Immobilier : comment remettre des maisons dans les villes

Faut-il remettre la construction de maisons au centre des documents d'urbanisme ? C'est en tout cas ce que demandent les aménageurs-lotisseurs de France. Pour limiter l'étalement urbain, ils militent ainsi pour que de nouvelles zones d'aménagement mixte, qui contiennent des logements individuels et collectifs, se montent en périphérie des grandes villes. Ce n'est pas le cas pour l'instant, car les élus concernés privilégient les immeubles aux maisons, par souci de densité notamment.

Les maisons en lots aménagés ont baissé de 50% depuis 2006

Les mises en chantier de maisons en lots aménagés, davantage maitrisées par les collectivités, "ont ainsi baissé de 50% depuis 2006", soit le plus fort recul parmi tous les types de logements, indique Laurent Escobar, directeur associé du cabinet Adéquation, spécialisé dans les observatoires des marchés immobiliers du neuf.  Ce refus de construire de maisons en lots aménagés près des centres urbains "n'efface en revanche pas la demande. En effet, 80% des français souhaitent vivre dans une maison", indique Roger Belier, le président du syndicat national des aménageurs-lotisseurs (Snal).

Les ménages se reportent vers les maisons en secteur diffus

Du coup, les ménages se reportent vers les logements individuels en secteur diffus, c'est-à-dire les maisons construites seules et qui ne font pas partie d'un programme de lotissement. Ils sont en revanche contraints de construire leurs maisons loin des zones urbaines, là où les documents d'urbanisme sont plus souples. De ce point de vue, "on contribue à développer l'étalement urbain, au lieu de le maîtriser", déplore Roger Belier. In fine, "nous assistons à une déprise de la maîtrise par les collectivités de la production de maisons", ajoute-t-il.

Une densité plus appropriée dans les zones d'aménagement mixte

En plus de ramener les ménages à proximité des centres urbains, et donc de leur lieu de travail, le développement de zones d'aménagement mixte permettrait de favoriser l'économie d'espaces. Le Snal et le cabinet Adéquation estiment en effet qu'aujourd'hui la densité dans les zones d'aménagement mixte est de l'ordre de 32 à 38 logements par hectare, là où le chiffre idéal de 40 logements par hectare est souvent avancé pour les zones périurbaines.
Aujourd'hui, le secteur des maisons en lots aménagés n'inclut que 18 logements par hectare. il faut dire qu'il se situe à plus de 80% dans les zones où la demande de logements est la moins forte (zones B2 et C).  Pis encore, le secteur de l'individuel diffus, également très éloigné des centres urbains, comportait en 2012 environ 8 logements par hectare. Moins organisé, il est également quatre fois plus consommateur de surfaces que le secteur de l'individuel aménagé, selon le Snal.

Les maisons moins chères que les logements dans les immeubles

En matière de prix à l'achat pour les ménages, intégrer davantage de maisons dans des zones plus tendues pourrait en outre avoir un impact positif. Laurent Escobar indiquait ce lundi que le coût de revient d'un logement dans un immeuble est aujourd'hui 1,5 fois plus élevé que celui d'une maison.
Il l'explique par des honoraires de gestion plus importants facturés par les promoteurs, des coûts supplémentaires liés par exemple aux parties communes des logements collectifs ; ainsi que par le prix du foncier plus important dans les zones urbaines, là où sont construits les immeubles. Les lotisseurs-aménageurs devraient en revanche voir ce dernier poste de coût croître mécaniquement s'ils réussissent à investir les zones proches des centres urbains.

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