Patrimoine immobilier de l'État : comment le gérer efficacement ?

C'est ce qu'on peut appeler un serpent de mer. Maintes et maintes fois évoquée depuis des décennies, la politique immobilière de l'Etat français est une nouvelle fois remise en cause par un rapport écrit par deux sénateurs, Michel Bouvard (Les Républicains) et Thierry Carcenac (SRC), rendu public le 7 juin. L'enjeu est de taille : l'Etat français est propriétaire de 75 millions de mètres carrés, représentant un patrimoine d'une valeur totale de 66 milliards d'euros.

Malgré une réforme engagée en 2016, la politique immobilière de l'Etat français "s'essouffle", avec des cessions insuffisantes et un manque d'entretien des bâtiments publics, estime le rapport sénatorial. Onze ans après la création, en 2006, de France Domaine, chargé de piloter la politique immobilière de l'Etat, "des progrès importants" ont été accomplis concernant "le recensement du parc, la rationalisation des implantations" et "les cessions", constate ce rapport présenté en commission des finances le 31 mai.

Ainsi plus de 7 milliards d'euros ont-ils été tirés des ventes depuis 2005, soit 11% de la valeur comptable des constructions dont l'État était propriétaire fin 2015, notent les auteurs du texte. Toutefois la politique immobilière de l'État souffre aujourd'hui d'un certain "essoufflement", estime le rapport, qui formule 12 propositions pour la rendre plus "soutenable et efficace".

Car à l'heure actuelle, "conjuguée aux contraintes budgétaires", cette situation amène les ministères propriétaires de biens à "privilégier des montages financiers complexes, faisant intervenir des tiers financeurs, ce qui pèse durablement sur les finances publiques". Moins efficiente que celle du Royaume-Uni ou de l'Allemagne, selon les sénateurs, cette politique publique "nourrit un manque d'entretien des bâtiments publics, dégradant à la fois l'actif immobilier de l'État et sa capacité à offrir un service public accessible à tous".

Les propositions de réforme

• Permettre à la direction de l'immobilier de l'État - qui a remplacé France Domaine l'an dernier - de décider seule des cessions, dont elle assumerait en contrepartie les coûts, et de "supprimer le droit au retour" des ministères. Ce droit au retour permet, lorsqu'un bien immobilier occupé par un ministère est vendu, à ce dernier de récupérer 50% du produit de la vente, les 50% restants étant gérés au niveau interministériel - le Sénat souhaite que cette part monte à 100%.
• Confier à des "professionnels privés de l'immobilier agréés" la mission d'évaluer les biens de l'Etat, et à des organismes tiers, la gestion des parcs de logements publics non occupés par des fonctionnaires.
• Renforcer les compétences de la direction de l'immobilier de l'État en "centralisant le montage des contrats complexes de tiers-financement comme les partenariats publics-privés (PPP) auxquels ont recours les ministères", ce qui permettra de "prendre en compte leurs conséquences à long terme pour les finances publiques".
• Intensifier les efforts de formation engagés en interne "pour répondre aux lacunes techniques" de l'État, afin que la direction de l'immobilier puisse "assurer ou encadrer la maîtrise d'ouvrage des travaux" qu'il engage.
• Afin d'optimiser les cessions des biens mis en vente, l'Etat doit se doter d'une "structure à compétence interministérielle consacrée à la valorisation des biens, sur le modèle de la mission de réalisation des actifs immobiliers du ministère de la Défense".
• Quant aux biens immobiliers de l'État "déclarés inutiles", ils pourraient être valorisés "en recourant à des baux emphytéotiques et à des locations à des tiers".
• Par ailleurs, pour "éviter la constitution d'un stock de biens à céder, in fine coûteuse pour les finances publiques", une loi devrait "sécuriser la possibilité de céder certains d'entre eux avec décote" par rapport à l'évaluation réalisée par les services de l'Etat.
• Cette politique publique devrait enfin disposer de son propre budget avant la création, à terme, d'une foncière publique.

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(avec AFP)