Est-ce le bon moment d'acheter pour louer aux Etats-Unis?

L'investissement locatif aux Etats-Unis a rarement été aussi attractif : le marché immobilier a perdu parfois jusqu'aux deux tiers de sa valeur, le dollar a plongé face à l'euro depuis mars, un nombre croissant d'américains se tourne vers la location ... Une configuration qui crée des opportunités inédites pour les investisseurs étrangers, à condition d'en maîtriser les risques.

Tout d'abord, les taxes foncières aux Etats-Unis sont parfois très élevées. Elles atteignent par exemple 2% par an de la valeur du bien en Floride. Prenons l'exemple d'un bien situé à Miami, évalué à 150.000 dollars, contre 400.000 avant la crise. Ce bien est acheté par un particulier Français qui en attend 18.000 dollars de loyer par an. Avec un impôt foncier à 3.000 dollars et des charges annuelles de 4.800 dollars, son rendement net annuel n'atteindra donc finalement que 6,8%.

Autre point à intégrer : le goût des Américains pour les grands ensembles suréquipés, qui alourdissent considérablement les frais de copropriété. En particulier lorsque la résidence compte un nombre limité de copropriétaires, ou que l'immeuble est à moitié vide. Tous ces inconvénients doivent être étudiés avant de jeter son dévolu sur l'une des nombreuses opportunités d'investissement présentes sur le marché.

Ces deux exemples montrent qu'il y a quelques règles simples à suivre avant de franchir le cap. Un investisseur avisé s'assurera par exemple que le bien qu'il vise est situé dans un immeuble occupé au moins à 80%, idéalement par des personnes âgées présentes depuis de longues années. Mais le plus important est de garder à l'esprit que son investissement est davantage dicté par des objectifs de plus-value que par le seul rendement locatif à court terme.

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