Le risque d'éclatement de la bulle immobilière en 2005 semble écarté

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Bulle ou pas bulle ? En hausse constante depuis le milieu des années 90, les prix sur les marchés immobiliers européens ont-ils atteint un sommet ? Une chute est-elle prévisible dans les mois à venir ?Le risque semble faible pour la Société royale des experts immobiliers (RICS), l'une des principales sources d'information du secteur. En effet, d'après l'étude publiée la semaine dernière par cette institution britannique, la hausse des prix européens de la pierre devrait se poursuivre en 2005, la probabilité d'un krach étant jugée faible.En effet, pour les experts de la RICS, en dépit de l'inflation galopante des tarifs, "la probabilité d'assister en 2005 à un krach sur un marché immobilier européen, quel qu'il soit, semble très faible. Tout dépendra, bien entendu, de l'évolution future des taux d'intérêt nominaux. Si ceux-ci restent bas, on peut s'attendre à une nouvelle année de forte croissance. Si, en revanche, ces taux d'intérêts augmentent en réaction aux pressions inflationnistes, le secteur immobilier sera soumis à une forte pression à travers toute l'Europe".La tendance à la hausse enregistrée depuis quelques années et notamment en 2004 devrait donc se poursuivre. "Les marchés du logement ont progressé dans la plupart des pays européens l'année dernière. Tous les grands indicateurs, notamment le prix des logements, les transactions, la construction résidentielle et les prêts hypothécaires, ont enregistré une forte croissance", constate la RICS.Plus de 10% en FranceSelon cette étude, la hausse des prix en 2004 a dépassé la barre des 10% en France, en Espagne, en Irlande, au Royaume-Uni mais également en Pologne où la demande de logement est en pleine accélération à la faveur de la reprise économique. Plus modérée, l'inflation dans la pierre a oscillé entre 5 et 8% en Belgique, au Portugal, en Italie mais également dans les pays scandinaves (Suède, Finlande et au Danemark). Avec une hausse des tarifs d'environ 2%, les marchés hollandais et suisse sont restés plus sages. En revanche, les prix ont stagné en Allemagne et en Autriche et ont reculé en Grèce et en Hongrie. Au Royaume-Uni et en France, la forte hausse des prix du mètre carré a notamment permis la création d'un effet richesse qui dope la consommation des ménages. Une création de richesses dont n'ont pas bénéficié les ménages allemands, ce qui permet d'expliquer en partie la très faible demande domestique, et donc la fragilité de la croissance outre-Rhin. A l'origine de cette hausse constante des prix sur les marchés immobiliers, on trouve un contexte économique favorable, la faiblesse des taux d'intérêts - le taux directeur de la Banque centrale européenne est inchangé à 2% depuis juin 2003 - , et le report de l'épargne des déçus de la Bourse qui voient la pierre comme la dernière valeur refuge digne de ce nom. En France, l'engouement des ménages et des institutionnels pour l'immobilier a provoqué une nette accélération des prix depuis le début des années 2000. Selon les estimations réalisées par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), les tarifs immobiliers ont progressé de 47,7% entre 2002 et 2004. Sur la dernière décennie, ils ont quasiment doublé, affichant une hausse de 96,4%. Au cours de la seule année 2004, les prix des transactions ont bondi de 15,5%, estime la Fnaim qui, en accord avec les prévisions des experts de la RICS, table plutôt sur une légère décélération que sur un écroulement des prix cette année. Les banques centrales vigilantesDécelant des risques importants de retournement du marché, les autorités monétaires sont en effet moins optimistes. C'est pour cette raison que la Banque d'Angleterre a décidé dès novembre 2003 de relever progressivement ses taux d'intérêts, permettant ainsi un atterrissage en douceur du marché. Apaiser les tensions sur le marché immobilier était nécessaire car outre-Manche, les ménages britanniques, qui se sont largement endettés pour consommer, ont apporté aux banques et autres organismes de crédit leurs biens immobilier comme gage de solvabilité. Une crise du secteur aurait donc de graves conséquences sur la demande intérieure et donc sur l'économie britannique.Dans la zone euro, les risques de krach sont également dans les esprits, notamment à la BCE qui reste particulièrement vigilante sur les risques d'inflation liés à la hausse des prix de la pierre. "La hausse des prix de l'immobilier dans certains pays de la zone euro, mais aussi aux Etats-Unis, est préoccupante. L'influence des prix des actifs immobiliers ou boursiers par exemple sur l'ensemble de l'activité économique est aujourd'hui bien plus grande qu'autrefois", a récemment déclaré le gouverneur de la banque centrale des Pays-Bas, Nout Wellink.Une inquiétude également formulée par le chef économiste de la BCE, Otmar Issing, en décembre dernier. Il avait estimé qu'un dérapage du prix des actifs, notamment immobiliers, pouvait avoir des "conséquences dévastatrices pour les banques, les entreprises et les ménages". La semaine dernière, lors de la conférence de presse ayant suivi le comité de politique monétaire, le président de la BCE, Jean-Claude Trichet, a laissé entendre qu'un relèvement du taux directeur serait prochainement à l'ordre du jour.Aujourd'hui, la BCE s'est dit inquiète de l'endettement grandissant des ménages en zone euro, lié à la fièvre immobilière dans de nombreux pays. "Le niveau élevé de l'endettement entraîne un risque accru de difficultés pour le ménages à faire face au service de leur dette, et d'augmentation de créances douteuses", précise l'institution monétaire dans son rapport mensuel du mois de mars. Au quatrième trimestre 2004, le ratio de l'endettement total du secteur par rapport au PIB de la zone euro était de 10 points supérieur à celui atteint début 1998.De fait, les ménages pourraient subir un "choc de revenus ou de taux d'intérêts" en cas de repli brutal des tarifs immobiliers et de hausse des taux d'intérêts. Une remontée des taux que le banque centrale commence à évoquer avec insistance.

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