon encours au cours de cette période et ce par mes fonds propres ?

Les deux premières années d'un prêt, on rembourse 60% d'intérêts et 40% de capital. Au bout de cinq ans, vous avez déjà dû rembourser une bonne partie de vos intérêts (40%), mais seulement 17% du capital. Si vous souhaitez régler par anticipation votre prêt, vous devrez payer des pénalités de remboursement anticipé, dont le montant dépend de votre offre de prêt. Elles peuvent aller jusqu'à 3% du capital restant dû. N'hésitez pas à utiliser les calculatrices de notre site Internet www.meilleurtaux.com.

noisette95 : J'ai actuellement un crédit immobilier allant jusqu'en avril 2017 à taux variable actuellement à 3,06%. Pensez-vous que les taux vont remonter et si je dois revoir ma position pour renégocier un taux fixe? Merci de vos conseils, Cordialement.

En effet, les taux variables actuellement très bas devraient remonter aux alentours de la mi-2010. Je ne sais pas si votre taux est capé (limité à la hausse) ou non, quoi qu'il en soit vous pouvez obtenir un taux fixe à 3,40% hors assurance. Il serait donc plus prudent de convertir votre taux variable en taux fixe afin de assurer ainsi une mensualité stable jusqu'en 2017.

39marco93 : Bonjour. Jusqu'à récemment, nous n'avions pas de possibilité légale de discuter de l'assurance à souscrire avec le crédit immobilier. Aujourd'hui, sauf erreur, il est théoriquement possible de s'adresser à un autre assureur que celui proposé par l'établissement bancaire prêteur, et j'imagine que cela ne plait guère à ce dernier. Comment faire pour qu'il ne refuse finalement pas de nous prêter, officiellement sous un prétexte quelconque, officieusement parce qu'on ne souscrit pas l'assurance "maison" ? Cordialement.

Officiellement, à partir du 1er janvier 2010, un banquier sera obligé d'accepter une autre assurance emprunteur que la sienne, à condition que c elle-ci propose la même couverture. Malheureusement, cette loi risque d'être difficile à appliquer, car rien n'empêchera un banquier de vous proposer un taux plus élevé si vous ne choisissez pas son assurance. Prendre ou non l'assurance de la banque risque donc de rentrer dans les critères de négociation du taux.

jmarcspira : Que pensez-vous des taux variables non capés mais plafonnés dans la durée +5ans comme ceux proposés par Cetelem Immobilier ?

Actuellement, la plupart des banques même généralistes proposent des taux variables capés qui permettent de limiter l'augmentation du taux. Soit la limitation porte sur la mensualité, soit sur la durée du prêt. Afin de ne pas alourdir le coût du crédit, mieux vaut limiter à la hausse la mensualité et ne pas augmenter la durée du crédit. Dans un contexte de hausse probable des taux variables à la mi-2010, nous vous conseillons donc de privilégier des taux capés.

jmarcs : Que pensez-vous des prêts achat revente. Faut-il le préférer à un crédit relais classique ?

Le prêt achat-revente permet de coupler le prêt relais et le futur prêt immobilier. Il a le gros avantage de proposer un seul taux pour ces deux crédits et de simplifier les démarches. Dès que le bien est vendu, le prêt relais se transforme en prêt immobilier. Peu de banques proposent encore cette solution pourtant assez avantageuse. Toutefois, les prêts relais classiques, bien que moins demandés actuellement, restent une bonne solution et de plus en plus de banques proposent des nouveaux produits pour rendre les emprunteurs moins frileux, comme par exemple la possibilité de rembourser les intérêts et le capital uniquemen au moment de la revente.

boumzi : Quelles sont les spécificités de la renégociation d'un crédit immobilier ? Ce marché est-il aussi concurrentiel qu'on le dit ?

Si, pour vous, renégocier signifie obtenir un taux de crédit plus faible que le taux obtenu il y a quelques années, alors c'est le bon moment pour y penser. De plus en plus de gens ayant souscrit un crédit il y a un an au moment où les taux étaient très élevés tentent actuellement de renégocier leur prêt. Ce n'est pas toujours évident, car les frais d'une telle opération sont élevés : pénalités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie et frais de dossier. Pour que ce soit intéressant, il faut que l'écart de taux soit supérieur à 1% et qu'il reste au moins quinze ans à rembourser.
Deux solutions pour renégocier : aller voir sa banque ou mettre d'autres banques en concurrence via un courtier par exemple. Il y a de peu de chances que votre banque accepte de renégocier votre taux. Vous pourrez donc démarcher d'autres banques qui répondront favorablement à votre demande si l'opération est intéressante pour vous, car elles sont actuellement prêtes à faire des efforts pour conquérir de nouveaux clients.

Bellama : Faut-il rester au taux cape +ou -1.5 points actuellement taux variable cape ou passer au taux fixe pour un durée de 240 mois .taux d'appel 3.85% + assurance ?

Un taux de 3,85% hors assurance sur vingt ans est un très bon taux. Vous n'indiquez pas quel le taux capé, mais s'il est supérieur à 2,85%, ce qui est sûrement le cas, nous vous conseillons de prendre le taux fixe car votre taux variable risque d'atteindre rapidement son cap et devenir ainsi supérieur au taux fixe.

zai : Quelles sont les tendances à la baisse ou en hausse sur les taux immo 15-20 ans pour décembre 2009 - janvier 2010 ? Merci.

Depuis un an, les banques ont baissé leur taux de crédit de plus de 1,20 point. C'est-à-dire que, sur vingt ans, le taux est passé de 5,10% à 3,80%. Le mouvement de baisse se poursuit, mais il a tendance à ralentir, les banques ayant déjà fait de gros efforts en la matière. D'ici à la fin de l'année, les taux pourraient encore très légèrement baisser, notamment sous l'effet d'une politique concurrentielle de la part des banques. Sur vingt ans, ils pourraient descendre à 3,75%, contre entre 3,80% et 4% actuellement.

jerkal : Les courtiers disposent t'ils d'avantages spécifiques ou de plus forts leviers de négociation leur permettant d'obtenir des taux inaccessibles au quidam ? Si oui lesquels ?

Les courtiers négocient des accords privilégiés avec les banques. Grâce au grand nombre de dossiers qu'ils apportent, ils parviennent à négocier des taux plus intéressants que ceux que vous pourriez obtenir en faisant le tour de vos banques de quartier.

Bervaud : Quel est actuellement le meilleur taux de crédit relais ? Et pour quelle durée ? Merci.

Comme les taux de crédit immobilier, les taux de crédit relais ont beaucoup baissé depuis un an. Ils arrivent même presque au même niveau, aux alentours de 4%. Tout dépend du prêt relais contracté (avec différé ou non, achat-revente ou non). Et la durée peut aller jusqu'à 24mois.

davy : Je ne travaille pas , je n'ai donc pas de fiches de paies. Puis-je obtenir un prêt immobilier en hypothéquant mon seul bien (terrain) ?

Il s'agit d'un type particulier de prêt : le prêt hypothécaire. La banque acceptera de vous octroyer un crédit, mais qui se limitera à 80% de la valeur du bien hypothéqué.

Mulet : Avec un taux de 4%5 obtenu en mars 2009 sur 20ans fixe, est-il valable de risquer une renégociation. Merci

Actuellement, sur vingt ans, vous pouvez obtenir 3,80%. Cela fait donc un écart de 0,70% avec votre taux actuel. C'est donc un peu juste pour renégocier, car le gain de mensualité sera inférieur aux frais générés par la renégociation (pénalités de remboursement anticipé, frais de garantie et frais de dossier).

fifise : Bonjour, J'ai octroyé un prêt immobilier au plus mauvais moment (Novembre 2008) que je souhaite bien sûr renégocier, l'affaire n'est pas simple et elle me coûtera automatiquement de l'argent mais avec la baisse des taux cela compense. J'hésite entre un taux fixe (4.30 ce serait bien) et un prêt indexé sur l'Euribor (12 mois) avec un taux plancher de 5%, votre avis ?

En effet, en novembre 2008, les taux étaient au plus haut, supérieurs de 1,20 point aux taux actuels, ce qui vous laisse largement la possibilité de renégocier votre crédit. Il est presque certain que le gain total sera supérieur aux frais engendrés (5% du capital restant dû au total). Nous vous conseillons fortement de prendre un taux fixe, car l'Euribor actuellement au plus bas risque de remonter au milieu de l'année 2010 au moment où la BCE remontera son principal taux directeur.

Seb bpce : Comment faire pour faire baisser la prime d'assurance emprunteur quand on est salarié CEBFC (Caisse d'Epargne) ?

De manière générale, il est parfois possible de changer d'assurance emprunteur en cours de prêt, à condition que la banque accepte. Votre groupe propose peut-être des conditions particulières à voir avec eux.

Cat : Est-il judicieux de renégocier aujourd'hui un crédit de 20 ans contracté en juin 2007 au taux de 4.25% auquel s'ajoute une assurance de la banque (donc moins avantageuse qu'une délégation) ?

Comme expliqué ci-dessus, il peut être intéressant de renégocier son crédit, si l'écart de taux est supérieur à 1%, ce qui n'est pas votre cas (entre 3,80% et 4% sur vingt ans actuellement).

whiteangel : A partir de quel âge les banques ne prêtent plus? J'ai 62 ans et je voudrais éventuellement emprunter pour acheter un bien immobilier. Merci de votre réponse. Salutations.

Globalement, il n'y a pas de question d'âge pour le prêt immobilier en tant que tel. Au-delà de 60 ans, c'est surtout une question d'assurance. Vous pourrez obtenir un prêt immobilier sans trop de problèmes, mais vous devrez remplir un questionnaire médical poussé et payer peut-être une assurance emprunteur un petit peu plus chère. Chez Meilleurtaux, nous proposons une assurance spéciale senior à un tarif avantageux.

39marco93 : Il paraîtrait que certaines banques, pour faciliter l'obtention d'un crédit immobilier (et éviter le lissage, que peu proposent d'ailleurs) incorporent dans celui-ci le capital restant dû sur un crédit consommation. Est-ce bien légal ?

Dans le cas où il y a des crédits à la consommation en cours, il est possible de les grouper avec un crédit immobilier dans le cadre d'un rachat de crédits.

leperou : Avec un apport de 25% que peut-on espérer pour un taux fixe sur 10 ans? Le variable est-il conseillé et avec quel capé ? Pour ces deux formules existe-t-il un prêt modulable adapté pour diminuer la durée. Pour précision sur ce dossier domiciliation de revenus confortables.

Avoir un apport et des revenus importants peut vous permettre de négocier un taux plus avantageux. Sur dix ans, vous pouvez espérer obtenir 3,40% à taux fixe et 2,70% capé 1, 2,45% capé 2. Etant donné que les taux variables risquent de remonter au milieu de l'année 2010, nous vous conseillons de choisir le taux fixe, actuellement très bas.

Sylvain : Selon vous, y a-t-il un âge propice pour prendre un crédit immobilier ? Faut-il avoir la vingtaine, la trentaine, la cinquantaine ? Merci pour vos réponses.

Il n'y a pas d'âge pour souscrire un crédit immobilier. La moyenne d'âge de nos clients est de 36 ans -30% ont moins de 30 ans et 30% ont plus de 40 ans. Toutefois, plus vous commencez tôt à vous constituer un patrimoine, plus celui-ci sera important au moment de votre retraite, par exemple.

immo : les crédits sont-ils réellement devenus plus accessibles ?

Après avoir beaucoup durci leurs conditions de crédit en fin d'année 2008 (apport obligatoire, situation professionnelle stable...), les banques adoucissent aujourd'hui leur politique. Par ailleurs, les crédits sont devenus plus accessibles, car les taux ont baissé de plus de 1,20 point en un an. Pour une même mensualité de 1.000 euros sur vingt ans, on peut emprunter près de 15.000 euros de plus. La baisse des taux permet ainsi d'emprunter plus et de diminuer le coût du crédit. Des gens qui dépassaient les 33% d'endettement il y a un an et ne pouvaient donc pas emprunter le peuvent aujourd'hui grâce à la baisse des taux...

sami : Bonjour madame, 4.15 pour 76.000? empruntés sur 15 ans. Peut-on racheter ce crédit au bout de 5 ans ½. Merci.

Au bout de cinq ans, vous avez remboursé trop d'intérêts pour que ce soit vraiment intéressant. D'autant plus que l'écart de taux est bien inférieur à 1%. A l'heure actuelle, 3,70% sur quinze ans, au lieu de 4,15%.

Merci Sandrine Allonier. Le mot de la fin ?

Les taux actuellement très bas offrent des conditions très avantageuses pour ceux qui veulent acheter. N'hésitez pas à vérifier la faisabilité de votre projet en utilisant les calculatrices de notre site Internet www.meilleurtaux.com. Vous pouvez également déposer un dossier via le site Internet, grâce auquel un conseiller pourra vous recontacter et étudier votre dossier de façon personnalisée. Merci et à bientôt.