OPINION. « Pour faciliter l’accès au logement, une taxe foncière à deux vitesses »

Par Mariona Segú, économiste, CY Cergy Paris Université

Le phénomène n'est pas propre à la capitale. En Bretagne, le Morbihan compte 18 % de résidences secondaires avec une proportion qui dépasse 50 % dans certaines communes côtières — 60 % à Belle-Île, 70 % à Quiberon, 80 % à Arzon, ... 

De nombreux autres territoires sont dans des situations analogues et les conséquences en sont bien documentées : la contraction de l'offre locative longue durée fait monter les loyers, mettant en difficulté les plus modestes. L’encadrement des loyers ne résout pas tout car le manque d’offre disponible allonge alors les files d'attente, encore une fois au détriment des plus fragiles. 

Le manque d’offres sur le marché privé aboutit également à une explosion de la demande de logements sociaux. Seule, une petite minorité des candidats parvient à y accéder, provoquant un doute quant à l’équité des modes d’attribution et un fort ressentiment de salariés obligés d’habiter toujours plus loin de leurs lieux de travail, ce qui pèse sur leurs budgets et les prive d’heures de loisir et de repos.

Face à cette situation, les pouvoirs publics ont multiplié les dispositifs ciblés : taxe sur les logements vacants, surtaxe sur les résidences secondaires, encadrement des meublés touristiques. Mais la suppression de la taxe d’habitation a privé les collectivités d’un outil permettant de distinguer les logements réellement résidentiels des autres usages. Or, du point de vue de l’offre de logements, la distinction importe peu : qu’un bien soit vacant toute l’année ou occupé seulement quelques semaines, il reste soustrait au marché locatif de longue durée. 

Une réforme de fond s'impose

Nous proposons de créer deux régimes distincts pour la taxe foncière : d’une part, une taxe à taux réduit pour les logements occupés en résidence principale ou loués en bail longue durée ; et d’autre part, une taxe à taux majoré pour tous les autres usages, qu'il s'agisse de résidences secondaires, de logements vacants ou de locations meublées touristiques.

Le système reposerait sur une règle par défaut : à partir de la deuxième année suivant un changement de propriétaire, le taux majoré s'applique automatiquement, sauf si le propriétaire apporte la preuve que le bien constitue une résidence principale en prouvant sa domiciliation via sa déclaration fiscale ou en montrant un contrat longue durée avec un locataire.

La clé de cette réforme est qu’il n’est plus nécessaire de définir ni de mesurer les usages alternatifs de logements non-résidentiels, ils seront tous dans la même catégorie. En plus, la charge de la preuve repose entièrement sur le propriétaire, ce qui réduit considérablement les coûts de contrôle et les risques de contentieux.

La Taxe Foncière non Résidentielle demeurerait un impôt municipal, pouvant être réservé aux communes confrontées à une forte tension sur le marché du logement. Les collectivités locales disposeraient d’une pleine liberté pour fixer deux niveaux de taxation distincts : un taux résidentiel et un taux non résidentiel, ce dernier pouvant être deux, cinq, voire dix fois plus élevé que le premier. Les élus locaux pourraient également définir un zonage infra-communal afin de cibler prioritairement les quartiers les plus exposés à la pression immobilière et à la raréfaction de l’offre de logements.

Ce cadre complètement décentralisé offre un avantage décisif : il permet une réponse proportionnée, calibrée selon l'intensité des tensions locales, sans imposer une solution uniforme à des territoires qui font face à des situations très différentes.

La proposition a aussi l’intérêt d’être plus cohérente que les dispositifs actuels. En substituant un instrument unique à une série de taxes hétérogènes, elle traite le problème à la source — le retrait d'un logement de l'offre résidentielle — sans distinguer arbitrairement entre ses causes.

Il s’agit par ailleurs d’améliorer l’équité fiscale. La majoration du taux non résidentiel permet, à recettes constantes pour les collectivités, d'abaisser le taux applicable aux résidences principales. La réforme allège ainsi les frais des habitants permanents tout en faisant davantage contribuer ceux qui alimentent la tension sur le marché du logement.

Enfin la liberté des propriétaires est préservée. La taxe non résidentielle ne pointe pas tel ou tel usage illicite : elle applique un signal-prix différencié, transparent et cohérent avec l'objectif d'intérêt général. 

Chaque propriétaire conserve la faculté de choisir l'affectation de son bien ; il supporte simplement le coût fiscal de ce choix. 

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(*) Mariona Segú est maitre de conférences en économie au THEMA, CY Cergy Paris Université et chercheur affilié à l'IEB, Universitat de Barcelona. Ses principaux domaines de recherche sont l'économie urbaine, l'économie du logement, les politiques publiques et l'économie de l'environnement.