OPINION. « Nouvelles contraintes fiscales et environnementales : quel impact pour l’immobilier résidentiel ? »

Sans constater une reprise franche, la chute des prix et du nombre de transactions semble avoir trouvé son point bas en 2024

Après 6 trimestres de baisse franche, la chute des prix résidentiels ralentit fin 2024 (-0,1% au T3 2024 contre -1,5% en début d'année). Les prix continuent certes de baisser, mais à un rythme bien moins soutenu, ce qui laisse à penser que le pire est derrière nous et que le marché trouve enfin une valeur d'équilibre qui relance la transaction.

Au-delà des prix, l'amélioration de l'accès au crédit a permis de fluidifier un marché résidentiel en pleine perte de vitesse. En effet, suivant la tendance dessinée par la BCE, la baisse significative des taux d'emprunt entre janvier et décembre 2024 d'environ 0,90 point pour des prêts sur 20 ans a apporté un peu d'oxygène aux acquéreurs. La production des crédits habitats est repartie à la hausse avec une hausse de 50% entre le point bas constaté (février 2024 - seulement 7,7 millions d'euros) et septembre 2024 (12 millions d'euros).

Une dynamique de reprise potentiellement impactée par l'augmentation des droits de mutations et la réglementation environnementale (DPE)

Ce début d'année 2025 est marqué par l'entrée en vigueur de deux mesures ayant un impact direct sur les prix, l'attractivité et la liquidité des actifs immobiliers.

Premièrement, depuis le 1er avril 2025, les départements français peuvent, conformément aux dispositions du PLF 2025, accroître le taux des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) de 0,5%, faisant passer cette taxe de 4,5 à 5% du prix d'acquisition. Payés par tout nouvel acquéreur immobilier, les DMTO (souvent appelés à tort "frais de notaire") constituent les taxes payées par l'acquéreur lors de toute transaction immobilière. Bien que les primo-accédants en soient exonérés sous conditions, l'adoption de cette mesure, qui a d'ores et déjà été annoncée par près de 40 départements - notamment l'Île-de-France - pourrait avoir un effet dissuasif pour vendeurs et acquéreurs.

Au-delà de l'aspect purement financier, l'entrée progressive en vigueur de la loi Climat et Résilience votée en 2021 vient frapper lourdement l'immobilier résidentiel. En effet, depuis le 1er janvier 2025, le couperet est tombé pour les logements classés DPE G qui sont désormais impropres à la location, interdiction qui s'étendra aux logements classés F à partir du 1er janvier 2028 puis aux logements classés E dès le 1er janvier 2034. Si l'urgence climatique justifie ces mesures, le manque de moyens et d'aides mis en place pour accompagner les propriétaires pourrait mener paradoxalement à une obsolescence accrue du patrimoine immobilier français, notamment avec le désengagement de certains grands propriétaires institutionnels.

Entre loyer plafonné et investissements à réaliser, l'équation de l'amélioration énergétique d'un bâtiment se révèle compliquée tant pour les particuliers que les institutionnels

Pour les grands propriétaires privés et institutionnels, cette nouvelle mesure freine l'investissement en immobilier résidentiel, et déclenche des rationalisations de patrimoine. Si le produit résidentiel en lui-même plait car résilient et source de diversification, sa faible rentabilité ne laisse que peu de marge de manœuvre pour la mise en place d'une politique offensive de régénération du parc immobilier. Dans l'immobilier de bureau, des investissements importants produisant un actif de qualité et éco efficient permettent d'aller chercher un loyer plus élevé, mais dans le résidentiel, l'encadrement des loyers empêche ce mécanisme. Or, selon les statistiques gouvernementales, le nombre de « passoires énergétiques » (étiquettes F et G du DPE) est estimé à environ 4,2 millions de logements, soit 13,9 % du parc. De quoi ajouter un peu de tension au marché locatif, notamment dans les grandes métropoles.

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(*) Joseph-Marie Absil est diplômé de l'ISC Paris et bénéficie de plus de quinze ans d'expérience dans l'immobilier. Il a débuté sa carrière chez Ernst & Young, avant de passer huit ans chez Unibail, où il a occupé plusieurs postes en commercialisation principalement dans le pôle Retail et également dans le pôle Convention & Exhibition Centres. Il a ensuite rejoint le fonds d'investissement Audacia en tant que Directeur Associé où il a créé et dirigé l'équipe immobilière ainsi que l'équipe de fundraising. Puis, il a dirigé le département investissement résidentiel chez Ikory avant de rejoindre Avison Young France en tant que Director pour le marché de l'investissement Résidentiel.