Immobilier : le viager pour financer sa maison de retraite

Les transactions immobilières sont en large décrue aujourd?hui. Les vendeurs ne veulent pas céder à la casse leurs biens et les acheteurs, lorsqu?ils peuvent financer leur projet, attendent une baisse des prix. Dans ce contexte, les professionnels de l?immobilier tentent de trouver des solutions pour rendre plus fluide le marché. Et surtout pour ceux qui ont un besoin urgent de céder leur bien. Et parmi les solutions volontiers mises en avant arrive en bonne position celle du viager en vue de financer les coûts de la dépendance.
Comment faire face, en effet, au loyer d'une maison de retraite quand les fins de mois sont stressantes ? Sur la seule région parisienne, ces loyers se situent entre 2 000 et 5 000 euros mensuels. Une charge financière difficile à supporter pour les seniors qui, par choix ou pour raison médicale, s'y installent.
"Bien souvent, les personnes âgées envisagent dans ce cas de vendre leur résidence principale. Les fruits de la vente permettent de faire face aux frais. Mais pour combien de temps ? " s'interroge Benjamin MABILLE, fondateur et dirigeant de BM FINANCE, cabinet de conseil en valorisation de patrimoine immobilier. Un réel enjeu, auquel le viager apporte manifestement une réponse.
Prenons un exemple : un homme de 79 ans quitte son domicile d'une valeur de 300 000 euros pour aller en maison de retraite. En moyenne, l'espérance de vie de cette personne se situe à 10 ans. S'il vend son bien de façon classique, son pécule assurera 5 ans (60 mois) de loyer à 5 000 euros, 8 ans et demi (100 mois) de loyer à 3 000 euros. Que se passe-t-il une fois la somme dépensée si sa retraite ne dépasse pas 2 000 euros par mois ?

Une rente à vie

"Le viager libre constitue une alternative sans égal pour les personnes concernées. Dans ce cas, le bien est vendu en viager libre puisque le vendeur va résider ailleurs. La rente perçue permet largement de subvenir à tous ses frais, et ce à vie" explique Benjamin MABILLE.
Reprenons l'exemple précédent : un viager libre sur un bien d'une valeur de 300 000 euros garantit au vendeur une rente mensuelle à vie de près de 3 000 euros. Plus élevé qu'un loyer, sans les risques d'impayés. Qui plus est, cette rente bénéficie d'un abattement non négligeable en termes d'impôt sur le revenu : jusqu'à 70% pour une personne de plus de 71 ans.

Les résidences secondaires également concernées

"La solution du viager contourne d'autres problèmes rencontrés par les seniors, par rapport à une vente classique" ajoute Benjamin MABILLE. "En effet, la rente est réajustée chaque année sur l'indice de la consommation des ménages. En période de crise où les prix tendent à augmenter, la rente suit et assure le niveau de vie. Une compensation indéniable face aux retraites qui, elles, stagnent ".
Autre cas de figure qui distingue le viager pour un senior qui part en maison de retraite : la vente d'une résidence secondaire. Si la période d'exonération d'impôt sur la plus-value n'est pas écoulée, le mécanisme du viager permet d'inclure un bouquet à la vente. Sur l'exemple du même bien à 300 000 euros, un bouquet de 50 000 euros perçus à la transaction fait face aux frais associés à la plus-value. Reste tout de même une rente de plus de 2 300 euros mensuels à la clé - et toujours à vie.