L'immobilier est souvent jugé comme un investissement sûr, notamment parce ses prix sont réputés ne jamais baisser sur le très long terme. Qu'en est-il réellement, les prix de l'immobilier sont-ils toujours haussier sur le très long terme ?
En regardant tout d'abord les évolutions sur les 40 dernières années, on peut faire le constat que les prix de l'immobilier sont très cycliques. Tous les pays connaissent des phases de boom et de baisse des prix et les booms intervenus dans les années 2000 n'apparaissent pas exceptionnels à l'échelle des quarante dernières années. Les prix réels (c'est-à-dire corrigés de l'inflation) ont ainsi davantage augmenté dans les années 1980 en Espagne (+141 %) ou en Italie (+63 %, et même +88 % dans les années 1970) que lors du dernier boom (respectivement +110 % et +60 %).
Au Japon ou au Royaume-Uni, les hausses de prix ont été très fortes dans les années 1970 (respectivement +140 % et +64 %) et 1980 (+83 % et +96 %). Les baisses de prix peuvent également être très importantes. Sur les quarante dernières années, les pays du G7 ont tous connu au moins deux épisodes de baisse significative (supérieure à 10 %). Dans les années 1980, l'Italie, le Royaume-Uni et l'Espagne ont même connu des baisses des prix réels de l'ordre de 30 %.
Des périodes de baisse parfois très longues
Les périodes de baisse peuvent aussi être très longues. Les prix ont baissé au Japon de 1991 à 2012 et, en Allemagne, de 1995 à 2008. Les baisses n'ont épargné ni la France ni Paris : entre 1991 et 1997, les prix réels ont baissé de près de 46 % dans la capitale.
Aux Etats-Unis, le niveau actuel des prix est le même qu'à la fin 19ème siècle!
Si les prix de l'immobilier ont été très cycliques sur les 40 dernières années, ne connaissent-ils pas pour autant une tendance haussière sur très longue période ? Aux États-Unis, le niveau de prix est aujourd'hui le même qu'à la fin du 19e siècle ! Pour retrouver le niveau de prix de 1894, il a même fallu attendre 1990, soit presque un siècle !
Des variations d'une grande amplitude
Sur les cinquante ans qui suivirent le pic de 1894, la baisse presque continue des prix réels a été de 50 %. Il est intéressant d'observer que ce niveau de 1894 et 1990 a de nouveau été atteint aux États-Unis en 2000, au démarrage de la bulle immobilière, puis en 2010, après le krach. En Norvège, il est étonnant de constater que sur cent ans (1890-1990) les prix de l'immobilier sont fréquemment revenus au niveau atteint en 1890 (en 1917, 1940, 1970, 1992). Les variations ont néanmoins été de grande amplitude. Lors du boom des années 1980, les prix réels de l'immobilier ont augmenté de près de 100 % (entre 1976 et 1987), avant de revenir, au début des années 1990, à leur niveau antérieur (baisse de 45 % de 1987 à 1992).
En France, explosion à partir de 1998
Concernant la France et Paris, il est plus difficile de tirer des enseignements sur très longue période, en raison des destructions causées par les deux guerres mondiales et du contrôle des loyers entre 1914 et 1948 qui affecta fortement les prix (la célèbre loi de 1948 ne fut pas une loi de blocage des loyers mais de sortie du contrôle des loyers). La forte hausse du prix des logements entre 1948 et 1965 apparaît alors comme un rattrapage, suite aux trente ans de blocage des loyers : en 1965, les prix de l'immobilier parisien retrouvaient leur niveau d'avant la Première guerre mondiale. Au cours des trente ans suivants (1968-1998), les prix réels n'ont augmenté au niveau national que de 1 % par an. A partir de 1998, l'évolution des prix s'éloigne significativement de cette tendance. Fin 2012, les prix réels étaient 43 % au-dessus du niveau correspondant à la poursuite de la tendance longue !
Pas de tendance haussière sur période longue
Ainsi, contrairement à une idée reçue, les prix de l'immobilier ne connaissent pas une tendance haussière sur longue période. Les prix ne sont pas significativement plus élevés aujourd'hui qu'il y a un siècle. Aux États-Unis, le niveau des prix était le même en 2010 qu'en 1894 ; en Norvège le même dans les années 1990 qu'un siècle plus tôt. En France, les prix ont retrouvé, suite à la période de rattrapage, le niveau qui existait avant la Première Guerre mondiale, et n'ont augmenté ensuite, pendant trente ans, que de 1 % par an.
Une baisse partout depuis 2007, France exceptée
Même la période récente ne semble pas déroger à ces évolutions de long terme. Depuis 2007, à l'exception de la France, les prix immobiliers ont baissé dans tous les pays qui avaient connu un boom de 2000 à 2007. Les prix réels ont ainsi chuté entre 2007 et 2012 de 25 % aux États-Unis, 35 % en Espagne, 20 % en Italie ou aux Pays-Bas, 33 % en Irlande. Même dans les grandes villes, les baisses ont été très importantes. Aux États-Unis, entre le pic de juillet 2006 et mi-2012, les prix ont baissé de 27 % à New York, 24 % à Washington DC, de 38 % à Los Angeles, 47 % à Miami, et de 60 % à Las Vegas (indices nominaux Case-Shiller). A l'inverse, non seulement la France n'a pas connu de baisse significative des prix, mais ils ont même continué à augmenter de façon très importante à Paris (+47 % entre 2009 et 2012). Une situation qui au vu des précédents historiques n'est probablement pas amenée à durer.
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J'ai lu ça dès 2001... puis en 2003, en 2007... Vous finirez bien par avoir raison ;-)
A. Pourquoi il y a eu un eclatement d'une bulle aux US, Irlande, Espagne etc s'il n'y a pas de hausse des prix? cf papiers academiques.
B. On ne peut pas comparer le prix de l'immobilier il y a un siecle avec une population mondiale qui vivait dans des baraques en briques dans les campagnes avec aujourd'hui une configuration où la population est concentrée dans des megalopols (NY, Paris, Londres, Moscou, Tokyo etc) où les prix ont augmenté bien plus vite que les salaires.
Cette "étude" s’effondre si l'on compare le pouvoir d'achat des populations à différents moments.
L'endettement des ménages et le % des ménages propriétaires sont également des facteurs comparatifs.
Un peu baclé comme article.
Aujourd'hui les revenus d'un couple d'ouvriers permettent à peine de payer un loyer.
Il est vrai que c'était du temps où les nations empruntaient à leur propre banque avant la loi ROTHSCHILD qui a mis fin aux trente glorieuses.
Monsieur le journaliste, je vous soupçonne d’être à la solde des SORROS et compères pour essayer de faire revenir l’épargne des classes moyennes dans les banques pour les escroquer une fois de plus.
Aujourd'hui les revenus d'un couple d'ouvriers permettent à peine de payer un loyer.
Il est vrai que c'était du temps où les nations empruntaient à leur propre banque avant la loi ROTCHILD qui a mis fin aux trente glorieuses.
Enfin il faut dire n'importe quoi pour essayer de faire revenir l’épargne des classes moyennes dans les banques pour les escroquer une fois de plus.
Ça fait du bien dans ce monde de l'immobilier rempli de charlatans de tout poil ! où les notaires, les agents immobiliers, le journaleux, le gars du coin de la rue se transforment rapidement et sans honte en expert du marché.....................
Sur très long terme, c'est un bon conservateur de valeur autrement dit sur 4 ou 5 générations, on retrouve la valeur...
Mais, encore faut-il que le bien en question ne tombe pas en ruine ce qui sera hélas le cas avec les matériaux et la technique de construction moderne qui ne visent pas des temps aussi long...
... que vaudra le pavillon trucmuche dans 4 générations ???
Non taisez vous plutôt "labulleimmo", on n'est pas en corée du nord que je sache, je préfère entendre et lire des professionnels de l'économie plutôt que les charlatans habituels qui monopolisent les médias et tentent de manipuler les opinions de ceux qui n'en ont pas... et ils sont légion !
- Quid de la performances des autres formes d´investissement sur ces périodes (la Bourse de 1948 à 1965 par exemple). Un ministre ouvrier en 1848 a dit : "Quand le batiment va, tout va!" et cela reste l´adage économique les mieux connu des francais.
- La population de la France a augmenté de 50% depuis la Libération, sans parler de considérations sociologiques (divorce, garde alternée, décohabitation générationnelle); les politiques publiques de logement ont cessé d´etre opérantes depuis 1973 et il a fallu faire appel à l´investissement privé pour répondre aux besoins, ce qui est un échec patent . le logement est devenu le premier poste dans le budget des ménages francais (doublement en 40 ans). Faut il rappeler que le pourcentage typique consacré au logement par les ménages urbains avant 1914 était de 10%? Les besoins restent énormes et vont croissants et de plus c´est un secteur qui n´est pas très délocalisable : qu´attendent les pouvoirs publics pour dégeler le foncier? On se gargarise du développement de la voiture électrique, mais sans en tirer les conséquences : la reprise du mitage de l´espace périurbain qui est plébiscité par les francais comme mode de logement.
- Cas particulier : l´achat à Paris, véritable paradis fiscal au sein de la République: Accés à de meilleurs services publics, faiblesse des impots locaux.
votre analyse réductrice est fausse !
Si les impôts locaux sont plus élevés en province c'est à cause de la densité de population et entreprises qui est inférieure à Paris. Autres raisons, en province chaque petite ville investit à crédit sur des infrastructures identiques aux mégapoles et surtout démultiplie à l'infini le mille-feuille administratif d'emplois que j'appelle fictifs car inutile à l'intérêt général, sans parler des aides d'assistance aux inactifs qui votent !
Tout ça à deux lignes d'intervalle...
Tout ça à deux lignes d'intervalle...
L'auteur oublie de parler du prix exorbitant des parking là où il devient impossible de se garer.
- l´immobilier est la seule forme d´investissement accessible au quidam pour laquelle une banque pretera de l´argent; acheter des produits financiers à crédit ou sur marge, est considéré à raison comme extremement imprudent;
- l´immobilier permet de combiner un investissement et un besoin vital (se loger);
- les individus peuvent en fonction de leurs compétences et savoir valoriser directement un bien immobilier - combien de macons portugais ont-ils achetés des biens en mauvais état et les ont restaurés - essayez de trouver l´équivalent dans le secteur financier!
- l´immobilier en France est très peu règlementé : on peut acheter un trou à rat et le louer, ce qui n´est pas le cas chez la plupart de nos voisins.
La fin vous apporte une réponse : "A l'inverse, non seulement la France n'a pas connu de baisse significative des prix, mais ils ont même continué à augmenter de façon très importante à Paris (+47 % entre 2009 et 2012). Une situation qui au vu des précédents historiques n'est probablement pas amenée à durer."
Ne calculez pas le prix d'achat avec l'inflation. C'est trop limite.
Calculez plutôt 10 000 francs placés à 3% depuis 1960 et vous obtenez environ
50 000 euros.
Votre père a donc fait une belle affaire n'en déplaise à l'auteur de l'article.
je ne sais pas moi, relisez l'article et tentez de saisir le propos de l'auteur ?
Question : Vous votez avec le même genre de lecture superficielle des programmes ? ça fait peur.
Une étude qui serait intéressante devrait nous indiquer si un salaire des années 1930 permettait d'acheter plus facilement qu'aujourd'hui. Fallait-il emprunter sur 30 ans, quels étaient les taux etc Le prix sorti de son contexte n'a pas trop d'intérêt.
Un commentaire a cité "Friggit" et c'est vraiment l'étude qu'il vous faut si vous voulez des détails il y a notamment une courbe avec le prix rapporté au revenu des ménages.
Mais déjà remettre en question cette idée préconçue, ce présupposé universellement adopté par cette pitoyable foule comme quoi "l'immobilier est un très bon investissement".
Tant mieux: moins on est sur les bons coups, meilleure est la rentabilité! Quand les gens commenceront à déserter l'immobilier, j'y reviendrai. Pour le moment, je profite du fait que le CAC 40 a fait +18% en 2013 quand l'immobilier a "au mieux" stagné à Paris (baisse réelle plutôt de l'ordre de 5%).
comment faites vous pour avoir 50K€ de plue-valeur , avec un capital inférieur au prix de votre appart?
L'analyse doit aussi différencier la province et l'Ile de France. En dehors de l'Ile de France où les terrains à bâtir sont rares plus on se rapproche de Paris, partout ailleurs en province, les terrains disponibles sont légions, y compris par exemple autour d'Aix-en-Provence.
Je crois sincèrement au réajustement mais surtout en province où les prix sont totalement décorrélés par rapport au foncier disponible.
Cela expliquerait en partie l'allongement des durées de remboursement, et l'impossibilité d'acquérir un bien d'une surface normale sur un durée raisonnable.
Avec des prix de vente qui on plus que doublés en 10 ans, avec des coûts qui sont devenus totalement décorrélés des revenus, l'immobilier est très rentable pour ceux qui peuvent encore y investir.
idem pour la Suisse, au train où ce pays va il n'y aura plus de pâturages, mais que des maisons avec le nombre de frontaliers qui risquent d'habitent en CH.
Pour l'immobilier ancien , là où le chômage est important l'ancien s'écroule, il risque de s'accélérer vu l'application de la TLV. Nous travaillons tous les deux
je suis propriétaire de mon toit, aucun merci à l'état car aucune aide mais des impôts
La baisse des taux a permis de prolonger les durées de remboursement, au-delà de 20ans voir 30ans! Mais sans gain de pouvoir d'achat pour les primo-accédents: ce sont les "vieux" qui ont fait les plus-values. Ces mêmes vieux pour qui nous, jeunes, payont leurs retraites bien trop élevées.
Vous pouvez remercier vos parents: si ils sont riches, c'est grace à vous et aux politiques (de gauche et de droite) qui cautionnent un gigantesque système Ponzy.
C'est quand vous voulez qu'on redonne aux retraités le montant de leurs 40 ans de cotisation !
En 1971 le taux de prélèvement était de 3% aujourd'hui de 26% pour que vous restiez riche en retraite sur notre travail.
Si vous êtes en retraite 10 ans vous vous en sortirez mais si vous n'êtes pas fatigué et que vous profitez non pas d'une retraite mais de grande vacances, vous allez en chier
Pour une fois....