Gestion des risques immobiliers : nouvelles pratiques dans un monde en mutation

Deloitte, avec l?ESPI (Ecole Supérieure des Professions Immobilières), vient de publier les conclusions d?une enquête consacrée à la gestion des risques immobiliers afin de connaître la sensibilité et le niveau de préparation des entreprises du secteur sur le sujet. 21 entreprises ou organismes ont été rencontrés individuellement (dont 28% de promoteurs, 48% d?investisseurs, et 24% d?utilisateurs) afin de mettre en évidence les risques les plus significatifs et les interactions pouvant exister entre ces 3 grandes familles d?acteurs. Les principaux résultats montrent que la forte augmentation des risques économiques et de non-conformité, commune à chacun des acteurs de l?immobilier a notablement influencé leurs stratégies.

Il apparait que la dégradation de l?environnement économique est à la fois prise en compte et anticipée et que, par conséquent, les promoteurs ont nettement réduit leurs pratiques de stockage des terrains. Quant à eux, les investisseurs ont opéré un recentrage sur le "Core Business", ont pris de la distance par rapport aux stratégies mono locataires et révisé l?allocation de leurs actifs au sein des portefeuilles. Enfin, les utilisateurs affichent une réticence croissante à s?engager sur des baux fermes de longue durée.

En matière de risque de non-conformité, le durcissement règlementaire en matière sanitaire est un important facteur de risques générant la nécessité d?arbitrer les dépenses en matière de maintenance et de travaux.

L?enquête fait globalement ressortir une plus grande sensibilisation au risque lié aux technologies chez chacun des acteurs : la prise de conscience de leur importance pour réaliser une gestion fine et qualitative des risques permet d?afficher un bon niveau d?équipement en matière de systèmes d?information. Pour autant, la gestion des données est nettement orientée sur la production de comptes sincères et fidèles. Des marges de progression demeurent en matière de gouvernance et de transformation des ces systèmes d'information.

L?exposition aux risques financiers et opérationnels, plus spécifiques selon les catégories, est également très nettement ressentie et prise en compte : 45% des investisseurs et 33% des promoteurs ont vu leur risque financier progresser ; les stratégies les plus couramment mises en oeuvre pour faire face à ce risque sont une renégociation ou un strict respect des covenants (18%), la diversification des sources de financement (14%), une réduction des investissements (9%), une réduction du ratio de LTV (9%).

Parmi les risques opérationnels, le risque de solvabilité est le plus souvent pointé. Face à la dégradation de l?environnement économique et à la fragilisation de la situation financière des entreprises, 27% des investisseurs font état d?un renforcement des procédures de sélection des locataires. La mise en place d?outils et d?organes liés à la gestion des risques est en progression depuis 5 ans : 54% des acteurs interrogés disposent d?une cartographie des risques. Certains investisseurs ont mis en place des stress tests réalisés à l?image de ce qui se fait dans le secteur bancaire afin d?anticiper les effets de variation de valeurs sur la valorisation de leur portefeuille. 85% ont intégré un Comité d?Audit.

Au final, si l?enquête fait apparaitre l?existence de risques communs et de risques spécifiques à chacun des acteurs, elle montre clairement que la vision de l?activité par le prisme risque a globalement été intégrée dans les sociétés interrogées. Nos interlocuteurs font globalement état de progrès significatifs enregistrés depuis 5 ans. Les récentes crises économiques n?ont pas fait apparaitre de nouveaux risques. Ces dernières, qui ont amplifié les risques immobiliers et l?augmentation de la pression réglementaire, ont contribué à la diffusion de cette culture risque chez les acteurs immobiliers.

Pour les structures de taille plus modeste, un effort est néanmoins encore à fournir en matière de mise en place de processus et de cartographie des risques, même si le système de gestion des risques doit rester en rapport avec la taille de la structure afin de ne pas alourdir l?activité quotidienne. Néanmoins, plusieurs acteurs des secteurs les plus avancés en matière de gestion des risques (banques et assurances) appellent à conserver le recul nécessaire pour hiérarchiser et traiter efficacement les risques.

« Cette réflexion tend à faire ressortir la limite des processus et autres analyses approfondies. Une bonne gestion des risques s?appuie aussi sur la compétence des collaborateurs, sur des organisations fluides aisément pilotables et sur lesquelles un contrôle interne est facilement déployable », commente Laure Silvestre-Siaz, Associée Audit Immobilier chez Deloitte.

« C?est également un équilibre à trouver en matière de partage des risques entre les différents acteurs. Promoteurs, investisseurs et utilisateurs sont interdépendants et partagent des risques tout au long de la chaîne de valeur immobilière. » ajoute par ailleurs Rédouane Bellefqih, Associé Conseil Risques Immobiliers chez Deloitte.