Gilles Carrez, ancien député (LR) : « Interdire les passoires thermiques est incompatible, en zone tendue, avec le besoin de logement » »

Spécialiste reconnu de l’immobilier, l’ancien parlementaire Gilles Carrez est désormais président du Conseil national de l’évaluation des normes. Dans son viseur : l’inflation législative qui paralyse la politique du logement.

LA TRIBUNE DIMANCHE – Quelles sont, selon vous, les causes profondes de la crise actuelle de l’immobilier et du logement ?
Gilles Carrez — La gouvernance de notre politique du logement est complexe et inefficace. D’abord, entre l’État, les collectivités territoriales et les organismes publics, il y a trop d’acteurs. Aucun ne peut agir seul, mais chacun a un pouvoir de blocage, par exemple l’État avec le financement, le bloc communal avec l’urbanisme.

Ensuite, la dichotomie entre, d’une part, le logement social, avec ses propres règles, plafonds de ressources et de loyers, bail à vie etc., et, d’autre part, le logement privé nuit à la fluidité du marché du logement et entrave le parcours résidentiel. Cette séparation n’existe nulle part ailleurs en Europe, car une politique globale du logement ne peut pas se réduire à une politique du seul logement social.

C'est-à-dire ?
Le logement social se paupérise, comme le constatent tous les bailleurs sociaux, du fait de procédures comme le Droit au logement opposable (Dalo) et de la priorité donnée aux ménages les plus précaires. Député pendant trente ans d’une circonscription populaire (Champigny-sur-Marne), j’ai constaté le lien étroit avec l’immigration, sujet qui à mes yeux n’est pas suffisamment analysé.

Le logement social concentre de plus en plus en zone tendue cette population, qui est en première ligne sur les emplois dans la propreté, la restauration, le médicosocial. Mais qui connaît aussi les problèmes d’exclusion, de marginalité et d’activités illicites.

Et puis je vois se développer une frustration de nos concitoyens, qui se sentent écartés par les critères d’attribution de logement, alors que les files d’attente s’allongent et que, en zone tendue, l’écart entre loyer social et loyer privé ne fait qu’augmenter.

Défendez-vous l’attribution par les maires, comme le pousse le Sénat ?
Les maires siègent dans les commissions d’attribution et, en contrepartie des garanties de prêts aux bailleurs sociaux, le bloc communal bénéficie d’un quota d’attribution de 20 %, qui est à l’évidence insuffisant. Les maires voudront, bien sûr, donner la priorité à leurs habitants, aux travailleurs de première ligne. Mais comment concilier cette priorité avec des procédures de type Dalo ? Et comment gérer les questions de plafond de ressources pour le logement très social réservé, en principe, aux ménages les plus démunis, alors qu’en sera exclu, par exemple, un couple de fonctionnaires de catégorie C ?

Que préconisez-vous ?
Le logement est une chaîne dont il suffit qu’un maillon soit grippé pour que le système se bloque. Ainsi, en zone tendue, jamais le taux de rotation, dans le parc social, n’a été aussi faible : 8 % aujourd’hui. Une augmentation de ce taux de seulement 1 % équivaudrait à la création de 50 000 nouveaux logements sociaux.

Dans le secteur privé, le taux de vacance élevé est aussi un problème. Ces constats montrent à quel point la bonne gestion du « stock » de logements existants est essentielle, alors que l’on se focalise naturellement sur la construction neuve. La politique du logement doit être un tout cohérent, qui s’inscrit dans la durée, la visibilité, la stabilité. Et la vraie question est de savoir si nous devons en faire une priorité nationale. Je pense, pour ma part, que oui. Or, dans ma fonction actuelle de président du Conseil national d’évaluation des normes (CNEN), je ne constate qu’instabilité, complexité, accroissement des coûts de construction ou de rénovation.

Interrogeons-nous : quelle efficacité a réellement apporté cette avalanche de lois depuis dix ans ? Les textes réglementaires concernant la construction représentent 10 à 15 % des textes examinés chaque année par le CNEN.

Faute de moyens financiers supplémentaires, alors que nous dépensons chaque année 40 milliards d’euros pour le logement, beaucoup plus en proportion que nos voisins européens, la priorité absolue doit être donnée à la simplification et, probablement, à une plus grande décentralisation, tant les différences sont énormes entre zones tendues et territoires sans tension.

Faut-il supprimer le ZAN ?
Si le logement est érigé en priorité nationale, il doit l’emporter sur les autres considérations. L’empilement des mesures législatives et réglementaires génère des injonctions contradictoires qui, du point de vue des élus locaux, sont insupportables. Interdire brutalement les « passoires thermiques » est incompatible, en zone tendue, avec le besoin de logement.

Appelez-vous donc à décentraliser avec les « zones à bâtir d’urgence » pour déroger au droit commun ?
Oui, au niveau de l’intercommunalité, mais je me méfie de ces procédures dérogatoires. En 2013, a été publié un rapport du conseiller d’État Daniel Labetoulle. Il préconisait, notamment, la création d’une procédure d’urgence dite « PIL » (procédure intégrée pour le logement), comprimant tous les délais d’urbanisme et de construction. Elle a été mise en place par la loi, mais, à ma connaissance, n’a pratiquement jamais été appliquée.

Comment aider les maires ?
Il faut rétablir une taxe résidentielle pour assurer l’équité entre tous les habitants, participer au financement des équipements locaux et donner des ressources nouvelles aux communes. Depuis la suppression de la taxe professionnelle et de la taxe d’habitation, accueillir de nouveaux habitants exige de taxer ceux en place pour payer les nouveaux services publics nécessaires. Quel maire peut y consentir, alors même que les résidents voient d’un mauvais œil la densification de leur territoire ?

Les promoteurs défendent une part de TVA pour les maires bâtisseurs…
La TVA, tout le monde branche des tuyaux dessus ! Cela a commencé avec la Sécurité sociale pour les médicaments, puis avec les collectivités, qui reçoivent près de 50 milliards d’euros. Le budget de l’État est rançonné et présente un déficit que tout le monde lui reproche… Comment voulez-vous que Bercy accepte de lâcher les maigres recettes de TVA qui lui restent ? Je n’ai jamais cru à l’argument selon lequel la construction de logements rapporte plus au budget de l’État qu’elle ne lui coûte ! Même chose pour les collectivités locales.

L’impasse est donc structurelle, à vous écouter. Comment relancer la machine ?
Il est vrai que le logement est une activité cyclique, mais je pense qu’aujourd’hui les facteurs structurels de blocage l’emportent. Il faut donc en faire une priorité nationale.

La relance de l’investissement locatif, non pas dans une forme de « niche fiscale », mais à partir d’une approche économique prenant en compte l’amortissement du bien loué est une bonne chose, sous condition, évidemment, de stabilité. Le ministre Jeanbrun en est conscient, de même qu’il plaide pour une plus grande fluidité du marché et la réduction des normes et des situations de rente.

De même, aidons les ménages ayant peu de revenus ou démarrant leur carrière professionnelle à se solvabiliser. Le prêt à taux zéro fonctionne très bien. Et s’agissant du logement social, la priorité de son financement à partir du Livret A est indispensable. Je pense aussi que les aides au logement, 20 milliards d’euros, doivent être contenues, car l’état désastreux de nos finances publiques interdit toute dérive.