L'immobilier commercial européen face au défi de sa dette

mmobilierAlors que le marché de l'immobilier commercial (commerces, bureaux, entrepôts), commence tout juste à sortir de l'ère glaciaire dans laquelle la faillite de la banque américaine Lehman Borthers l'avait plongé, une véritable épée de Damoclès pèse sur lui. Un mur de dettes se dresse face aux opérateurs de marché, tout particulièrement au Royaume-Uni. Près de 130 milliards d'euros d'encours de titrisation d'immobilier commercial devront être refinancés dans les prochaines années. Une petite moitié concerne le Royaume-Uni, un tiers l'Allemagne, et le solde le reste de l'Europe, la France étant touchée pour 6 %, soit près de 8 milliards d'euros.les robinets s'ouvrentLes Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS), l'équivalent de la titrisation d'immobilier commercial, ont pris un poids important dans le financement des marchés immobiliers depuis cinq à dix ans. Contrairement aux opérations de titrisation classiques, qui sont auto-amorties grâce aux cash-flows générés par les actifs, en immobilier commercial, le refinancement doit s'effectuer à l'échéance, sans garantie. Aux États-Unis, près de 40 % des financements immobiliers dépendent de la titrisation, et 20 % à 25 % au Royaume-Uni, sachant qu'une partie importante de ces échéances tombe outre-Manche dès 2010-2012. En clair, une vingtaine de milliards de livres vont devoir être refinancés au Royaume-Uni dans les deux ans à trois ans qui viennent. En Allemagne, la situation est bien moins problématique, car ces échéances se présentent plutôt en 2012 et 2013 et les actifs sous-jacents, essentiellement résidentiels, offrent une grande récurrence.Fort heureusement, les investisseurs commencent à revenir sur les marchés immobiliers. Des fonds souverains convoitent ainsi les différents sièges de HSBC à Londres, à New York et à Paris. Les robinets du financement se sont rouverts. Les sociétés foncières cotées à l'échelon mondial ont déjà collecté 30 milliards d'euros au premier semestre sur les marchés financiers. « Tous les acteurs se préparent à ce défi de la dette, qui va peut-être paradoxalement relancer l'activité de marché dans la mesure où certains acteurs vont être poussés à vendre et d'autres, à l'inverse, à revenir sur le marché soit pour acheter des immeubles en intervenant en fonds propres soit pour acheter de la dette », relève Guy Marty, le docteur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Mais certains détenteurs de CMBS vont subir des pertes. Et la solution des cessions d'actifs risque d'être destructrice de valeur dans la mesure où les ventes restent malaisées ou ne peuvent se faire qu'à des prix décotés. Ces difficultés à venir ne font que souligner davantage les spécificités du marché français, où aucune faillite ni défaut majeur de société foncière ne sont à déplorer et qui conjugue une certaine stabilité avec la transparence et la maturité.