Non, les prix de l'immoblier n'augmentent pas sur longue période

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(Crédits : DR)
À l’heure où les prix de l’immobilier semblent amorcer une baisse en France, regarder leurs évolutions de long terme permet d’éclairer sur les risques d’une chute brutale. Par Thomas Grjebine, économiste au CEPII

L'immobilier est souvent jugé comme un investissement sûr, notamment parce ses prix sont réputés ne jamais baisser sur le très long terme. Qu'en est-il réellement, les prix de l'immobilier sont-ils toujours haussier sur le très long terme ?

En regardant tout d'abord les évolutions sur les 40 dernières années, on peut faire le constat que les prix de l'immobilier sont très cycliques. Tous les pays connaissent des phases de boom et de baisse des prix et les booms intervenus dans les années 2000 n'apparaissent pas exceptionnels à l'échelle des quarante dernières années. Les prix réels (c'est-à-dire corrigés de l'inflation) ont ainsi davantage augmenté dans les années 1980 en Espagne (+141 %) ou en Italie (+63 %, et même +88 % dans les années 1970) que lors du dernier boom (respectivement +110 % et +60 %).

Au Japon ou au Royaume-Uni, les hausses de prix ont été très fortes dans les années 1970 (respectivement +140 % et +64 %) et 1980 (+83 % et +96 %). Les baisses de prix peuvent également être très importantes. Sur les quarante dernières années, les pays du G7 ont tous connu au moins deux épisodes de baisse significative (supérieure à 10 %). Dans les années 1980, l'Italie, le Royaume-Uni et l'Espagne ont même connu des baisses des prix réels de l'ordre de 30 %.

Des périodes de baisse parfois très longues

Les périodes de baisse peuvent aussi être très longues. Les prix ont baissé au Japon de 1991 à 2012 et, en Allemagne, de 1995 à 2008. Les baisses n'ont épargné ni la France ni Paris : entre 1991 et 1997, les prix réels ont baissé de près de 46 % dans la capitale.

Aux Etats-Unis, le niveau actuel des prix est le même qu'à la fin 19ème siècle!

Si les prix de l'immobilier ont été très cycliques sur les 40 dernières années, ne connaissent-ils pas pour autant une tendance haussière sur très longue période ? Aux États-Unis, le niveau de prix est aujourd'hui le même qu'à la fin du 19e siècle ! Pour retrouver le niveau de prix de 1894, il a même fallu attendre 1990, soit presque un siècle !

Des variations d'une grande amplitude

Sur les cinquante ans qui suivirent le pic de 1894, la baisse presque continue des prix réels a été de 50 %. Il est intéressant d'observer que ce niveau de 1894 et 1990 a de nouveau été atteint aux États-Unis en 2000, au démarrage de la bulle immobilière, puis en 2010, après le krach. En Norvège, il est étonnant de constater que sur cent ans (1890-1990) les prix de l'immobilier sont fréquemment revenus au niveau atteint en 1890 (en 1917, 1940, 1970, 1992). Les variations ont néanmoins été de grande amplitude. Lors du boom des années 1980, les prix réels de l'immobilier ont augmenté de près de 100 % (entre 1976 et 1987), avant de revenir, au début des années 1990, à leur niveau antérieur (baisse de 45 % de 1987 à 1992).

En France, explosion à partir de 1998

Concernant la France et Paris, il est plus difficile de tirer des enseignements sur très longue période, en raison des destructions causées par les deux guerres mondiales et du contrôle des loyers entre 1914 et 1948 qui affecta fortement les prix (la célèbre loi de 1948 ne fut pas une loi de blocage des loyers mais de sortie du contrôle des loyers). La forte hausse du prix des logements entre 1948 et 1965 apparaît alors comme un rattrapage, suite aux trente ans de blocage des loyers : en 1965, les prix de l'immobilier parisien retrouvaient leur niveau d'avant la Première guerre mondiale. Au cours des trente ans suivants (1968-1998), les prix réels n'ont augmenté au niveau national que de 1 % par an. A partir de 1998, l'évolution des prix s'éloigne significativement de cette tendance. Fin 2012, les prix réels étaient 43 % au-dessus du niveau correspondant à la poursuite de la tendance longue !

Pas de tendance haussière sur période longue

Ainsi, contrairement à une idée reçue, les prix de l'immobilier ne connaissent pas une tendance haussière sur longue période. Les prix ne sont pas significativement plus élevés aujourd'hui qu'il y a un siècle. Aux États-Unis, le niveau des prix était le même en 2010 qu'en 1894 ; en Norvège le même dans les années 1990 qu'un siècle plus tôt. En France, les prix ont retrouvé, suite à la période de rattrapage, le niveau qui existait avant la Première Guerre mondiale, et n'ont augmenté ensuite, pendant trente ans, que de 1 % par an.

Une baisse partout depuis 2007, France exceptée

Même la période récente ne semble pas déroger à ces évolutions de long terme. Depuis 2007, à l'exception de la France, les prix immobiliers ont baissé dans tous les pays qui avaient connu un boom de 2000 à 2007. Les prix réels ont ainsi chuté entre 2007 et 2012 de 25 % aux États-Unis, 35 % en Espagne, 20 % en Italie ou aux Pays-Bas, 33 % en Irlande. Même dans les grandes villes, les baisses ont été très importantes. Aux États-Unis, entre le pic de juillet 2006 et mi-2012, les prix ont baissé de 27 % à New York, 24 % à Washington DC, de 38 % à Los Angeles, 47 % à Miami, et de 60 % à Las Vegas (indices nominaux Case-Shiller). A l'inverse, non seulement la France n'a pas connu de baisse significative des prix, mais ils ont même continué à augmenter de façon très importante à Paris (+47 % entre 2009 et 2012). Une situation qui au vu des précédents historiques n'est probablement pas amenée à durer.

 

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Commentaires
a écrit le 05/01/2014 à 20:35 :
??? Je devrais faire un recours sur mon logement sociale... Sur 10 ans il a augmenté de façon régulière a savoir 5€ tous les mois de janvier et tout les mois d'aout. Si 10€/an n'est pas une augmentation, c'est quoi? D'autant que c'est un logement social 10€ c'est énorme.
Réponse de le 06/01/2014 à 13:32 :
Merci de lire et essayer de comprendre un minimum l'article avant de commenter.
a écrit le 05/01/2014 à 20:33 :
??? Je devrais faire un recours sur mon logement sociale... Sur 10 ans il a augmenté de façon régulière a savoir 5€ tous les mois de janvier et tout les mois d'aout. Si 10€/an n'est pas une augmentation, c'est quoi? D'autant que c'est un logement social 10€ c'est énorme.
a écrit le 04/01/2014 à 9:27 :
Enfin un article qui nous montre que les prix n ont aucune raison de monter au ciel sur longue période. Ça fait peur sur la France: si les prix sont montés si haut ces dernières années, on peut craindre une chute comme cela a été le cas aux États Unis. De nombreux acteurs économiques du secteur de l immobilier ont intérêt au contraire à laisser croire que les prix montent toujours et ne baissent pas.
a écrit le 03/01/2014 à 22:09 :
quand on sait que la population a encore augmenté ces dernières années en France il y a de quoi s'inquiéter pour le logement avec les prix pratiqués dans les grandes villes à moins de mettre les gens dans les campagnes ?
a écrit le 03/01/2014 à 21:31 :
La France ne construit pas de logement et le principe qui dit que tout ce qui est rare est cher s'applique immédiatement ,CQFD
a écrit le 03/01/2014 à 21:23 :
Il aurait été intéressant de comparer l'évolution de la part des revenus consacrés au logement sur ces différentes périodes. Cette analyse apporte une information mais elle ne se base que sur une donnée qui est le prix corrigé de l'inflation. Il y a une multitude d'indicateurs qui permettrait d'affiner l'analyse et d'y apporter un peu de nuance.
a écrit le 03/01/2014 à 20:00 :
"Une situation qui au vu des précédents historiques n'est probablement pas amenée à durer."
J'ai lu ça dès 2001... puis en 2003, en 2007... Vous finirez bien par avoir raison ;-)
a écrit le 03/01/2014 à 19:14 :
Saviez vous qu'en 1945, les logements en France ne coutaient presque rien ? Et que beaucoup de gens ont volé des appartements et des maisons aux morts ?
a écrit le 03/01/2014 à 16:59 :
Merci pour cet article très intéressant et très argumenté.
a écrit le 03/01/2014 à 15:10 :
Je récuse cet article dont la base scientifique se resume à des stat basiques niveau master 1.
A. Pourquoi il y a eu un eclatement d'une bulle aux US, Irlande, Espagne etc s'il n'y a pas de hausse des prix? cf papiers academiques.
B. On ne peut pas comparer le prix de l'immobilier il y a un siecle avec une population mondiale qui vivait dans des baraques en briques dans les campagnes avec aujourd'hui une configuration où la population est concentrée dans des megalopols (NY, Paris, Londres, Moscou, Tokyo etc) où les prix ont augmenté bien plus vite que les salaires.
a écrit le 03/01/2014 à 14:45 :
L'article permet de conclure que le prix de l'immobilier n'augmente pas sur la durée partout dans le monde...sauf en France. J'aurais aimé avoir une bonne explication sur ce phénomène, qui explique que le prix de l'immobilier en France est parmi le plus élevé au monde rapporté au revenu moyen individuel du pays. Ce phénomène convient bien aux différents acteurs du secteur (promoteurs, banques, propriétaires) qui y trouvent leur propre intérêt. C'est pourquoi la problématique du logement passe par une politique d'aides qui ne remet pas en cause le niveau des prix, véritable tonneau des Danaïdes.
a écrit le 03/01/2014 à 13:47 :
De nouveau, un débat portant sur le titre de l article assez éloigné du contenu de l article très sérieux et stimulant. Si seulement les commentateurs lisaient les articles avant d écrire des bêtises ... L article ne porte pas spécifiquement sur la France. Développement très intéressant sur les us .
a écrit le 03/01/2014 à 13:31 :
Article factuel, mais très intéressant
a écrit le 03/01/2014 à 12:41 :
La documentation est limitée à des pourcentages sans aucune source ni référence.
Cette "étude" s’effondre si l'on compare le pouvoir d'achat des populations à différents moments.
L'endettement des ménages et le % des ménages propriétaires sont également des facteurs comparatifs.

Un peu baclé comme article.
a écrit le 03/01/2014 à 12:22 :
Enfin un article bien documenté sur la question !
a écrit le 03/01/2014 à 10:47 :
Les prix de l'immobilier en France vont donc certainement s'effondrer dans les mois ou les années qui viennent. C'est pas le moment d'acheter.
a écrit le 03/01/2014 à 10:07 :
Monsieur le jeune journaliste, je ne sais pas d'où viennent vos chiffres, mais dans les années 60 mes parents avec un seul salaire d'ouvrier en usine et avec trois enfants à charge ont pu s'acheter un appartement à crédit, puis après un terrain à la campagne ou mes parents ont construit une modeste résidence secondaire.
Aujourd'hui les revenus d'un couple d'ouvriers permettent à peine de payer un loyer.
Il est vrai que c'était du temps où les nations empruntaient à leur propre banque avant la loi ROTHSCHILD qui a mis fin aux trente glorieuses.
Monsieur le journaliste, je vous soupçonne d’être à la solde des SORROS et compères pour essayer de faire revenir l’épargne des classes moyennes dans les banques pour les escroquer une fois de plus.
Réponse de le 03/01/2014 à 10:45 :
N'indiquez pas que l'auteur est jeune comme cela, sur un ton un peu condescendant. En outre, il n'est pas journaliste, mais pour le comprendre il faut lire l'article. Enfin, le CEPII, à la solde des Soros. Cela doit en faire sourire les membres.
a écrit le 03/01/2014 à 9:04 :
Ce serait bien de parler conjointement des conditions de crédit de chaque pays car cela conditionne le budget et la psychologie de l'acheteur.
a écrit le 03/01/2014 à 2:32 :
C'est bien que les économises prennent conscience du concept "temps long" si cher aux historiens. Il faudra toutefois prévoir des formations pour les économiqtes à l'utilisation des outils nécessaires à étudier ces réalités... Si Piketty a fait du bon boulot récemment, ici, on vole au ras des paquerettes ;) Pour info, nous disposons de données remontant jusqu'au XIIe siècle sur la question du prix de l'immobilier, et notamment sur le cas parisien. Venir conclure que les prix n'augmentent pas est une vaste blague. Hors guerre et épidémies (c'est notre cas actuellement), la tendance de fond est clairement à la hausse, ce qui est assez logique.
Réponse de le 03/01/2014 à 9:33 :
Il est vrai qu'un appart du 12eme siècle manque parfois de substance, j'aimerais bien avoir 4 murs et un toit, je ne parle pas du garage double; le récent c'est pour vous le 17eme siècle? Sachez qu'à terme tout disparait et la valeur revient à 0; une perte TOTALE.
a écrit le 02/01/2014 à 15:15 :
Ah.... et qu'a fait la bourse, sur un délai identique, voire sur 20 ou 30 ans ?
Réponse de le 02/01/2014 à 16:45 :
très bonne question: sur le long terme (plus que 20/ 30 ans) la bourse est de tellement loin un investissement plus rentable que l'immobilier; enfin l'immobilier n'est pas un réelle investissement, mais la mécompréhension que tous biens immobilier et mobile perdent de la valeur, car rien aucun objet n'est éternelle tandis que la vie des entreprises se renouvelle potentiellement (le fondateur meurt, le business continue). Dans votre portefeuille, il ne faudra pas miser sur une seule entreprise...La bulle immo et les crash boursiers sont troublant pour les pauvres français; ils resteront pauvres ainsi.
Réponse de le 02/01/2014 à 21:31 :
@bulle immo: tu connais beaucoup d'entreprises de plus de 100 ou 200 ans ? La bourse, c'est la spéculation pure à laquelle se brûle le petit gars. Avec l'immo, tu peux perdre sur le prix de ta maison, mais t'as toujours un toit sur ta tête. En bourse, comme avec le bitcoin, tout est virtuel et tu n'as donc que t'es yeux pour pleurer sur toi-même. Il vaut donc mieux être pauvre chez soi que riche chez les autres :-)
Réponse de le 03/01/2014 à 9:29 :
Beaucoup de grande entreprise on été créée fin du 19eme / début du 20eme siècle. Il y a eu des changements de formes juridiques, des rachats, des fusions mais presque à chaque fois l’actionnaire a été gagnant. Coca Cola, General Electric, Ford ont enrichi l’actionnaire d’une manière exponentielle ; certes Pan Am est morte ; il faut diversifier. L’immobilier en France est artificiellement dopé par la haine du capital, qui est taxé d’une manière que l’économie réelle disparaisse et les prix de l’immo ont flambé hors de portée pour ceux qui craignent pour leur boulots.
Réponse de le 03/01/2014 à 11:43 :
La bourse à une mauvaise image tout d'abord à cause des bulles et les premières misent sur le marché qui en dehors des conseillers qui n'en sont pas,ont voulu par l'imposition de leur direction souvent banques imposer une vision fausse de la rentabilité. En investissant sur le marché dans des entreprises à forte position internationale avec un production bien connue et en phase avec les besoins mondiaux est un bon investissement en sachant que souvent ces entreprises donnent un coup de pouce à son actionnariat. Vouloir faire de la bourse un casino est la pire des stupidités vendues bêtement par des conseillers qui n'avaient de compétence la réunion de formation d'une heure par mois. Des années de bourse et des années bien au dessus des livrets et de l'assurance vie.
Réponse de le 03/01/2014 à 21:37 :
je ne sais pas d'où viennent les chiffres, mais dans les années 60 mes parents avec un seul salaire d'ouvrier en usine et avec trois enfants à charge ont pu s'acheter un appartement à crédit, puis après un terrain à la campagne ou mes parents ont construit une modeste résidence secondaire.
Aujourd'hui les revenus d'un couple d'ouvriers permettent à peine de payer un loyer.
Il est vrai que c'était du temps où les nations empruntaient à leur propre banque avant la loi ROTCHILD qui a mis fin aux trente glorieuses.
Enfin il faut dire n'importe quoi pour essayer de faire revenir l’épargne des classes moyennes dans les banques pour les escroquer une fois de plus.
a écrit le 02/01/2014 à 14:44 :
ok
a écrit le 02/01/2014 à 14:34 :
la plupart des commentateurs citent des exemples actuels en affirmant que les prix ont augmenté par rapport à il y a 30 ou 40 ans. C'est un effet statistique : nous sommes aujourd'hui au sommet de la bulle immobilière, et vous comparez cela avec des points bas du marché immobilier d'il y a 30 ou 40 ans. Ce monsieur n'invente rien, il explique par les chiffres ce que Friggit avait déjà démontré avec sa fameuse courbe.
Réponse de le 02/01/2014 à 14:53 :
Pour les commentateurs, 30 ou 40 ans, c'est du long terme. Que les prix "réels" puissent baisser dans 40 ans n'a pour moi pas grande importance.
a écrit le 02/01/2014 à 13:50 :
Enfin un économiste indépendant qui parle.
Ça fait du bien dans ce monde de l'immobilier rempli de charlatans de tout poil ! où les notaires, les agents immobiliers, le journaleux, le gars du coin de la rue se transforment rapidement et sans honte en expert du marché.....................
Sur très long terme, c'est un bon conservateur de valeur autrement dit sur 4 ou 5 générations, on retrouve la valeur...
Mais, encore faut-il que le bien en question ne tombe pas en ruine ce qui sera hélas le cas avec les matériaux et la technique de construction moderne qui ne visent pas des temps aussi long...

... que vaudra le pavillon trucmuche dans 4 générations ???
a écrit le 02/01/2014 à 13:16 :
Mon cher Thomas (si vous existez), abstenez vous de vos analyses et laissez Friggit le faire à votre place.
Réponse de le 02/01/2014 à 13:55 :
De quel droit vous commandez à cet économiste dont c'est le métier de se taire ???? Le sujet n'est pas réservé à un quelconque chef de secte fusse-t-il M. Friggit duquel je respecte les travaux rigoureux et clairs.
Non taisez vous plutôt "labulleimmo", on n'est pas en corée du nord que je sache, je préfère entendre et lire des professionnels de l'économie plutôt que les charlatans habituels qui monopolisent les médias et tentent de manipuler les opinions de ceux qui n'en ont pas... et ils sont légion !
a écrit le 02/01/2014 à 13:12 :
A ajouter :
- Quid de la performances des autres formes d´investissement sur ces périodes (la Bourse de 1948 à 1965 par exemple). Un ministre ouvrier en 1848 a dit : "Quand le batiment va, tout va!" et cela reste l´adage économique les mieux connu des francais.
- La population de la France a augmenté de 50% depuis la Libération, sans parler de considérations sociologiques (divorce, garde alternée, décohabitation générationnelle); les politiques publiques de logement ont cessé d´etre opérantes depuis 1973 et il a fallu faire appel à l´investissement privé pour répondre aux besoins, ce qui est un échec patent . le logement est devenu le premier poste dans le budget des ménages francais (doublement en 40 ans). Faut il rappeler que le pourcentage typique consacré au logement par les ménages urbains avant 1914 était de 10%? Les besoins restent énormes et vont croissants et de plus c´est un secteur qui n´est pas très délocalisable : qu´attendent les pouvoirs publics pour dégeler le foncier? On se gargarise du développement de la voiture électrique, mais sans en tirer les conséquences : la reprise du mitage de l´espace périurbain qui est plébiscité par les francais comme mode de logement.
- Cas particulier : l´achat à Paris, véritable paradis fiscal au sein de la République: Accés à de meilleurs services publics, faiblesse des impots locaux.
Réponse de le 02/01/2014 à 15:13 :
"Cas particulier : l´achat à Paris, véritable paradis fiscal au sein de la République: Accés à de meilleurs services publics, faiblesse des impots locaux. "

votre analyse réductrice est fausse !
Si les impôts locaux sont plus élevés en province c'est à cause de la densité de population et entreprises qui est inférieure à Paris. Autres raisons, en province chaque petite ville investit à crédit sur des infrastructures identiques aux mégapoles et surtout démultiplie à l'infini le mille-feuille administratif d'emplois que j'appelle fictifs car inutile à l'intérêt général, sans parler des aides d'assistance aux inactifs qui votent !
Réponse de le 02/01/2014 à 18:33 :
Expliquer le phénomène ne l´annule pas! Vous pouvez ajouter aussi qu´une bonne partie des infrastructures parisiennes sont payées par des entreprises nationales émargeant au budget de l´Etat (SNCF/RATP/APHP), ce qui n´est pas le cas en province. La comparaison des feuilles d´impot suffit a le montrer!
a écrit le 02/01/2014 à 12:59 :
Pour il n'ya aucun exemple sur le marche Londonien. Sans doute parce que dans cette ville augmentation des prix veut dire opportinute et a Paris cirse?
Réponse de le 03/01/2014 à 9:50 :
Et en français, DRRW ça donne quoi ? Parce que votre post, là, je ne le comprends pas, désolé !
a écrit le 02/01/2014 à 12:52 :
L'article confirme que les prix ont augmenté sur très longue période (sans remonter à des périodes comme 1914 où la moitié des Français vivaient à la campagne, dans une société totalement différente). Cela dit, l'avenir peut être différent si la France s'enfonce et que les migrants repartent (moins de pression sur le logement), mais l'article n'en dit rien.
a écrit le 02/01/2014 à 12:43 :
"Au Japon ou au Royaume-Uni, les hausses de prix ont été très fortes dans les années 1970 (respectivement +140 % et +64 %) et 1980 (+83 % et +96 %)".................."Dans les années 1980, l'Italie, le Royaume-Uni et l'Espagne ont même connu des baisses des prix réels de l'ordre de 30 %"
Tout ça à deux lignes d'intervalle...
Réponse de le 02/01/2014 à 12:58 :
Avez vous entendu parler d'un truc qui fait crac boom hue et qui a'eppelle l'inflation?
Réponse de le 02/01/2014 à 13:57 :
On a changer de décennie entre les deux lignes .........................................
Réponse de le 02/01/2014 à 15:30 :
Dans une même décennie, il peut y avoir à la fois des épisodes de hausses et de baisses très importantes. C est ce que signifie ce paragraphe.
Réponse de le 05/01/2014 à 23:31 :
Chers amis, aucune de vos réponses ne me semblent convaincantes...
a écrit le 02/01/2014 à 12:43 :
"Au Japon ou au Royaume-Uni, les hausses de prix ont été très fortes dans les années 1970 (respectivement +140 % et +64 %) et 1980 (+83 % et +96 %)".................."Dans les années 1980, l'Italie, le Royaume-Uni et l'Espagne ont même connu des baisses des prix réels de l'ordre de 30 %"
Tout ça à deux lignes d'intervalle...
a écrit le 02/01/2014 à 12:39 :
Faut pas chercher midi à 14h, les prix de l'immobilier sont étroitement corrélés avec le % de la population active, et ce dans TOUS les pays développés....Certe les choses Faut pas chercher midi à 14h, les prix de l'immobilier sont étroitement corrélés avec le % de la population active, et ce dans TOUS les pays développés....Certes, les choses peuvent évoluer à la marge en fonction des aides ou de l’évolution des taux ici ou là, mais dans le fonds on voit que tous les pays ayant subit le vieillissement de leur population active (Japon, US etc) ont vu en parallèle les prix de l’immo baisser. On peut quasiment SUPERPOSER les courbes. La France va suivre la même trajectoire : sa population active est en chute libre….et les naissances arrivent tout juste à maintenir le niveau de la population…Ajoutez à cela les dettes abyssales (et donc matraquage fiscal à venir) + la très très faible compétitivité de la France (chômage + balance commercial hyper-déficitaire) ; vous avez alors la recette du cocktail pour l’écroulement du l’immo, gigantesque chaine de ponzi que les générations se refilent….hors là, y a plus personne capable de récupérer le bébé « sur les prix actuels »…game over
Réponse de le 02/01/2014 à 14:56 :
+ une remontée des taux déjà ultra-bas qui s'avère inéluctable!
Réponse de le 02/01/2014 à 23:36 :
Ne pas oublier l'arrivée de populations étrangères ,dans certaines rues de ma ville on entend pratiquement parler que le Russe et ce ne sont pas que des touristes.
L'auteur oublie de parler du prix exorbitant des parking là où il devient impossible de se garer.
a écrit le 02/01/2014 à 12:33 :
Il faut prendre en compte un certain nombre de faits qui ne sont que rarement rappelés, y compris dans cet article :
- l´immobilier est la seule forme d´investissement accessible au quidam pour laquelle une banque pretera de l´argent; acheter des produits financiers à crédit ou sur marge, est considéré à raison comme extremement imprudent;
- l´immobilier permet de combiner un investissement et un besoin vital (se loger);
- les individus peuvent en fonction de leurs compétences et savoir valoriser directement un bien immobilier - combien de macons portugais ont-ils achetés des biens en mauvais état et les ont restaurés - essayez de trouver l´équivalent dans le secteur financier!
- l´immobilier en France est très peu règlementé : on peut acheter un trou à rat et le louer, ce qui n´est pas le cas chez la plupart de nos voisins.
a écrit le 02/01/2014 à 12:30 :
Effectivement cette étude mathématique manque de sens social. Ce qui importe, c'est le constat à expliquer: Pourquoi aujourd'hui, et contrairement au passé, la part du pouvoir d'achat moyen qu'un particulier ordinaire peut affecter à l'acquisition d'un bien immobilier au titre de sa résidence principale ne lui permet plus de réaliser l'opération que sur des durées moyennes de crédit très longues, ou sous condition extraordinaire d'avoir un apport personnel considérable ?
a écrit le 02/01/2014 à 12:12 :
Et comment se fait-il qu'un smicard dans les années 60 pouvait s'acheter un studio à paris ????? Mon père a acheté à cette époque un studio de 35 m2 dans le XVe 10 000 francs. Soit d'après un convertisseur prenant en compte l'inflation : 15 605 Euros !!!! A ce prix maintenant on a quoi ? un box? Le studio vaut dans les 200 000 Euros maintenant ! Je ne comprends pas l'analyse de l'article.
Réponse de le 02/01/2014 à 12:32 :
Faut lire les articles avant de les commenter!
La fin vous apporte une réponse : "A l'inverse, non seulement la France n'a pas connu de baisse significative des prix, mais ils ont même continué à augmenter de façon très importante à Paris (+47 % entre 2009 et 2012). Une situation qui au vu des précédents historiques n'est probablement pas amenée à durer."
Réponse de le 02/01/2014 à 12:43 :
Bonjour Tulipe,
Ne calculez pas le prix d'achat avec l'inflation. C'est trop limite.
Calculez plutôt 10 000 francs placés à 3% depuis 1960 et vous obtenez environ
50 000 euros.
Votre père a donc fait une belle affaire n'en déplaise à l'auteur de l'article.
Réponse de le 02/01/2014 à 14:00 :
C'est le problème avec la plèbe, il est difficile d'aborder des sujets qui nécessite un niveau de réflexion et de contextualisation qui dépasse les opérations d'addition et de multiplication.
je ne sais pas moi, relisez l'article et tentez de saisir le propos de l'auteur ?

Question : Vous votez avec le même genre de lecture superficielle des programmes ? ça fait peur.
a écrit le 02/01/2014 à 12:03 :
Le problème n'est pas le prix d'un bien immobilier mais la capacité d'achat d'un particulier.
Une étude qui serait intéressante devrait nous indiquer si un salaire des années 1930 permettait d'acheter plus facilement qu'aujourd'hui. Fallait-il emprunter sur 30 ans, quels étaient les taux etc Le prix sorti de son contexte n'a pas trop d'intérêt.
Réponse de le 02/01/2014 à 14:06 :
Très bonne remarque.
Un commentaire a cité "Friggit" et c'est vraiment l'étude qu'il vous faut si vous voulez des détails il y a notamment une courbe avec le prix rapporté au revenu des ménages.

Mais déjà remettre en question cette idée préconçue, ce présupposé universellement adopté par cette pitoyable foule comme quoi "l'immobilier est un très bon investissement".
a écrit le 02/01/2014 à 12:01 :
Je suis locataire d'un F4 à Paris. Tout le monde dit que je jette de l'argent par les fenêtres mais mon loyer (25K€/an) est largement couvert par les plus-values (50K€) de mon épargne, pourtant inférieure au prix actuel de l'appart. Bilan : +25K€ avec de surcroît une assurance contre la baisse des prix du foncier et une exemption de taxe foncière. Manger des pâtes pendant 25 ans ? Non merci.
Réponse de le 02/01/2014 à 12:35 :
Je suis dans le même cas que vous, et peu de gens autour de moi comprennent ce calcul!
Tant mieux: moins on est sur les bons coups, meilleure est la rentabilité! Quand les gens commenceront à déserter l'immobilier, j'y reviendrai. Pour le moment, je profite du fait que le CAC 40 a fait +18% en 2013 quand l'immobilier a "au mieux" stagné à Paris (baisse réelle plutôt de l'ordre de 5%).
Réponse de le 02/01/2014 à 14:50 :
Idem pour moi les amis! La baisse des prix (de l'ordre de 2 à 3% depuis un an) pour le marché parisien paie mon loyer si j'avais acheté un f3 il y a un an justement. Mon apport quant à lui fructifie "certes" doucement en assurance vie et placements obligataires et le risque de le voir fondre dans un tel marché immo à la baisse est de facto écarté. Bonne année 2014!!
Réponse de le 03/01/2014 à 10:17 :
Je suis propriétaire d'un F3 à Paris XVII, acheté en 2006 alors que les prix avaient déjà fortement augmenté. Prix d'achat 348 K€, valeur actuelle proche de 530 K€. Si je le vends aujourd'hui, je réalise une PV de 50%, totalement défiscalisée (car résidence principale) ! Cet investissement m'aura rapporté 7% net par an. Est-ce que tes 50 K€ de PV sur ton épargne sont nettes d'impôts ? J'en doute. Autre point : si j'avais investi en 2006 dans la Bourse, j'aurais payé des actions au prix fort (+ haut en 2007) et me serais fait avoir avec des moins values assurées. Conclusion : je ne regrette absolument pas mon investissement. PS : moi non plus je ne mange pas que des pâtes...
Réponse de le 03/01/2014 à 13:43 :
Si vous voulez faire une comparaison pertinente, n'oubliez pas de prendre en compte également le coût de l'emprunt, la taxe foncière et les charges et l'entretien proprio sur cette période. Par ailleurs cette PV est virtuelle si vous n'êtes pas vendeur net, car il faudra alors payer la PV du propriétaire de votre futur bien. Si vous repartez en location, je salue votre choix :)
Réponse de le 05/01/2014 à 17:40 :
à FRED
comment faites vous pour avoir 50K€ de plue-valeur , avec un capital inférieur au prix de votre appart?
Réponse de le 05/01/2014 à 21:49 :
Et pour être parfaitement complet, prenez en compte également les frais de notaire, d'agence le cas échéant, et le différentiel entre mensualité et loyer d'un bien équivalent ainsi que les intérêts qu'il génère.
Réponse de le 06/01/2014 à 13:39 :
Ce sont les intérêts générés par son épargne, si j'ai bien compris.
a écrit le 02/01/2014 à 11:43 :
L'article est incomplet. Il faudrait ce qu'on pouvait acheter il y a cent ans avec un salaire moyen sur Paris et ce qu'on peut acheter maintenant.
L'analyse doit aussi différencier la province et l'Ile de France. En dehors de l'Ile de France où les terrains à bâtir sont rares plus on se rapproche de Paris, partout ailleurs en province, les terrains disponibles sont légions, y compris par exemple autour d'Aix-en-Provence.
Je crois sincèrement au réajustement mais surtout en province où les prix sont totalement décorrélés par rapport au foncier disponible.
a écrit le 02/01/2014 à 11:35 :
Calculs basés sur l'inflation, oui mais laquelle, celle qui nous est présentée par l'INSEE chaque année, ou l'inflation réelle ?
Cela expliquerait en partie l'allongement des durées de remboursement, et l'impossibilité d'acquérir un bien d'une surface normale sur un durée raisonnable.
a écrit le 02/01/2014 à 11:29 :
Difficile de comprendre votre logique pour la France: entre 48 et 68, la forte hausse est un rattrapage, ok. Entre 68 et 98, les prix réels (donc corrigés de l'inflation) augmentent de 1% / an, ce qui est énorme, car cela veut dire 1pt de plus que l'inflation / an en moyenne. Entre 98 et 2012, une explosion de +47%. Soit une forte hausse continue sur presque 70 ans. Pour autant, vous écrivez pas de tendance haussière sur longue période !!! en vous basant sur un point haut d'avant la 1ere guerre.
a écrit le 02/01/2014 à 11:28 :
Difficile de comprendre votre logique pour la France: entre 48 et 68, la forte hausse est un rattrapage, ok. Entre 68 et 98, les prix réels (donc corrigés de l'inflation) augmentent de 1% / an, ce qui est énorme, car cela veut dire 1pt de plus que l'inflation / an en moyenne. Entre 98 et 2012, une explosion de +47%. Soit une forte hausse continue sur presque 70 ans. Pour autant, vous écrivez pas de tendance haussière sur longue période !!! en vous basant sur un point haut d'avant la 1ere guerre.
Réponse de le 02/01/2014 à 14:32 :
vous oubliez la baisse de 50 % entre 1992 et 1997. Et pou compenser une baisse de 50 %, il faut une hausse de 100 %. Ce monsieur nous ressort la courbe de friggit, qui est logique économiquement parlant.
a écrit le 02/01/2014 à 11:22 :
et pourquoi un cadre moyen ne peut plus acheter qu'un studio à Paris ? Et encore après des années d'économies et en s'endettant sur 20 ans !
a écrit le 02/01/2014 à 11:15 :
L'immobilier est l'investissement raté par excellence! L'augmentation des prix en moyenne en France de 1 % / an sont absolument correlés avec les niveaux dans d'autres pays; c'est + 1 % / an en général. Et donc, l'inflation superperforme TOUJOURS la "prise de valeur" d'un bien immobilier, donc les français perdent de la valeur et de l'argent avec l'immobilier: sauf sur les dernières années! Le père noël ne passera pas toutes les années, une ordure celui-là...et ceux qui croient aux miracles...qu'ils vendent à temps...Mais soyons optimiste et confiant, hein?
Réponse de le 02/01/2014 à 13:56 :
On ne doit pas parler du même pays !
Avec des prix de vente qui on plus que doublés en 10 ans, avec des coûts qui sont devenus totalement décorrélés des revenus, l'immobilier est très rentable pour ceux qui peuvent encore y investir.
Réponse de le 02/01/2014 à 20:38 :
Il y a une sérieuse contradiction entre le début et la fin de votre seconde phrase.
a écrit le 02/01/2014 à 11:03 :
...alors comment se fait il que nos parents remboursaient leur logement en 10 ans et nous en 25 ans ?
Réponse de le 02/01/2014 à 11:37 :
Un jeune @ la Suisse @ Vous avez raison et tord à la fois. Pour Paris exact
idem pour la Suisse, au train où ce pays va il n'y aura plus de pâturages, mais que des maisons avec le nombre de frontaliers qui risquent d'habitent en CH.
Pour l'immobilier ancien , là où le chômage est important l'ancien s'écroule, il risque de s'accélérer vu l'application de la TLV. Nous travaillons tous les deux
je suis propriétaire de mon toit, aucun merci à l'état car aucune aide mais des impôts
Réponse de le 02/01/2014 à 12:38 :
simple: c'est du à la baisse des taux! Nos parents ne pouvaient pas emprunter sur plus de 10 ans: taux trop élevés!
La baisse des taux a permis de prolonger les durées de remboursement, au-delà de 20ans voir 30ans! Mais sans gain de pouvoir d'achat pour les primo-accédents: ce sont les "vieux" qui ont fait les plus-values. Ces mêmes vieux pour qui nous, jeunes, payont leurs retraites bien trop élevées.
Vous pouvez remercier vos parents: si ils sont riches, c'est grace à vous et aux politiques (de gauche et de droite) qui cautionnent un gigantesque système Ponzy.
Réponse de le 02/01/2014 à 21:08 :
Vous vous devez pas etre riche pour parler comme ça .Quand à la retraite les gens se la sont gagnée ,sinon on demande tout ce que nous avons cotisés depuis 40 ans !Faudra bien payer !Qui vous par exemple ...........
Réponse de le 02/01/2014 à 21:32 :
Payée payée... faut le dire vite, de moindres cotisations sur une plus courte période de temps pour des pensions plus élevées... Et un généreux complément de retraite sur le dos des plus jeunes générations, merci la bulle immobilière.
Réponse de le 03/01/2014 à 4:58 :
Vos cotisations ont servi a payer les retraites de misere d'apres la guerre quand les vieux etaient vraiment pauvres. Merci d'avoir laisse en heritage au jeunes le paiement de dettes du pays qui ont servi a gonfler vos revenus et donc vos retraites, ainsi que ces retraites immenses et ces prix de l'immobilier au ciel.
Réponse de le 04/01/2014 à 12:23 :
@closs
C'est quand vous voulez qu'on redonne aux retraités le montant de leurs 40 ans de cotisation !
En 1971 le taux de prélèvement était de 3% aujourd'hui de 26% pour que vous restiez riche en retraite sur notre travail.
Si vous êtes en retraite 10 ans vous vous en sortirez mais si vous n'êtes pas fatigué et que vous profitez non pas d'une retraite mais de grande vacances, vous allez en chier
Pour une fois....

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