InterContinental : Le premier Palace de Marseille

Pour la nouvelle page qui est en train de s'écrire pour l'ancien établissement de l'Assistance Publique des Hôpitaux de Marseille, les invités auront eu droit à un concentré d'histoire de plusieurs siècles, un énoncé de chiffres et un défilé à la tribune de ceux qui ont transformé l'ancien hôpital (transformé en Hôtel-Dieu à partir de 1753 d'après les plans de Jacques Hardouin-Mansart), en Palace 5 *."C'est un projet de 10 ans qui a nécessité trois ans de travaux", insiste Madelijn Vervoord, la directrice générale du nouvel établissement, qui dirigeait jusqu'à présent l'InterContinental Paris Le Grand Hôtel. Pour rappel : La mairie a acquis le bâtiment auprès de l'AP-HM en 2003, a lancé l'appel à projets en 2005 pour sa transformation en hôtel haut de gamme et a attribué le marché (six soumissionnaires) en 2007 au groupement composé d'AXA Real Estate, (investisseur), d'Altarea Cogedim (promoteur) et d'InterContinental Hotels Group (170 Hôtels dans 60 pays et 64 en développement) pour l'exploitation hôtelière. Une cession sous la forme d'un bail emphytéotique de 99 ans.

Depuis la pose de la première pierre en 2010, jusqu'à 370 ouvriers se sont succédé sur le chantier, qui pour Alterea Gogedim, foncière de commerce et promoteur de logements, de bureaux et d'hôtels, illustre la quintessence des projets hôteliers et "notre savoir-faire sur des projets complexes", se félicite Christian de Gournay, président du directoire. Lequel ne se prive pas de rappeler que sa filiale en région, Cogedim Provence, est aussi à l'œuvre pour le pôle tertiaire de plus de 60 000 m2 dans le quartier de la Joliette à Marseille, Euromed Center, dont les fondations ont été posées.

L'InterContinental Hôtel Dieu, qui ouvrira dès que "toutes les exigences de nos standards internationaux seront satisfaites", précise la directrice, compte 172 chambres (33 avec terrasses privées) déclinées dans 5 catégories dont 22 suites (et 1 seule de style présidentiel de 80 m2). La grille tarifaire, hors période estivale, va de 300 à 5 000 euros la nuit. L'établissement dispose de deux points de restauration : une brasserie de 80 couverts complétée par une terrasse 750 m², soit au total une capacité de 160 places, et un restaurant gastronomique de 30 convives qui vise la première étoile rapidement. Il sera dirigé par le chef marseillais étoilé Lionel Lévy (Une table au Sud). Le bar et la brasserie sont d'ores et déjà ouverts tandis qu'il faudra attendre septembre pour le "gastro".

Établissement de luxe, l'hôtel entend aussi rentabiliser son investissement (100 M€ et 125 M€ avec les logements locatifs développés dans un bâtiment attenant) avec le tourisme d'affaires. Il hébergera 1 000 m² d'espaces séminaires modulables d'une capacité de 440 personnes.

Ramené au nombre de chambres, l'investissement par chambre s'établit donc à plus de 580 K€. Ce qui en dit assez sur la prise de risques et le niveau de rentabilité. "D'autant plus, précisent les dirigeants d'Altarea Cogedim, que l'opération a été pensée sur la base de projections établies en 2006. La conjoncture changé". "Les fonds propres ont été mobilisés sur les fonds d'assurance que nous gérons. Le risque opérationnel est élevé. Le niveau de rentabilité sera inférieur à 5% dans un premier temps pour monter progressivement à hauteur de 7%", ajoute Jean-Manuel Sossi, directeur du développement chez AXA Real Estate. L'investisseur est aujourd'hui à la tête d'un patrimoine hôtelier de 500 M€ et gère plus d'une centaine d'actifs hôteliers représentant environ 15 700 chambres, dont 10 % en cours de développement. On ne saura en revanche rien du taux d'occupation nécessaire pour atteindre le point d'équilibre. Encore moins du nombre d'années pour ce faire ...

A.DESCAMPS

*La conception architecturale a été confiée à l'Agence d'Architecture Anthony Béchu, mandataire ainsi qu'à Tangram Architectes, avec comme conseiller hôtelier THED International, tandis que la décoration intérieure a été déléguée au groupement constitué de l'Agence Nuel, mandataire, de Tangram Architectes et de Volume ABC.

Repères
Surface totale du bâtiment 23 200 m2 dont 5 000 m2 de bâtiments neufs
85 logements locatifs
57 places de parking pour l'hôtel et 165 pour les logements
172 chambres et 22 suites

Un brasserie, un bar et un restaurant gastronomique
1 000 m2 de spa
1 piscine intérieure
Les façades, la toiture, les coursives extérieures et les escaliers monumentaux du bâtiment principal bénéficient d'une inscription à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.