La Tribune
Après avoir profité du boom immobilier pendant plusieurs années, les banques vont maintenant connaître le revers de la médaille. Et plutôt deux fois qu'une. La crise du marché de la pierre ne se contente pas de faire gonfler les provisions pour créances douteuses et le coût du risque, pesant ainsi directement sur la rentabilité des banques. Elle menace également leur solvabilité, déjà fragilisée par les pertes liées à la crise du subprime américain.crise de liquiditéTout d'abord, la baisse des prix de marché va mécaniquement faire grimper les ratios « prêt-valeur », qui rapportent l'encours de chaque engagement de crédit à la valeur du bien immobilier qu'il finance. Or, cet indicateur entre en ligne de compte dans la détermination des exigences en capital, pilier du système prudentiel dit « Bâle II » censé assurer la solidité du secteur. Le ratio de solvabilité, qui ne doit pas être inférieur à 8 %, rapporte en effet les fonds propres de chaque établissement à ses engagements de crédit, pondérés en fonction du risque qu'ils représentent. C'est dans cette pondération qu'intervient le ratio prêt-valeur. Si l'encours de crédit représente moins de la moitié de la valeur du bien, un prêt est considéré comme peu risqué pour la banque, qui peut toujours se rembourser en vendant le bien. Le prêt est alors pondéré à 50 %. Mais dès que l'encours dépasse la moitié de la valeur du bien, la partie supérieure est pondérée à 100 %. « En alourdissant la pondération des encours, la baisse des prix immobiliers pèse directement sur la solvabilité des banques », résume David Lacaze, associé du cabinet Paul Hastings et spécialiste des opérations immobilières complexes. Les banques vont avoir besoin de davantage de fonds propres. À moins bien sûr de lever le pied sur l'octroi de crédit? au risque de mécontenter l'État, qui leur a injecté 10,5 milliards d'euros pour éviter cela. Ce phénomène devrait se manifester dès l'arrêté des comptes 2008, et s'accentuer lors des trimestres suivants si la baisse des prix immobilier se poursuit. En première ligne, on trouve les prêts remboursables à échéance ? très utilisés par les fonds d'investissement dans l'immobilier ? car l'encours reste stable jusqu'au remboursement. Mais les autres types de prêts sont aussi concernés, notamment les plus récents, car l'encours diminue très lentement, la majeure partie des mensualités servant à payer les intérêts. Dans les deux cas, les ratios prêt-valeur risquent d'afficher des progressions notables, avec un impact deux fois plus important pour les prêts dont le ratio dépasse 50 %. Déjà observé lors de la précédente crise immobilière, en 1993, le problème est d'autant plus prégnant aujourd'hui qu'il coïncide avec une profonde crise de liquidité. Car celle-ci paralyse les fonds d'investissement susceptibles d'être intéressés par les créances immobilières qui plombent le bilan des banques. Résultat, ces fonds ne s'intéressent plus qu'aux transactions à prix sacrifiés, que les banques rechignent encore à effectuer de peur de réduire encore davantage leur rentabilité. Reste à savoir pour combien de temps. BENJAMIN JULLIEN
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