L'introduction en Bourse de Mercialys est un événement. Comme en témoigne son succès lors des premiers échanges sur le titre, mercredi 12 octobre. Introduite à un cours de 18,13 euros, l'action a bondi de plus de 9% dans les toutes premières minutes de cotation. L'engouement du marché s'explique par le fait que la société est la première foncière créée dans le but de venir sur le marché depuis 1987. Son actionnaire principal, le groupe de distribution Casino, a mis en place Mercialys l'été dernier afin de regrouper l'ensemble de ses actifs immobiliers et de les coter en Bourse. Mercialys gère les 147 sites commerciaux du groupe Casino, d'une surface de 547.000 m², qui abritent également une trentaine de gros clients. Ces derniers représentent 27% des loyers. La valeur d'expertise des actifs immobiliers est évaluée à 957 millions d'euros. Le merchandising, l'aménagement des espaces et les emplacements donnés aux enseignes sont autant d'outils dont Mercialys dispose pour rentabiliser ses loyers. La foncière compte d'ailleurs investir 100 millions d'euros d'ici 2010 dans la rénovation et la restructuration de ses actifs immobiliers. Toutefois, le groupe Casino conservera la maîtrise et la gestion des murs des magasins frappés de son enseigne, même si ceux-ci font parti de galeries commerciales détenues par Mercialys.Casino a mis sur le marché au maximum 13,7 millions d'actions pour un prix d'introduction entre 15,62 euros et 18,13 euros. Tandis que l'offre a été soucrite 15 fois, Mercialys est valorisé à 1,32 milliard d'euros. L'ouverture du capital au public s'est faite par le biais d'une augmentation de capital de 230 millions d'euros, en fonction de l'utilisation de l'option de surallocation.A la suite de l'introduction en Bourse, Casino ne détient plus que 74,2% du capital de Mercialys si l'option de surallocation est exercée. Le flottant, c'est-à-dire les actions dans les mains du public, représente 18,5% du capital et le reste, soit 7,3%, reste détenu par Axa. L'assureur a déjà apporté à Mercialys 61 millions d'euros d'actifs commerciaux, en échange de quoi il a reçu 6,5% de son capital. Un investissement supplémentaire de 25 millions d'euros lui permettra d'augmenter sa part à 7,3%.Avantages fiscauxLes actionnaires Casino et Axa devraient largement profiter de l'introduction en Bourse de Mercialys, et pas seulement grâce au cours de son titre. En effet, grâce au statut fiscal de Société immobilière d'investissement cotée (SIIC), les actionnaires sont les grands gagnants de cette opération: ce régime va obliger Mercialys à leur redistribuer 85% de ses bénéfices. Le régime SIIC présente bien d'autres avantages fiscaux (voir encadré) comme une diminution de moitié de l'impôt sur les plus-value latentes dans le cadre de l'apport d'actifs à Mercialys. La seule contrainte de Mercialys est de conserver ses actifs immobiliers pendant cinq ans après l'introduction en Bourse avant de les céder. Si la foncière souhaite lever des fonds supplémentaires, elle n'aura pas d'autre solution que de faire appel aux marchés. Une augmentation de capital pour lever des fonds ne serait donc pas étonnante. Avec seulement 18,5% du capital flottant, la marge de dilution de son actionnaire principal Casino est forte. D'autant que le groupe de distribution a imposé comme seule contrainte celle de conserver la majorité du capital, soit au moins 51%. Quoi qu'il en soit, "l'objectif de l'introduction en Bourse est de développer fortement les actifs immobiliers de Mercialys tant au niveau organique que par la croissance externe", assure Jacques Ehrmann, le président de la foncière. D'ici 2010, Mercialys compte investir plus de 400 millions d'euros dans l'acquisition d'actifs. En vitesse de croisière, le groupe table sur une croissance de plus de 10% par an des loyers de 2007 à 2010. Après cette date, la levée de la contrainte fiscale sur la conservation des actifs permettra probablement à Mercialys de revoir ses ambitions à la hausse. D'ici là, les dirigeants de Mercialys doivent poursuivre leurs "roadshows" pour convaincre les investisseurs de les rejoindre. Régime fiscal SIIC: mode d'emploiLe statut de Société immobilière d'investissement cotée (SIIC) présente plusieurs avantages fiscaux:- premièrement, l'impôt sur les plus-values latentes des actifs apportés à la société cotée ne s'élève qu'à 17,3% contre 35% auparavant.- au moins 50% des plus-values de cessions d'actifs sont exonérées d'impôt.- 50% des plus-values et au moins 85% des bénéfices doivent être redistribués aux actionnaires.- une fois introduite en Bourse, la foncière doit conserver ses actifs pendant cinq ans.

latribune.fr

19 Oct 2008, 20:02

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