Les prix de l'immobilier pourraient cesser de croître au second semestre

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La détérioration de la solvabilité des ménages et les mises en chantier massives depuis 2004 vont amplifier le ralentissement du marché immobilier. Sans provoquer un retournement brutal du marché, les prix pourraient se stabiliser dès le deuxième semestre de l'année.

Un atterrissage en douceur de l'immobilier français: c'est le scénario que privilégient les économistes de HSBC pour les mois à venir. Le ralentissement du marché immobilier entamé en 2006 devrait s'amplifier sous l'effet de la détérioration de la solvabilité des ménages et du nombre important de mises en chantier depuis 2004. "Résultat, les prix cesseraient de croître dès le deuxième semestre, sans pour autant provoquer un retournement brutal du marché", indique Mathilde Lemoine, économiste chez HSBC.

Ces derniers mois, la progression des prix immobiliers a continué de se tasser. Au quatrième trimestre 2006, les prix des logements neufs ont décéléré à 7,1% sur un an après 8,6% le trimestre précédent. De plus, les prix des logements anciens mesurés par l'Insee et la Chambre des notaires ont augmenté de 9,7% par rapport à l'année précédente après une hausse de 11,1% le trimestre précédent.

L'explication de cette évolution ? Les stocks n'ont jamais été aussi élevés depuis 1985, et après un élan depuis 2004, les mises en chantier connaissent une correction depuis plusieurs mois, et ont chuté de 6-7% en un an. Ce mouvement résulte de la détérioration de la solvabilité des ménages sous l'effet de la hausse des taux d'intérêt et de la progression encore soutenue des prix immobiliers. "L'importante quantité de logements mis sur le marché depuis 2004 a également déstabilisé le marché, l'ajustement de la demande n'ayant pas été immédiat", ajoute l'étude publiée par HSBC. La progression des stocks de logements neufs résulte de l'accélération des projets de construction de logements à la suite de la mise en oeuvre du Plan de Cohésion sociale.

Par ailleurs, la progression des prix immobiliers et des taux d'intérêt n'a pas été compensée par la hausse du revenu disponible des ménages ni par l'allongement de la durée des prêts. "Selon notre indicateur, la solvabilité des ménages a baissé de -1,6% après -0,7% au troisième trimestre 2006", note HSBC. Plus précisément, la hausse de 0,7% en moyenne du revenu disponible brut par ménage au quatrième trimestre 2006 et le nouvel allongement de la durée de remboursement des prêts qui passe de 20,3 ans en moyenne au troisième trimestre 2006 à 20,7 ans au quatrième trimestre 2006 n'ont pas permis aux ménages de maintenir leur capacité d'achat fin 2006. "Rappelons qu'en moyenne en 2004, la durée des prêts était de 17,4 ans", précise la banque.

Certes, les taux fixes n'ont pas fortement augmenté, passant en moyenne de 3,95% en octobre à 3,98% en janvier. Mais les taux variables, qui représentent 20% des nouveaux prêts, ont augmenté de 17 points de base, passant de 3,89% en octobre à 4,06% en janvier. Compte tenu de cette importance de logements sur le marché et d'une nnouvelle hausse du taux directeur de la BCE attendue en juin, le ralentissement des prix devrait être plus marqué au deuxième semestre.

La période électorale a favorisé l'attentisme
L'attentisme des consommateurs a été renforcé ces derniers mois par les annonces par les candidats de mesures visant à soutenir le marché immobilier. La candidate du Parti socialiste a proposé d'augmenter les allocations logements, de construire plus de logements sociaux, de créer un service public de caution pour les locataires et d'étendre les prêts à taux zéro. Le candidat de l'UMP a, quant à lui, annoncé une déduction fiscale des intérêts de l'emprunt immobilier, la création d'une garantie par l'état des emprunts immobiliers et l'assurance de l'effectivité du droit au logement.

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