Madrid réduit les droits des locataires pour relancer l'immobilier

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Ana Pastor, la ministre espagnole du Développement, estime à 3 millions le nombre d'appartements vides qui pourraient faire l'objet d'une location /Copyright Reuters
Ana Pastor, la ministre espagnole du Développement, estime à 3 millions le nombre d'appartements vides qui pourraient faire l'objet d'une location /Copyright Reuters
Le gouvernement espagnol va prendre des mesures pour faciliter l'expulsion des locataires non payeurs afin d'encourager la relance de l'investissement dans le marché immobilier locatif.

Pour relancer le marché du travail dans une Espagne qui s'enfonce de plus en plus dans la crise sur fond de chômage, la ministre du Développement Ana Pastor a présenté vendredi en conseil des ministres un projet modifiant la loi qui régit les relations entre locataires et propriétaires de logements.

En effet, l'Espagne a la particularité, par rapport à la France, d'avoir un marché étroit de la location. Selon Eurostat, la part du locatif dans le parc immobilier s'élève à 17%, et le gouvernement vise à se rapprocher de la moyenne européenne qui se situe à 30%. Cette offre modeste réduit la mobilité des travailleurs qui répugnent à changer de lieu de résidence pour profiter des propositions d'emplois à travers le pays en raison de la difficulté à trouver une nouvelle location et des prix qui restent élevés.

Une procédure judiciaire longue et coûteuse

Pour le gouvernement et les professionnels du secteur de l'immobilier, la législation actuelle, en penchant en faveur de la protection des locataires, décourage l'investissement dans la pierre à vocation locative.

Aussi le nouveau projet prévoit de davantage protéger les droits des propriétaires. En effet, pour le moment, une demande d'expulsion passe par le recours à la justice et une procédure longue et coûteuse. Si les locataires paient avant la décision, le procès est suspendu. Le cadre légal autorise donc les locataires à attendre la dernière extrémité pour payer avant d'à nouveau suspendre le versement obligeant le propriétaire à recommencer une procédure judiciaire. Avec la nouvelle mesure, les mauvais payeurs auront une période de 10 jours pour payer les arriérés ou être expulsés.

Un bail ramené de cinq à trois ans

Par ailleurs, la revalorisation annuelle de la location, qui aujourd'hui ne peut aller au-delà du niveau de l'inflation, fera l'objet d'une négociation libre entre propriétaires et locataires. Autre suggestion, le propriétaire pourra récupérer automatiquement son appartement sous deux mois, s'il en a besoin pour son propre usage ou l'un de ses parents, alors qu'auparavant une telle clause devait être inscrite dans le contrat de location.

Aujourd'hui, les locataires ont légalement un bail de cinq ans, et un renouvellement tacite de trois ans. Cette période dans le nouveau dispositif serait réduite respectivement à 3 ans et un an.

Enfin, les sociétés anonymes cotées d'investissement immobilier (Socimi) devraient voir leur statut évoluer. Ainsi, le niveau minimal d'investissement va passer de 15 millions d'euros à 5 millions d'euros et il ne sera plus imposé de détenir un minimum de 3 actifs, et la période minimale pour les conserver ne sera plus de 7 ans mais de 3 ans.

Avantage fiscal pour les investisseurs étrangers

Les investisseurs étrangers bénéficieront même dans ce cadre d'un abattement fiscal de 60 % sur les revenus générés par les appartements loués et de 100 % si les propriétés sont louées à des locataires âgés de 18 à 30 ans qui ne sont pas admissibles à l'aide au logement.

Car si la ministre Ana Pastor voit dans son projet -qui sera rapidement présenté au parlement pour adoption- une solution pour favoriser le marché du travail, il vise d'abord à faciliter l'absorption d'un parc immobilier excédentaire, résultat d'une bulle qui depuis des années n'a jamais véritablement éclaté.

En juin, Angel Guiteras, présidente de la Mesa del Tercer Sector, qui regroupe quelque 4.000 organisations sociales, estimait à 500.000 les logements sociaux nécessaires pour répondre à la demande de la population et soulignait que le parc de logements vides détenus par le secteur bancaire espagnol s'élevait à 1 million.

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a écrit le 28/08/2012 à 16:27 :
Idée : et pourquoi ne pas autoriser un crédit d'impôt en cas de revente avec perte de son appartement / maison ? Cela pourrait débloquer le marché de l'immobilier ...
Ex : achat d'un appartement à 300 k?. Quelques années plus tard, aie c'est la crise : obligé de revendre à 200 k?, soit une moins-value de 100 k?. Et bien ! Sur ces 100 k? de moins-value, 30 k? seront en crédit d'impôt total, 30 k? suivants avec 50% de crédit d'impôt, le reste avec 25% de crédit d'impôt.
Soit un crédit d'impôt total de : 30 k? + 30 k?*50% + 40 k?*0.25 = 55 k? de crédit d'impôt. Et pour éviter d'avoir à ce que l'Etat paye en une seule fois (sinon ouille aux finances publiques), ce crédit d'impôt est étalé sur 10 ans. Dans notre exemple, le crédit d'impôt serait alors de 5,5k? / an.

Sinon, franchement, l'idée de faciliter l'expulsion des locataires non payeurs est peut être, à long terme, un bon point pour l'investissement locatif, mais une catastrophe à court et moyen terme, au vue de l'état économique et sociale du pays. Certaines réformes, même bien inspirées, ne sont pas faites avec le bon timing ! De plus, ces lois semblent oublier de faire le distinguo entre locataires qui ne peuvent plus payer un loyer car au chômage et locataires qui ne veulent pas payer de loyer, même s'ils en ont les moyens.
Et quid des tonnes de résidences vides ? Pourquoi ne pas y loger, même temporairement, les chômeurs expulsés ?
a écrit le 28/08/2012 à 12:00 :
ils devraient surtout faire que tous leurs logements vides soit loues au lieu de rester vide (c est impressionnat le nombre de constructions vide, dont certaines ne sont meme pas terminees)

A plus long terme, ils devraient decourager l achat d immobilier. Une fois la personne endette sur 50 ans et coincee car son logement a perdu 30 % de sa valeur, comment voulez vous qu elle demenage pour trouver du travail ailleurs ??
a écrit le 28/08/2012 à 9:33 :
manque 500.000 logements sociaux et construction de plus de 1 million de logements inoccupés sur la côte : chercher l'erreur ! L'organisation de la société est une chose trop sérieuse pour la mettre aux mains de la seule logique libérale !
Réponse de le 28/08/2012 à 11:57 :
La logique libérale finit toujours pas s'autoréguler: Le surplus d' investisements spéculatifs dans l'immobilier espagnol se traduit aujourd'hui par une chute des prix. Les banques liquident leurs stocks et il y a possibilité d'investir et donc de se loger à prix raisonnable. Maintenant imaginer que la solution au logement est le logement social, c'est une vision des salariés du social qui ont tout à gagner à se placer comme intermédiaire. 80% des personnes sont propriétaire en espagne, cela donne une société de gens responsables, c'est une force, il ne faut pas casser ça. Ce qu'il faut réformer c'est la loi hypothécaire espagnole qui donne trop de garantie aux banques, et aider le primo accédant.
a écrit le 28/08/2012 à 0:34 :
Erso c'est la loi Française trop défavorable au bailleur qui m'a toujours arrêté de mettre un bien en location. Je préfère le laosser vacant, au moins pas d'enquiquinements en justice, dégradations etc...
a écrit le 27/08/2012 à 23:29 :
Au travers d'une fiscalité confiscatoire et de rapports bailleurs/locataires inéquitables, les bailleurs privés assurent, par le biais de transferts horizontaux, le subventionnement des locataires ainsi que le train de vie de l'Etat. Pas étonnant que les bailleurs institutionnels se soient retirés, que le logement étudiant soit en arrêt clinique, et que les locataires ne trouvent que difficilement des biens, la plupart du temps en état moyen, le parc locatif français, à bien des égards, ressemblant de plus en plus à celui de l'ex DDR, état socialiste pas démocratique pour un Mark, et dont personne n'a regretté la fin.
Réponse de le 28/08/2012 à 9:28 :
Je ne vois pas en quoi la fiscalité sur les loyers est confiscatoire : le rendement est de 50 % environ du loyer, taxes déduites (CSG), louant moi-même 2 apparts à paris pour un compte de tutelle. Compte tenu des augmentations de loyers vertigineuses effectuées par certains bailleurs, le rendement est juteux , d'autant plus que la valeur du bien a été doublé en 10 ans. Les APEL ont permis de supporter ces augmentations de loyers par les locataires. Qu'il y ait certains locataires non solvables, soit, mais ces bailleurs passent ils par une agence qui demande moultes cautions et assurance impayée ? De plus beaucoup de propriétaires ne font aucun travaux pour rentabiliser leur bien. Bref, comme d'habitude dans ces commentaires, on peut lire que des excès sur la réelle situation.
Réponse de le 28/08/2012 à 13:27 :

C'est faux archi faux !!!!!!
a écrit le 27/08/2012 à 22:45 :
C'est ce qu'il faudrait faire chez nous...
Réponse de le 28/08/2012 à 11:57 :
une bulle immobiliere; des banques ayant prete a des gens/promoteurs insolvables et devant etre renflouee par le contribuable (pas selement espagnol, toute l europe va passer a la caisse)
c est ca votre modele ?
Réponse de le 28/08/2012 à 22:55 :
Mon modele c'est moins d'etat, moins d'aides sociales, moins d'impots et plus de richesses pour ceux qui bossent. Plutot suisse ou usa que grece ou urss vous voyez
a écrit le 27/08/2012 à 19:52 :
La pauvreté est un bon remède contre la stupidité.
La France est encore trop riche pour que les gouvernants deviennent intelligents. Et le dogme socialo ne peut rien arranger.
a écrit le 27/08/2012 à 19:36 :
L'Espagne emportée par la baisse de ses prix immobiliers (-30% par rapport à leur sommet) n'a pas fini de chuter.....Les conséquences de la crise des subprimes et de la crise de la dette....La France ne tardera pas à suivre.

Je vous invite à lire sur :

http://www.immobilier-finance-gestion.com/categorie-12354010.html

- Immobilier Espagne : la ville de Pioz endettée pour 7 058 ans !
- Espagne : la chute des prix immobilier atteint 30%
- Espagne : 184 milliards d'euros d'actifs immobiliers à risque en video
- Espagne : modification de la loi des sols pour aider les banques
- Madrid vend 9 155 logements à 55 000 ? l'unité
- Espagne : un port fantôme à 90 millions d'euros
- Achetez un village en Espagne pour le prix d'un appartement
- Espagne : réduction des effectifs dans l'immobilier de 75%
.....
a écrit le 27/08/2012 à 19:21 :
Exactement le contraire de chez nous ou tous les droits sont donnés aux locataires pour décourager les propriétaires bailleurs et ensuite cela nous permettra de pleurnicher que les
logements restent vides .....mais nous doublerons la taxe sur les logements vacans et augmenterons l'impot foncier pour faire fuir encore plus vite tous ces vilains proprios !!!
Réponse de le 28/08/2012 à 13:38 :
Si un propriétaire n'est pas content, libre à lui de vendre.
Etre bailleur est un métier. Si vous avez la main qui tremble à l'idée de subir une petite taxe supplémentaire ou d'avoir un locataire mauvais payeur, rien ne vous oblige à rester sur le marché. Placez votre argent ailleurs.
a écrit le 27/08/2012 à 19:12 :
A quand l'application en France, le marché de la location serait "purifié" les prix baisseraient et le nombre de location serait en hausse. A trop protéger le locataire le marché de la location s'écroule, mieux vaut payer la taxe sur les logements vacants que de loger pendant 2 ans mini gratos (eau gratos, impots à payer...) avec les frais de justice et bien souvent les frais de remise en état !
a écrit le 27/08/2012 à 19:10 :
La droite est toujours plus forte pour gérer une crise économique .
Bravo les espagnols pour votre choix electoral : vous étiez au chomage demain vous serez à la rue si vous ête locataire sans le sou à moins que vous ne descendiez vraiment dans la rue ...
Réponse de le 28/08/2012 à 1:30 :
Celui qui place de l'argent dans l'immobilier espère êtr payé du loyer convenu, et à défaut, de pouvoir cesser ce contrat non respecté par une des parties (en général, c'est le locataire qui ne paie pas !!!). Perso, si mon locataire cesse de payer son loyer, c'est MOI que la banque mettra à la rue !!!

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