Le Duflot nouveau ne suffira pas à relancer l'investissement locatif

Les contours du dispositif Duflot se précisent. Reste à savoir si cette nouvelle incitation fiscale sera suffisante pour relancer un marché en chute verticale depuis le début de l'année. Selon un sondage que vient de réaliser SeLogerNeuf.com, un Français sur deux estime que l'immobilier neuf sera un investissement moins intéressant en 2013 qu'aujourd'hui alors qu'un quart des personnes interrogées pense qu'il ne sera «plus du tout intéressant» de placer son argent dans l'immobilier dès l'an prochain. Sans contrainte budgétaire, ils sont toutefois 43% à préférer habiter dans un logement neuf, 28% seulement souhaitant privilégier l'ancien (29% sont indifférents).

Seule une baisse du foncier pourrait rendre le dispositif Duflot pertinent et rentable

Pour Guillaume Fonteneau, fondateur du site Leblogpatrimoine.com, «seule la baisse du prix du foncier pourrait permettre de rendre ce dispositif d'investissement pertinent et rentable. C'est dans ce contexte que la prochaine réforme de l'imposition des plus-values immobilières, et notamment sur les terrains constructibles prend tout son intérêt. Cette nouvelle réforme des plus-values sur les terrains constructibles pourrait permettre, via un choc d'offre, de réduire le prix du foncier (terrains constructibles) et réduire le prix de revient d'un immeuble neuf type Scellier ou Duflot. A ce jour, l'imposition des plus-values immobilières encourage la rétention des immeubles et des terrains à bâtir afin de profiter d'une exonération après 30 ans de détention de l'immeuble. La nouvelle réforme des plus-values immobilières devrait conduire à casser cette mécanique et inciter les propriétaires à vendre rapidement leur immeuble ou leur terrain afin de profiter d'une imposition sur la plus-value allégée. Cette inversion du taux d'imposition sur les terrains à bâtir devrait permettre de mettre en vente de nombreux terrains et favoriser une baisse des prix».

Le cri d'alarme des professionnels de la promotion

Et de fait, c'est bien l'inflation galopante des prix du foncier qui semblent à l'origine de tous les maux actuels. Raison pour laquelle, plusieurs professionnels de la promotion n'hésitent pas à tirer la sonnette d'alarme. Hervé Villiers, directeur général délégué au développement de Spirit, groupe de promotion immobilière vient ainsi de dresser un tableau assez noir du marché. «Le développement insatisfaisant du logement en France s'explique par de nombreux freins". Il identifie "huit points noirs de la construction":

> une législation sans cesse modifiée ralentissant les procédures de construction

> des procédures administratives beaucoup trop longues (six mois d'études pour un permis par un architecte des bâtiments de France, un an pour créer une ZAC...)

> une absence de lutte affirmée du législateur à l'encontre des recours abusifs, devenus un sport national.

> la perte du sens de l'intérêt public poussant beaucoup d'élus à ne pas construire pour un plus grand nombre afin de satisfaire quelques uns

> une raréfaction des terrains dans les centres-villes due aux lenteurs incompréhensibles de certains secteurs publics ou parapublics

> l'absence d'incitation à densifier des terrains d'hyper-centres-villes notoirement sous-construits

> des règles d'appel d'offres beaucoup trop lourdes et trop longues pour les constructeurs sociaux

> des banques devenues frileuses

De le même façon, ce professionnel prône plusieurs propositions pour relancer la construction. «Les temps ne sont plus à créer des commissions de réflexion, de celles qui enterrent les problèmes, comme se gaussait Clémenceau, mais à agir, tous ensemble et rapidement». Parmi ses solutions: apporter une fiscalité incitative aux primo-accédants.
«Le prêt à taux zéro, bien entendu, a un coût très important pour l'Etat. Toutefois, il serait possible par une fiscalité appropriée d'autoriser les banques à prêter une somme avec deux taux: 1/4 ou 1/5 du prêt serait consenti à un taux très faible, de l'ordre de 1% ou 1,5%, et le solde, soit les 3/4 ou les 4/5 seraient rémunérés au taux courant. L'Etat pourrait fort bien proposer un dégrèvement fiscal aux banques pour les montants consentis au taux préférentiel». Autre impératif: Retrouver des investisseurs institutionnels d'envergure.»

Relancer l'acquisition d'immeubles en bloc

«Durant des décennies, beaucoup de compagnies d'assurances furent des investisseurs réguliers d'immeubles de logements neufs. La fiscalité de plus en plus lourde sur le logement, la baisse des taux de rendement et, surtout, le regroupement de compagnies, ont eu raison de cette catégorie d'acquéreurs. Pourtant, le locatif libre est un marché important en France et qui a toute sa place. Il est donc nécessaire que l'Etat propose par des incitations fiscales, à de grands investisseurs, de revenir sur ce marché de l'acquisition d'immeubles en bloc. Cette démarche doit s'inscrire aussi par des lois qui demeurent pérennes dans le temps et qui assurent aux investisseurs un minimum de vingt ans de paix fiscale».
De même peut-on imaginer une relance de l'accession de logements à prix maîtrisés.

Quid de la volonté politique de tout remettre à plat ?

«Il peut être temps de revisiter le système des prêts PAP voire, même, des fameux PIC et PSI des années 1970, où les promoteurs prenaient des engagements vis-à-vis de l'Etat sur les bilans d'opérations. Nous pouvons très bien imaginer un engagement contractuel entre un promoteur et une ville ou un aménageur sur un prix de vente, en contrepartie d'une charge foncière déterminée. Cette procédure se réalise déjà de façon informelle dans certaines communes et donne d'excellents résultats», précise Hervé Villiers.
On le voit, toutes ces propositions, même dans une optique dynamique, supposent de longs délais jusqu'à leur mise en ?uvre. Et surtout une réelle volonté politique de tout remettre à plat. Ce que n'est peut-être pas prête à faire Cécile Duflot, à qui l'on a demandé d'obtenir rapidement des résultats.

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