Le décryptage des chiffres du marché immobilier neuf par la Fédération des promoteurs immobilier pointe un signe positif : un rééquilibrage de la baisse des mises en vente. Le stock théorique des logements disponibles remonte légèrement, mais les prix, eux, continuent leur inexorable ascension…
Laurent Villaret, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée, pousse un léger soupir de soulagement : le décryptage des chiffres du marché immobilier neuf, ce 21 novembre, révèle un rééquilibrage de la baisse des mises en vente.
L'analyse du 1e semestre 2019 avait carrément fait état d'un « effondrement » de ces mises en vente, bridant fortement l'alimentation du marché, notamment le marché montpelliérain.
«Sur la Métropole de Montpellier, on enregistrait une baisse de 42 % des mises ventes sur le 1e trimestre 2019, - 13 % sur le 3e trimestre(2 119 logements contre 2 423 au T3 2018, ndlr), précise Laurent Villaret.Cela s'explique par le déblocage de nombreuses opérations en gestation ou sous recours et par le lancement commercial récent de grosses opérations. »
Toutefois, sur les neuf premiers mois de l'année, les mises en ventes sur la métropole de Montpellier sont en diminution de 15 % par rapport à 2018, soit 675 logements qui n'ont pas été mis sur le marché.
«Les prix n'ont jamais été aussi hauts»
Résultat : le stock théorique de logements neufs disponibles, qui était tombé à 7,8 mois à l'issue du 1e semestre (et même 7,1 sur la seule ville de Montpellier), est remonté à 9,3 mois (sachant qu'un marché est à l'équilibre avec un stock de 12 mois) sur la région de Montpellier, soit 2 109 logements disponibles. Ce niveau se rapproche ainsi du niveau toulousain, où le stock est de 9,5 mois.
Logiquement, le recul des mises en vente génère un recul des ventes. En cumul sur les neuf premiers mois de l'année, les ventes (1 967 logements vendus) diminuent de 17 % sur la métropole montpelliéraine par rapport à 2018 (2 384 logements vendus), avec, une réduction de la présence des investisseurs de 18 %, « probablement à cause des prix », suppose le président de la FPI Occitanie Méditerranée.
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Car c'est là encore que les données se crispent : l'insuffisance durable de l'offre alimente une tension du marché et donc une hausse des prix moyens partout en France de 4,7 %. Sur la métropole montpelliéraine, les prix de vente (hors parking) atteignent les 4 186 €/m2 (+ 6,6 % vs T3 2018), « soit une augmentation de 178 € le m2 en neuf mois, et même de 315 € le m2 par rapport à 2017, ce qui représente 20 000 € supplémentaires pour l'achat d'un T3 de 65 m2, donc 100 €/mois de plus sur 20 ans avec un taux de 1,10 % », démontre Laurent Villaret.
Ce qui fait dire au président régional des promoteurs que « l'offre commerciale n'a jamais été aussi basse depuis 2015 et les prix n'ont jamais été aussi hauts ! ».
«Un appel d'urgence aux élus !»
Sur le périmètre de l'ex-Languedoc-Roussillon, la baisse des ventes nettes est plus importante que sur la métropole de Montpellier : 1 167 logements vendus au cours des neufs premiers mois de 2019 (- 24 % vs 2018).
Les marchés secondaires nîmois ou perpignanais se portant bien, l'explication repose plutôt sur les reculs énormes enregistrés sur les marchés de Béziers et Narbonne, portés par la Loi Pinel jusqu'à la fin de l'année 2018, date à laquelle le gouvernement a sorti les zones B2 du dispositif fiscal.
«Sur les neuf premiers mois de l'année sur l'agglomération de Béziers, seuls 66 logements ont été mis en vente, contre 394 en 2018, soit une baisse de 83 %, et sur l'agglomération de Narbonne, 95 logements mis en vente contre 303 en 2018, soit une baisse de 69 %,s'inquiète Laurent Villaret.Et les ventes suivent le mouvement, avec seulement 94 et 102 logements vendus en neuf mois sur Béziers et Narbonne, contre 474 et 216 en 2018... »
Le promoteur s'emporte : « On vérifie que la sortir du B2 de Béziers et Narbonne est en train d'effacer ces marchés. Je lance un appel d'urgence aux élus pour faire un "Pinel breton" (un amendement, voté le 14 novembre 2019 par l'Assemblée nationale, permet une expérimentation sur la Bretagne visant à améliorer l'adéquation du dispositif Pinel, en rendant éligibles les zones caractérisées par une tension élevée des marchés locatifs et des besoins en logements intermédiaires importants, NDLR) : ils doivent ressortir du bois pour dire "ça suffit !". »
Se faire entendre en vue des municipales
Le dispositif Pinel, justement, vient de faire l'objet d'un rapport d'analyse publié le 14 novembre par l'Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD).
L'avantage fiscal y est qualifié de « difficile à piloter », aux « nombreux effets négatifs ». Si on lui reconnait « un rôle d'accélérateur dans la production de logements », on lui reproche de n'atteindre que faiblement son objectif de réduction des loyers, d'ignorer les priorités des politiques locales de l'habitat, et de coûter davantage à l'État qu'il ne lui rapporte. Et le rapport de préconiser un meilleur encadrement en le faisant évoluer vers un système de plafonnement.
« Le rapport ne préconise pas de supprimer la loi car elle permet de produire beaucoup de logements,commente Laurent Villaret. Le ministère devrait pouvoir renoncer à sa suppression (prévue fin 2021, NDLR). Il est demandé à ce qu'il soit prolongé avant qu'il soit aménagé, au travers de quotas nationaux déclinés au niveau régional et local, soumis à agrément par le préfet ou les collectivités locales. La FPI est plutôt contre ces quotas car ce serait un acte administratif de plus contraignant le promoteur. Et qui aurait la main sur ces quotas ? Cela signifierait, de plus, que le rapport à la loi Pinel serait un rapport financier uniquement or le logement n'est pas une ligne comptable. »
Les promoteurs immobiliers se préparent à faire entendre leur voix d'ici mars 2020, en vue des élections municipales.
«La FPI, avec la FFB, la FNAIM et le syndicat des aménageurs, prévoit d'organiser en février plusieurs débats dans plusieurs villes de l'Hérault dont Montpellier, sur les enjeux liés à l'acte de bâtir, qu'ils soient sociaux, économiques ou environnementaux,annonce Laurent Villaret. Nous voulons que le sujet de l'immobilier soit au cœur des municipales, et que le débat sur l'acte de bâtir ne se résume pas à "on va planter des arbres"... »
