Il n'existe que trois cas dans lesquels le propriétaire peut augmenter ses revenus locatifs. En cas de départ du locataire, d'abord. Il est alors bien entendu libre de fixer le prix qu'il souhaite et c'est la loi de l'offre et de la demande qui prévaudra.
Si le locataire est dans les lieux et que l'indexation annuelle est prévue au bail, le propriétaire a également le droit d'appliquer une revalorisation. A la date anniversaire du bail, le propriétaire peut réindexer le loyer sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), disponible sur www.insee.fr. Au cours des 4 dernières années cet indice a gagné plus de plus de 10%. Pourquoi s'en priver ?
Vous avez laissé passer la date ? Pas de soucis : le propriétaire peut appliquer, en une seule fois, jusqu'à 5 années de réindexation oubliées. Prévenez malgré tout votre locataire un à deux mois à l'avance, afin d'éviter toute contestation ultérieure.
Enfin, lorsque le locataire souhaite rester dans les lieux au terme du bail, la loi du 6 juillet 1989 autorise une réévaluation du loyer. La démarche est beaucoup plus complexe car il faut présenter au minimum trois références (six à Paris, Marseille-Aix-en-Provence, Lyon et Lille) de loyers pratiqués dans le voisinage sur des logements dits « similaires ». Les critères? La surface et le nombre de pièces, bien sûr, mais aussi la qualité et l'année de construction de l'immeuble (disponible en Mairie), l'étage, la présence d'ascenseur, etc.
Il faudra également prévenir le locataire au moins six mois avant le terme du contrat. En cas de refus, un bon conseil : recherchez d'abord un accord à l'amiable, quitte à obtenir un peu moins que prévu. Sinon, le seul recours est de saisir la commission de conciliation du tribunal compétent quatre mois avant l'expiration du bail, puis le juge avant l'échéance. Le jeu n'en vaut pas forcément la chandelle ...
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