Faut-il encore investir dans l'immobilier ?

Valeur refuge dans l'esprit des Français depuis plusieurs générations déjà, l'investissement dans la pierre devient à priori de moins en moins attirant.

Parmi les facteurs déterminants, on retrouve bien entendu le prix : sur le marché français dans sa globalité, on atteint des sommets qui effraient certains experts. On peut donc légitimement prévoir que le potentiel à la hausse sera limité. On pourrait même dans certains cas craindre une baisse.

Le deuxième aspect à prendre en compte est lié au coût de cet investissement. Sans surprise, la hausse du taux d'intérêt est un frein et les tendances à moyen terme ne semblent pas très encourageantes. En effet, les prévisions vont plutôt dans le sens d'une augmentation importante à court/moyen terme et les taux devraient assez vite avoisiner les 5%. Certains économistes prévoient même un chiffre bien supérieur. En comparaison, il est actuellement très difficile de trouver un crédit à moins de 7% aux États-Unis, et ce même avec un excellent dossier. Même son de cloche à Dubai où les banques, anticipant une hausse, privilégient les prêts à taux variable. Une hausse du crédit au-dessus des 5% est donc plus qu'envisageable en France.

Par ailleurs, on constate que l'accès même au financement est devenu beaucoup plus difficile. Un notaire expliquait récemment que sur 10 dossiers traités en octobre 2022, aucun n'avait réussi à l'obtenir ; une situation inédite à laquelle les ménages français ne sont pas habitués et qui induit un doute supplémentaire au moment de se décider pour un achat.

Ces éléments nous montrent donc que la situation actuelle n'est plus aussi favorable qu'au cours des deux dernières décennies. Cependant, les statistiques prouvent que les prix continuent de grimper (entre 6 et 8% en moyenne selon les sources). Cette hausse va-t-elle alors s'arrêter dans un avenir proche ?

À noter que même si le nombre de transactions a fortement diminué, le prix des biens immobiliers reste toujours élevé. Les besoins ont certes changé (on privilégie les maisons ou les appartements plus grands), mais un problème persiste : le manque de logements disponibles. Pour les secteurs recherchés, on constate qu'il faut encore batailler pour trouver un bien sans défaut majeur. Il faut dire que les acheteurs dans ces quartiers ont les meilleurs dossiers et surtout les budgets les plus importants. Pas de coup de fusil, il faudra toujours payer le prix fort.

De plus, face au refus des banques, de plus en plus de ménages paient leur nouveau logement comptant ou avec très peu de crédit notamment suite à la vente d'un premier bien. De même, un projet de loi concernant la portabilité des prêts immobiliers est actuellement à l'étude et devrait fortement faciliter les transactions s'il est validé.

Pour la grande majorité, l'immobilier est depuis longtemps la valeur refuge par excellence, même devant l'or. Historiquement, on a pu constater qu'à moins d'une révolution, il n'est pas facile de changer la culture et les habitudes surtout quand il s'agit des anciennes générations peu enclines à se risquer aux nouveaux marchés tels que les cryptomonnaies ou l'immobilier à l'étranger (et ce ne sont pas les récentes faillites qui leur donneront tort).

Un dernier aspect à prendre en compte en France pour analyser la tendance des ventes immobilières : Le marché de la location. Le constat est toujours le même : louer le logement que l'on veut n'est pas simple. De surcroit, la loi Climat va accentuer un déséquilibre déjà énorme entre l'offre et la demande locative. Les Français qui le peuvent n'auront pas trop le choix : il vaudra mieux acheter.

Ces derniers éléments montrent qu'il n'est donc pas trop tard pour choisir d'investir dans la pierre. Bien entendu, il ne s'agit pas d'acheter à tout prix, mais bien de cibler les secteurs, car il semblerait que le risque d'une baisse radicale à moyen/long terme soit assez limité : une légère correction peut être, mais probablement pas dans les quartiers les plus prisés. Rappelons qu'une des clés de la réussite dans l'immobilier est la patience et même si les nouvelles générations veulent souvent aller plus vite dans tout, c'est en gardant une vision à long terme que l'investissement sera le mieux valorisé.