Le Duflot nouveau ne suffira pas à relancer l'investissement locatif

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Ce nouveau dispositif sera-t-il réellement efficace pour redynamiser un marché en chute libre depuis le début 2012? Les professionnels sont unanimes sur le sujet: son succès dépendra de la baisse des prix du foncier.

Les contours du dispositif Duflot se précisent. Reste à savoir si cette nouvelle incitation fiscale sera suffisante pour relancer un marché en chute verticale depuis le début de l'année. Selon un sondage que vient de réaliser SeLogerNeuf.com, un Français sur deux estime que l'immobilier neuf sera un investissement moins intéressant en 2013 qu'aujourd'hui alors qu'un quart des personnes interrogées pense qu'il ne sera «plus du tout intéressant» de placer son argent dans l'immobilier dès l'an prochain. Sans contrainte budgétaire, ils sont toutefois 43% à préférer habiter dans un logement neuf, 28% seulement souhaitant privilégier l'ancien (29% sont indifférents).

Seule une baisse du foncier pourrait rendre le dispositif Duflot pertinent et rentable

Pour Guillaume Fonteneau, fondateur du site Leblogpatrimoine.com, «seule la baisse du prix du foncier pourrait permettre de rendre ce dispositif d'investissement pertinent et rentable. C'est dans ce contexte que la prochaine réforme de l'imposition des plus-values immobilières, et notamment sur les terrains constructibles prend tout son intérêt. Cette nouvelle réforme des plus-values sur les terrains constructibles pourrait permettre, via un choc d'offre, de réduire le prix du foncier (terrains constructibles) et réduire le prix de revient d'un immeuble neuf type Scellier ou Duflot. A ce jour, l'imposition des plus-values immobilières encourage la rétention des immeubles et des terrains à bâtir afin de profiter d'une exonération après 30 ans de détention de l'immeuble. La nouvelle réforme des plus-values immobilières devrait conduire à casser cette mécanique et inciter les propriétaires à vendre rapidement leur immeuble ou leur terrain afin de profiter d'une imposition sur la plus-value allégée. Cette inversion du taux d'imposition sur les terrains à bâtir devrait permettre de mettre en vente de nombreux terrains et favoriser une baisse des prix».

Le cri d'alarme des professionnels de la promotion

Et de fait, c'est bien l'inflation galopante des prix du foncier qui semblent à l'origine de tous les maux actuels. Raison pour laquelle, plusieurs professionnels de la promotion n'hésitent pas à tirer la sonnette d'alarme. Hervé Villiers, directeur général délégué au développement de Spirit, groupe de promotion immobilière vient ainsi de dresser un tableau assez noir du marché. «Le développement insatisfaisant du logement en France s'explique par de nombreux freins". Il identifie "huit points noirs de la construction":

> une législation sans cesse modifiée ralentissant les procédures de construction

> des procédures administratives beaucoup trop longues (six mois d'études pour un permis par un architecte des bâtiments de France, un an pour créer une ZAC...)

> une absence de lutte affirmée du législateur à l'encontre des recours abusifs, devenus un sport national.

> la perte du sens de l'intérêt public poussant beaucoup d'élus à ne pas construire pour un plus grand nombre afin de satisfaire quelques uns

> une raréfaction des terrains dans les centres-villes due aux lenteurs incompréhensibles de certains secteurs publics ou parapublics

> l'absence d'incitation à densifier des terrains d'hyper-centres-villes notoirement sous-construits

> des règles d'appel d'offres beaucoup trop lourdes et trop longues pour les constructeurs sociaux

> des banques devenues frileuses


De le même façon, ce professionnel prône plusieurs propositions pour relancer la construction. «Les temps ne sont plus à créer des commissions de réflexion, de celles qui enterrent les problèmes, comme se gaussait Clémenceau, mais à agir, tous ensemble et rapidement». Parmi ses solutions: apporter une fiscalité incitative aux primo-accédants.
«Le prêt à taux zéro, bien entendu, a un coût très important pour l'Etat. Toutefois, il serait possible par une fiscalité appropriée d'autoriser les banques à prêter une somme avec deux taux: 1/4 ou 1/5 du prêt serait consenti à un taux très faible, de l'ordre de 1% ou 1,5%, et le solde, soit les 3/4 ou les 4/5 seraient rémunérés au taux courant. L'Etat pourrait fort bien proposer un dégrèvement fiscal aux banques pour les montants consentis au taux préférentiel». Autre impératif: Retrouver des investisseurs institutionnels d'envergure.»

Relancer l'acquisition d'immeubles en bloc

«Durant des décennies, beaucoup de compagnies d'assurances furent des investisseurs réguliers d'immeubles de logements neufs. La fiscalité de plus en plus lourde sur le logement, la baisse des taux de rendement et, surtout, le regroupement de compagnies, ont eu raison de cette catégorie d'acquéreurs. Pourtant, le locatif libre est un marché important en France et qui a toute sa place. Il est donc nécessaire que l'Etat propose par des incitations fiscales, à de grands investisseurs, de revenir sur ce marché de l'acquisition d'immeubles en bloc. Cette démarche doit s'inscrire aussi par des lois qui demeurent pérennes dans le temps et qui assurent aux investisseurs un minimum de vingt ans de paix fiscale».
De même peut-on imaginer une relance de l'accession de logements à prix maîtrisés.

Quid de la volonté politique de tout remettre à plat ?

«Il peut être temps de revisiter le système des prêts PAP voire, même, des fameux PIC et PSI des années 1970, où les promoteurs prenaient des engagements vis-à-vis de l'Etat sur les bilans d'opérations. Nous pouvons très bien imaginer un engagement contractuel entre un promoteur et une ville ou un aménageur sur un prix de vente, en contrepartie d'une charge foncière déterminée. Cette procédure se réalise déjà de façon informelle dans certaines communes et donne d'excellents résultats», précise Hervé Villiers.
On le voit, toutes ces propositions, même dans une optique dynamique, supposent de longs délais jusqu'à leur mise en ?uvre. Et surtout une réelle volonté politique de tout remettre à plat. Ce que n'est peut-être pas prête à faire Cécile Duflot, à qui l'on a demandé d'obtenir rapidement des résultats.

 

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Commentaires
a écrit le 02/01/2013 à 15:05 :
Je pense même que Mme Duflot n' investira pas 100 euros dans son idée.
Normal, qu'elle n'est pas besoin de défiscaliser vu qu'une bonne partie des indemnités est non imposable dans son secteur à risques...
Alors qui placerait 180.000 à 250.000 dans un plan foireux ?
D'après vous qui ?
a écrit le 21/09/2012 à 10:11 :
Dans l'article, l'auteur envisage de revisiter le système des PAP. Pas si bête, sur l'orientation générale il y a sans doute quelque chose à faire, cf l'article sur ce blog humoristique :
http://www.lesmursontdesorteils.com/la-bulle-du-pap-sequence-nostalgie
a écrit le 20/09/2012 à 19:30 :
Les professionnels !!!! mais qu'est ce qu'un pro une entreprise qui spécule qui bien souvent construit à moindre coût pour vendre avec une bonne marge qui étrangle les soustraitants avant que ces personnages!! parlent que l'on mette un peu d'ordre chez certains qui sont des marchnads de mirage avec des défauts et des escroqueries qui montre que ce mot est lié à la magouille avec le plus grave qu'après une escroquerie ils en montent une deuxième et plus. L'Etat doit mettre des lois non pas pour développer le logement mais pour punir de plusieurs d'années de prison une bonne partie de cette profession pardon de cette escroquerie. Le bâtiment n' a jamais été d'une grande limpidité laisse la porte grande ouverte à la magouille.
a écrit le 20/09/2012 à 13:02 :
Tant qu'un propriétaire ne pourra pas librement virer un locataire qui ne respecte pas sa part du contrat, à savoir payer son loyer, il n'y aura pas développement de l'investissement locatif dans ce pays : si besoin, c'est à la collectivité de se substituer aux locataires et pas au propriétaire !!!
a écrit le 20/09/2012 à 12:42 :
ils ne sont pas chasseurs de primes pas besoins de subventions il faut surtout donner confiance aux propriétaires, de meme pour les employeurs mais apparemment ils ne savent pas faire
a écrit le 20/09/2012 à 12:42 :
ils ne sont pas chasseurs de primes pas besoins de subventions il faut surtout donner confiance aux propriétaires, de meme pour les employeurs mais apparemment ils ne savent pas faire
a écrit le 20/09/2012 à 12:42 :
ils ne sont pas chasseurs de primes pas besoins de subventions il faut surtout donner confiance aux propriétaires, de meme pour les employeurs mais apparemment ils ne savent pas faire
a écrit le 20/09/2012 à 12:21 :
Duflot est ravie; elle aura une loi à son nom. C'est tout ce qu'un (ou une) ministre recherche (pour la postérité. Rappelons nous en dans quatre ans lorsque l'on fera le bilan des mal logés de France...Jean-Claude Meslin
a écrit le 20/09/2012 à 11:39 :
La combinaison gagnante à coup sur pour débloquer le marché immobilier (bulle organisée) c'est de combiner des taxes lourdes sur tous les locaux vacants, bureaux vacants, logements vacants, surfaces commerciales vacantes et AJOUTER la préemption systématique sur les vacants ... ALORS LA vous verrez que les propriétaires vont entrer en compétition pour se dépêcher de louer ou vendre et la bulle immobilière sera terminée, les problèmes de logement résolus.
a écrit le 20/09/2012 à 10:46 :
sauf que Miss duflot est contre l'expansion des villes et la libération des terrains au fond d'elle meme alors qu'elle a dit haut et fort qu'elle allait le faire

cest une ecolo bobo: faut pas detruire les terres agricoles... pfff.... et faut surtout pas facher ses copains ecolos verts....

de plus ca serait dommage de facher le chef, Mr Hollande en faisant baisser les prix, car qui dit baisse des prix dit baisse du patrimoine de Mr Hollande, basé uniquement sur... l'immobilier!!!

preuve de ce que je dis: la loi sur l'inversion de la taxe sur plus value des terraisn etait prévu pour avant 2013: au derniere nouvelle, cest 2015!!! foutage de gueule.....

la remise en place su Scelleir.. oups pardon, la création du Duflot, + le futur ancien PTZ dans l'ancien, va a nouveua faire exploser les prix...

la lisite des terrains de l'etat pour le social?? hahahhaa, la moitié sont virtuel, deja vendus....

Bref, on nous a pris pour des c.. jai vité a gauche.... et je deteste qu'on me prenne pour un c...

Evidmement que la seule et unique solution au probleme cest d'etendre les villes et liberre le foncier...!!!

Mais cest pas tres bien vu d'un point de vue politique car les habitants naiment pas les futurs constructions et ca fache les verts.... donc..

Merci de me publier !
a écrit le 20/09/2012 à 8:38 :
le plus urgent c'est sans aucun doute de trouver un coiffeur à Cécile Duflot
a écrit le 20/09/2012 à 4:36 :
les procédures de construction ont une grande part dans les coûts des logements.
avec 30 ans de retard sur les normes en particulier passives, on fournit toujours des passoires et très chères voire trop chères. additionné à des terrains de plus en plus chers.
sans compter l'assurance décennale très difficile à avoir que seuls les français peuvent avoir permet d'empêcher les étrangers de venir avec des technologies bien moins onéreuses pour faire des maisons beaucoup moins chères.
Si encore les constructeurs français construisaient des maisons de qualité !!
a écrit le 19/09/2012 à 23:32 :
Et dire que certains osent encore affirmer qu'il y a un marché immobilier. La mafia étatique continue de déformer, biaiser, altérer, dénaturer ce secteur. Vraiment, il devient frustrant de ne pas savoir la réelle valorisation des actifs immobiliers. Comme le reste, cela ne doit valoir pas grand chose mais la machine étatique achète du temps en subventionnant le présent par l'endettement de l'avenir. Quelle perspective, quel héritage moral splendide. Vraiment, nous pouvons être heureux et fier de la situation dans laquelle nous trouvons notre pays !
Réponse de le 20/09/2012 à 10:24 :
la valorisation des actifs immobiliers est par nature douteuse... Les prix du foncier échappent à tout lien avec les revenus disponibles, mais jusqu'à quand?
a écrit le 19/09/2012 à 23:06 :
Pauvre Duflot !! Comme tous les membres du gouvernement elle prend les Français pour des idiots !! Faire acheter ou elle l'a décidé , des locatifs dont elle fixera le prix des loyers , en renforçant encore les droits des locataires y compris celui de ne pas payer et de rester dans les lieux ......ajoutez à cela la fiscalité qui change tous les matins , les impots fonciers qui vont exploser ......les taxes qui vont être rajoutées .....tous les membres du parti qui vont défiler et rajouter leur petite touche pour justifier leur passage au gouvernement ......
Qu'elle se débrouille avec ses mal logés !!

a écrit le 19/09/2012 à 22:14 :
Elle est à l image de ce gouvernement! Ils tournent, ils virent, ils défont ce qui a été fait pour refaire la même chose en moins bien, un peu comme des enfants qui apprennent petits à petits tout en cassant leur jouets! C est affligeant, pathétique et la sauce à vraiment du mal à prendre.
Ils n ont vraiment rien a faire la à par faire perdre du temps et de l argent aux français tout en protégeant leurs électeurs (fonctionnaires, journalistes...) des fourches caudines de l impot dont ils assomment les autres. 2013 ne sera pas rose...(jeu de mot bien sur!)
a écrit le 19/09/2012 à 21:34 :
Ce dispositif est plutot pas mal mais n'invente rien. Il aura une portee limitee mais il ne peut en etre autrement. Personne n'est assez idiot pour penser que le marche immo va augmenter de 150% comme entre 95 et 05. Les choses ont change, la crise est passee par la, les banques sont a l'agonie, le chomage grimpe en fleche, etc Par ailleurs de garce le coup du foncier rare dans le plus vaste pays d'europe c'est juste drole et ca fait vraiment tocards.
Réponse de le 19/09/2012 à 22:11 :
Le foncier n'est pas rare, il est bloqué par les bureaucraties toutes puissantes et hors de contrôle.
Réponse de le 20/09/2012 à 10:26 :
il est rare où les gens veulent habiter, mais néanmoins il est vrai que la réserve foncière existe globalement
a écrit le 19/09/2012 à 21:00 :
l'état doit arrêter de subventionner le parc locatif privé et concentrer l'économie réalisée sur ces niches fiscales en soutenant l'activité de construction financée par les CIL et les HLM....mais le PS ne saura pas résister aux pleures des promoteurs
Réponse de le 20/09/2012 à 4:28 :
seul soucis, le parc locatif social n'est pas du tout rentable, il serait donc interessant de demander aux promoteurs de financer une part très rentable pour financer une part pas rentable
a écrit le 19/09/2012 à 20:57 :
le prix du foncier n'explique pas tt sur le marche immo !!!!!!!!!
ts ces bons avantages fiscaux que les promoteurs ont empoches avec des gogos avides d'economies d'impots, ca ft rigoler..
pour le reste, la baisse es taux, et l'allongement des credits ont ft le reste... il est temps de revenir a la realite, et certains vont devoir renoncer a la ferrai qu'ils avaient commandee
Réponse de le 20/09/2012 à 4:30 :
et si vous écriviez en français ???
que veux dire "ferra" ??
Réponse de le 20/09/2012 à 12:37 :
Bertrand, et si vous écriviez en Français? "que veuT dire "ferra""
a écrit le 19/09/2012 à 20:56 :
C'est encore le moment de vendre, dans quelques semaines il sera trop tard!.
a écrit le 19/09/2012 à 20:55 :
Les professionnels de l'immobilier ont trop bien vécu et ce depuis trop longtemps sur le dos de gens modestes ayant des difficultés à se loger avec de maigres moyens pour le financement de leur logement qu'il soit en accession ou en location!.
s'il y a une corporation parasite à évincer du marché de l'immobilier, c'est bien celle là!.
Réponse de le 20/09/2012 à 4:37 :
et par qui les remplacerez-vous ??
lancez vous dans l'auto-construction !!!
a écrit le 19/09/2012 à 20:15 :
Incroyable de voir les professionels de l'immobilier s'agiter autant non pas dans l'interet public mais dans leur propre interet. Quand Mr Fonteneau prone des reformes, ce n'est pas credible. Sa solution est d'augmenter les deficits de l'Etat pour pouvoir augmenter ses plus-values au depens de la France qui paient des impots. On ne peut que se gausser d'une telle hypocrisie. Plus grave est que La Tribune publie un tel article.
Réponse de le 19/09/2012 à 20:41 :
Ah ! Encore un qui a compris la démonétisation de son bulletin de vote (valeur = zéro)... Ce qui m'amuse beaucoup, ce sont les tentatives désespérées du dit lobby pour tenter de masquer la baisse des prix réellement payés.
a écrit le 19/09/2012 à 19:53 :
La mesure de Mme Duflot est vouée à l' échec avant même sa mise sur orbite, car les personnes qui disposent de capital ne font plus confiance ni à son gouvernement, ni au fisc et ses décisions arbitraires et rétroactives
a écrit le 19/09/2012 à 19:40 :
J'ai tout vendu en 2008/2009 et je suis pas près d'y remettre un euro
a écrit le 19/09/2012 à 19:23 :
Excellent article. La lenteur du services public, les préférences des élus pour quelques uns, les banques qui sont frileuses et pensent à Bâle 3
a écrit le 19/09/2012 à 19:03 :
"Sans contrainte budgétaire, ils sont toutefois 43% à préférer habiter dans un logement neuf, 28% seulement souhaitant privilégier l'ancien": Les résultats sont probablement biaisés par les gens qui rêvent d'une maison individuelle, où l'ancien est en général de qualité discutable. En tant que personne préférant un appartement, je préfère cachet / qualité / emplacement, et le neuf est souvent mal placé sur ces critères.

"un minimum de vingt ans de paix fiscale": Ah mince, c'est juste 18 de plus que la moyenne généralement constatée ces 5 dernières années ...
a écrit le 19/09/2012 à 18:49 :
Dommage pour la France que tout ces incompètents soient au manettes. Elle va faire plonger encore un peu plus l'immobilier neuf, et taxes et ponctionne un peu plus en passant. Encore quelques mois avant le remaniement
Réponse de le 19/09/2012 à 20:50 :
Meme avec un remaniement cela ne servira à rien, c'est le dogme socialiste mis en forme par Duflop et l'ensemble de ces copains qui va nous faire plonger définitivement

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