Faut-il investir en immobilier d'habitation ou d'entreprise ?

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Emmanuel Ducasse, responsable des études immobilières au Crédit Foncier, présente les avantages et inconvénients de chaque solution.

Choix du logement, aides fiscales, gestion en direct, possibilité de loger une personne de sa famille... l'immobilier locatif d'habitation a le mérite de la simplicité pour l'investisseur particulier. Pourtant, miser sur l'immobilier d'entreprise, méconnu du grand public, peut s'avérer financièrement plus intéressant. D'abord parce que l'immobilier résidentiel ne possède pas que des atouts?: le rendement brut est faible, les charges non récupérables écornent la rentabilité nette, les frais de gestion pour les studios et deux pièces sont élevés, le risque de ne pas trouver un locataire ou d'être contraint de baisser son loyer est réel dans les secteurs en suroffre locative et enfin, la législation (favorable aux locataires) laisse peu de recours en cas d'impayés.

A l'inverse, l'immobilier d'entreprise (murs commerciaux, local loués à une entreprise) présente de nombreux avantages. Le principal étant le rendement brut, de 2 à 3?% supérieur à l'habitation. Ensuite, les coûts de gestion sont réduits car les baux durent 9 ou 12 ans, alors qu'un préavis de 3 mois suffit en habitation pour quitter les lieux. En outre, les gros travaux et l'impôt foncier peuvent être mis à la charge du locataire, ce qui réduit l'écart entre rendement brut et net. Enfin, les recours en cas d'impayés sont faciles à mettre en ?uvre.

L'immobilier d'entreprise ne présente pas plus de risques que l'habitation, à condition de prendre quelques précautions. Il ne faut pas hésiter à s'entourer de professionnels qui valideront l'investissement. Ainsi vaut-il mieux confier le «?pilotage?» du bail commercial à un avocat spécialisé, et se faire assister par des experts dans le choix du produit (chalandise de la rue où est située la boutique, adéquation du local avec l'activité des entreprises...).

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