Le bon plan de l'investissement dans les murs de magasins

Pour ceux que l'investissement dans la pierre rassure, la recherche du meilleur rendement ne passe pas forcément par la recherche de la bonne affaire en agence. Acheter des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) peut s'avérer plus intéressant. Le principe ? Des professionnels s'occupent à votre place d'acheter des immeubles afin de les louer. Une fois déduits les frais de gestion, les revenus locatifs sont reversés aux souscripteurs. En moyenne, ces SCPI rapportent autour de 6% l'an. Côté inconvénients, il n'est pas toujours facile de revendre ses parts, et la plus-value est plus difficile à obtenir qu'en achetant un logement en direct. Mieux vaut donc l'utiliser comme un produit de rente.

Encore faut-il choisir parmi les différentes catégories de SCPI. Les SCPI spécialisées sur les habitations doivent faire face à des prix d'achat élevés et des loyers en stagnation. Les SCPI qui investissent dans les bureaux sont plus performantes mais varient fortement au gré des cycles économiques. Une catégorie, souvent délaissée, mérite d'être redécouverte : les SCPI "murs de magasins". D'abord parce qu'elles offrent un rendement très correct : 5,71% en 2009 et 5,94% en 2008 (sans tenir compte de l'évolution du prix de la part qui gonfle parfois la performance de manière artificielle).

Ensuite, parce qu'elles ont le mérite de la stabilité. "Le boulanger du coin, le bistrot... ce sont des baux accordés parfois depuis des dizaines d'années. Le loyer augmente faiblement, ce qui incite à rester. Et en cas de changement de locataire, la rentabilité ne peut qu'augmenter. Du coup, on est à l'abri de mauvaises surprises", tranche Patrick Ganansia, conseiller en gestion de patrimoine chez Initiatives Financières. Et à l'abri de la crise, car les petits commerces bien situés se loueront toujours facilement. D'ailleurs, le prix moyen de la part avait chuté de 5,06% en 2008 sur l'ensemble des SCPI alors qu'il a progressé de 3,38% sur celles spécialisées dans les murs de magasins.

Avantages fiscaux

Dernier atout : l'investissement est à l'heure actuelle d'autant plus rentable qu'il est possible d'acheter des parts à crédit. Les taux sont historiquement bas et on peut bénéficier des avantages fiscaux associés comme la déductibilité des intérêts d'emprunt.

Signe d'un retour en grâce de ce placement, BNP Paribas vient de lancer un OPCI (une sorte de SCPI, plus souple sur les règles de donation et succession) dédié aux commerces. Il a investi dans trente supermarchés dans le Sud-Ouest, un hypermarché à Argenteuil et une galerie marchande à Castelnaudary. Par temps de crise, le bon vieux commerce près de chez soi retrouve de l'attrait...