Carole Payrau
C'est en avril 2010, que Sandrine Bordin a pris la tête du directoire de Logis Méditerranée, après trois ans passés à 13Habitat. A l'époque, c'est une toute jeune société mise en place en 2007 par le Groupe Logement français. Ce en faisant l'acquisition de 879 logements réalisés par la société Logis familial, basée à Nice... et en prenant également en gestion les 1 669 logements que Coopération et Famille, société francilienne du groupe, possède à Vitrolles et à Istres. Un pari donc pour Sandrine Bordin.
"Nous sommes un petit bailleur. Il y en a près de 19 localement, dont quatre ou cinq gros historiques. Pour exister, il faut donc se démarquer. C'est ainsi que l'on a développé une expertise en termes d'innovation sociale. C'est déjà le cas à l'échelle du groupe Logement français, avec la marque Chers Voisins, un concept d'habitat intergénérationnel solidaire créé avec sa filiale Sollar et la société Récipro-cité. Mais c'est un axe stratégique d'autant plus fort ici. Il a déjà été mis en œuvre à Roquevaire, pour trois résidences". A Marseille, ce sera donc le cas fin 2018, avec la livraison de la résidence estampillée Cocoon'Ages intégré à Smartseille. Une première dans la cité phocéenne, qui plus est sur un écoquartier. Le projet, développé avec Eiffage Méditerranée (Cocoon'Ages étant sa propre marque), permettra de répondre aux enjeux actuels, à savoir "une population vieillissante, des familles monoparentales et une paupérisation des habitants, notamment des jeunes. L'idée maîtresse étant de réfléchir sur la façon de maintenir un lien social qualitatif. Bref, garantir le pouvoir d'achat des locataires, le bien-vieillir chez soi. Et la réponse, c'est bel et bien l'intergénérationnel".
Plus largement, ce n'est pas un, mais quatre programmes innovants qui mûrissent dans les tuyaux de Logis Méditerranée, tous basés à Euromed : outre la résidence Cocoon'Ages, les opérations Hoche-Caire, Ilot Roussel-Pottier et Plot Turenne, livrables à horizon 2019. Ce qui portera alors son parc à plus de 4 000 logements, contre 3 681 aujourd'hui. Une belle vitrine et une reconnaissance pour la jeune société, "d'autant qu'il n'y a que quatre ou cinq bailleurs présents sur ce périmètre, l'équipe dirigeante d'Euromed étant très sélective". Et la volonté d'innovation ne se retrouve pas seulement dans la politique du groupe, axée sur le lien social. "Sur les 94 logements de la résidence Cocoon'Ages, 60 sont financés de façon classique et les 34 restants en démembrement. D'un point de vue du montage juridique, c'est innovant". Un autre type d'expertise que Logis Méditerranée développe aussi pour se démarquer des bailleurs concurrents... "Concrètement, nous resterons usufruitiers de ces 34 logements pendant 15 ans... La société I Plus va commercialiser la nue-propriété. Au bout de 15 ans, les nus-propriétaires retrouvent l'usufruit de leur logement et en deviennent propriétaires à 100 %".
Mais l'innovation du groupe s'incarne enfin dans sa volonté de prospective. "A horizon de 10 ans, la ville de demain fonctionnera notamment avec le digital... Nos métiers changent, il nous faut prendre en compte le fait que l'habitant dans la ville ne se comportera pas de la même façon". Illustration sur l'opération Roussel Pottier, où l'équipe de Logis Méditerranée se projette à travers l'activité économique : "dans cette zone quasi-insalubre, l'idée est de recréer de la ville. Nous avons le projet d'y mettre en place un espace de coworking et nous cherchons d'ores et déjà un acteur qui pourrait développer cela". Des projections dans le temps indispensable, selon Sandrine Bordin : "lorsqu'on revient sur des immeubles avec des opérations de renouvellement urbain, c'est davantage pour des problèmes d'usages et de fonctionnement, qui n'ont pas été anticipés", que pour une simple question de dégradation de l'habitat.
De fait, le logement social est "un monde qui bouge. Le désengagement de l'Etat nous incite à nous réinventer en termes de modèle économique". Sachant que sur toute nouvelle opération, "nous nous endettons à 80 %, nous apportons 10 % de fonds propres et recevons 10 % de subventions. Une part qui autrefois s'élevait davantage à 20 %..." Lancer des opérations avec démembrement apparaît comme l'une des solutions, puisque les 34 logements de Cocoon'Ages, vont représenter un réel effet levier. "Nous innovons aussi en termes de gouvernance, nous cherchons d'autres partenaires. Par exemple, AG2R La Mondiale va intervenir via la signature d'une convention sur certains types de projets mis en œuvre au sein de cette résidence intergénérationnelle". Autre solution, enfin : faire de la vente de HLM sur des patrimoines amortis, ce qui permet de reconstituer les fonds propres de la société et relancer des programmes de construction. "Nous avons ainsi vendu 13 appartements l'année dernière, l'objectif étant d'en céder entre 10 et 15 par an". Ainsi, une chose est sûre : "nous faisons plus du logement social aujourd'hui comme il y a dix ou vingt ans". Un monde, comme tant d'autres, qui se laisse façonner par les nouvelles évolutions sociétales et les impératifs d'ordre économique.
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Carole Payrau
