La Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée organisait sa traditionnelle soirée des vœux le 12 décembre, au Domaine de Verchant, en présence de tous les opérateurs de l’acte de bâtir, mais aussi des élus de la Métropole. L’occasion de pointer les inquiétudes (le foncier, les prix) mais aussi les bonnes volontés de faire la ville ensemble.
« Faire la ville aujourd'hui est plus complexe qu'hier. ». C'est sur ce constat, posé par Xavier Bringer, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée, que se sont ouverts les débats sur la question de comment construire la ville ensemble, le 12 décembre, au Domaine de Verchant, à l'occasion de la soirée des vœux 2018 de la FPI.
Un portrait de la Métropole montpelliéraine a été dressé par Yohan Breuil, directeur de Adéquation Montpellier (bureau d'études, expert des marchés fonciers et immobiliers) en préalable à toute préconisation.
«Avec 450 000 habitants et 1,72 % de variation annuelle, Montpellier est l'une des métropoles les plus dynamiques, et cette croissance démographique génère des besoins résidentiels,rappelle-t-il.C'est aussi 210 000 emplois et une augmentation de 1,3 % par an, même si cet emploi est moins bien qualifié que dans d'autres métropoles. Le niveau de revenu médian est de2 300 €net mensuel, ce qui est plutôt bas, puisqu'au niveau national, on est autour de 2 500 €. »
Autres spécificités territoriales : une diminution de la taille des ménages, notamment en cœur de ville, une population qui vieillit, des logements collectifs très concentrés sur la ville (67 %). Environ 4 500 logements neufs sont construits chaque année sur la métropole (plutôt 6 000 en 2016), pour 80 % d'entre eux en ville centre et 1e couronne, dont 79 % en collectif et 11 % en individuel groupé.
Enfin, 3 000 logements sont vendus par an en promotion immobilière (4 000 cette année), dont 62 % à investisseurs (moins qu'à Bordeaux ou Toulouse), 90 % sur le cœur d'agglomération, et 45 % des ventes en secteur aménagé.
« Le hic, ce sont les prix »
« La production de logement fait baisser les loyers, même s'ils restent élevés sur la métropole, et qu'il y a encore des efforts à faire pour redescendre autour de 12,50 €/m2,observe Xavier Bringer.Nous avons travaillé depuis longtemps sur "comment faire la ville centre". Les collectivités sont très outillées pour programmer la production de logements, et les villes sont mieux faites.Le hic, ce sont les prix. Les investisseurs peuvent payer mais hors zone aidée, nous avons du mal à réaliser les résidences principales. Nous avons une responsabilité collective sur les prix du foncier et sur la qualité architecturale. »
La Métropole est en effet identifiée comme l'une de celles où les prix à la vente sont les plus élevés (3 880 €/m2 hors stationnement, soit + 7 % en cinq ans), et comme la 2e la plus chère sur les loyers (13,6 €/m2 sur la ville, 13,3 €/m2 sur la métropole), ce qui oblige les familles à s'éloigner de la ville pour y trouver un logement accessible.
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Confirmation de Hervé Vanaldewereld, président régional du Syndicat national des aménageurs lotisseurs : « Cette flambée sur le foncier repousse les populations loin de la ville ».
« Il n'y a pas de scénario catastrophe à Montpellier,réagit Christophe Pérez. Notre modèle a pour objectif de loger l'ensemble des Montpelliérains et de fabriquer la ville intense.La gestion par les ZAC permet une mixité. Le problème est plutôt dans le diffus où les prix sont en train de monter, et sont en déconnexion totale avec les capacités des ménages.Si le foncier monte trop, on ne pourra plus travailler en confiance et le modèle pourrait être mis à mal ! Nous tirons une sonnette d'alarme ! »
Protéger les 2/3 du territoire
Sur le territoire métropolitain, les documents d'urbanisme (SCOT, PLH et PLUI) sont en phase de révision.
« Avant, pour bâtir la ville, on partait de la ville centre et on allait conquérir les territoires autour,déclare Yves Nurit, directeur général adjoint des services, Département Développement territorial, pour la Ville et la Métropole de Montpellier. Notre vision renouvelée, c'est de partir du grand territoire et de réinterroger notre développement urbain en qualifiant notre 1e facteur d'attractivité qui est l'environnement.La 1e conclusion, c'est qu'il faut protéger au moins les 2/3 du territoire, et c'est acté dans le SCOT.Le développement urbain restera concentré le long des armatures d'infrastructures comme le train et le tramway. »
Bonnes pratiques : manque de résultats
La question du prix, c'est aussi celle du coût de construction. Patrick Ceccotti, membre du bureau de la FFB Occitanie renchérit : « La FFB est favorable à la concertation en amont, notamment pour optimiser les coûts. Mais il y a des limites qu'on a déjà presque atteintes ici, sur la métropole, où on bâtit déjà à un coût faible ! Tout a un prix, songez-y... ».
Il annonce également que les nombreuses chartes de bonnes pratiques, signées avec collectivités, n'ont pas eu de résultats probants, avec la persistance d'une « tendance à se focaliser sur les prix bas qui l'emporte ». Et d'ajouter : « Nous travaillons à une actualisation de la charte ».
Dans la région, l'autre secteur souffrant d'un sévère déficit de foncier est le littoral.
«C'est encore pire que sur la métropole de Montpellier du fait de la réglementation, des risques de submersion et d'inondations,s'alarme l'architecte montpelliérain Antoine Garcia-Diaz.Les opérations actuelles consistent à reprendre de vieilles structures d'il y a quarante ans, à recomposer entièrement l'existant. C'est le littoral sur le littoral ! »
