Madrid réduit les droits des locataires pour relancer l'immobilier

Pour relancer le marché du travail dans une Espagne qui s'enfonce de plus en plus dans la crise sur fond de chômage, la ministre du Développement Ana Pastor a présenté vendredi en conseil des ministres un projet modifiant la loi qui régit les relations entre locataires et propriétaires de logements.

En effet, l'Espagne a la particularité, par rapport à la France, d'avoir un marché étroit de la location. Selon Eurostat, la part du locatif dans le parc immobilier s'élève à 17%, et le gouvernement vise à se rapprocher de la moyenne européenne qui se situe à 30%. Cette offre modeste réduit la mobilité des travailleurs qui répugnent à changer de lieu de résidence pour profiter des propositions d'emplois à travers le pays en raison de la difficulté à trouver une nouvelle location et des prix qui restent élevés.

Une procédure judiciaire longue et coûteuse

Pour le gouvernement et les professionnels du secteur de l'immobilier, la législation actuelle, en penchant en faveur de la protection des locataires, décourage l'investissement dans la pierre à vocation locative.

Aussi le nouveau projet prévoit de davantage protéger les droits des propriétaires. En effet, pour le moment, une demande d'expulsion passe par le recours à la justice et une procédure longue et coûteuse. Si les locataires paient avant la décision, le procès est suspendu. Le cadre légal autorise donc les locataires à attendre la dernière extrémité pour payer avant d'à nouveau suspendre le versement obligeant le propriétaire à recommencer une procédure judiciaire. Avec la nouvelle mesure, les mauvais payeurs auront une période de 10 jours pour payer les arriérés ou être expulsés.

Un bail ramené de cinq à trois ans

Par ailleurs, la revalorisation annuelle de la location, qui aujourd'hui ne peut aller au-delà du niveau de l'inflation, fera l'objet d'une négociation libre entre propriétaires et locataires. Autre suggestion, le propriétaire pourra récupérer automatiquement son appartement sous deux mois, s'il en a besoin pour son propre usage ou l'un de ses parents, alors qu'auparavant une telle clause devait être inscrite dans le contrat de location.

Aujourd'hui, les locataires ont légalement un bail de cinq ans, et un renouvellement tacite de trois ans. Cette période dans le nouveau dispositif serait réduite respectivement à 3 ans et un an.

Enfin, les sociétés anonymes cotées d'investissement immobilier (Socimi) devraient voir leur statut évoluer. Ainsi, le niveau minimal d'investissement va passer de 15 millions d'euros à 5 millions d'euros et il ne sera plus imposé de détenir un minimum de 3 actifs, et la période minimale pour les conserver ne sera plus de 7 ans mais de 3 ans.

Avantage fiscal pour les investisseurs étrangers

Les investisseurs étrangers bénéficieront même dans ce cadre d'un abattement fiscal de 60 % sur les revenus générés par les appartements loués et de 100 % si les propriétés sont louées à des locataires âgés de 18 à 30 ans qui ne sont pas admissibles à l'aide au logement.

Car si la ministre Ana Pastor voit dans son projet -qui sera rapidement présenté au parlement pour adoption- une solution pour favoriser le marché du travail, il vise d'abord à faciliter l'absorption d'un parc immobilier excédentaire, résultat d'une bulle qui depuis des années n'a jamais véritablement éclaté.

En juin, Angel Guiteras, présidente de la Mesa del Tercer Sector, qui regroupe quelque 4.000 organisations sociales, estimait à 500.000 les logements sociaux nécessaires pour répondre à la demande de la population et soulignait que le parc de logements vides détenus par le secteur bancaire espagnol s'élevait à 1 million.