L'immobilier, ce parasite de la croissance

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Les pouvoirs publics ont encouragé les banques à accorder des crédits immobiliers. Au détriment du reste de l'économie. Par Michel Santi, économiste

La mièvre croissance européenne -souvent qualifiée d'anémique - provient d'un excès d'épargne. La stagnation devient en effet séculaire à partir du moment où l'argent ne circule plus, c'est-à-dire dès lors que l'épargnant le conserve précieusement sur son compte et que sa banque n'est plus en mesure de le recycler vers des secteurs productifs de l'économie. De ce point de vue, les banques constituent le bras armé de la croissance, et lui sont essentielles dans la transmission, sous forme de prêts aux entreprises, de l'épargne privée. Voilà pourquoi, suite à une crise financière qui affecte et qui infecte les bilans bancaires, la croissance régresse sévèrement à la faveur de l'interruption du robinet du crédit. Voilà également pourquoi il n'est pas seulement important que les banques prêtent: il est aussi crucial qu'elles prêtent bien, en faveur du bon destinataire et pour les bonnes raisons !

Les banques ne prêtent quasiment plus aux entreprises

A cet égard, ne nous faisons aucune illusion car, y compris hors période de crise, les banques ne prêtent quasiment plus aux entreprises. Les années 1970 ont effectivement été témoins d'un bouleversement de la fonction originelle des banques occidentales qui ont progressivement destiné 60% de leurs crédits vers les transactions immobilières, au détriment évidemment des entreprises et des commerces. Aujourd'hui, nos banques seraient assimilables à des fonds de placement immobiliers géants qui parviennent à financer leurs opérations grâce aux dépôts de leurs épargnants. Du coup, on comprend mieux pourquoi la bonne tenue du marché immobilier est devenue vitale pour le système financier qui ne doit pourtant s'en prendre qu'à lui même. Cette croissance aberrante de la masse des crédits immobiliers (en Europe et aux Etats-Unis) conduisant évidemment aux bulles immobilières. Préoccupation de tous les instants des régulateurs et des banques centrales, l'instabilité financière provient donc - très banalement - de la masse phénoménale des crédits corrélés à l'immobilier.

Les crises financières deviennent prévisibles

Le corollaire étant qu'il est désormais relativement aisé de prédire une crise financière en mesurant la progression des endettements hypothécaires. En outre, de multiples études et recherches ont attesté sans équivoque que les récessions provoquées par des épisodes d'endettements excessifs liés à l'immobilier étaient plus longues et que les reprises qui s'ensuivaient moins spectaculaires, la crise présente des subprimes comme le gigantesque bulle espagnole étant là comme preuves suprêmes.

Une tendance orchestrée par les pouvoirs publics

Néanmoins, tout a été fait et orchestré par les pouvoirs publics pour forcer la main des banques à se montrer généreuse en termes de prêts immobiliers, comme pour motiver les achats à crédit de la part des citoyens. En effet, si les déductions fiscales accordées aux contribuables stimulent à l'évidence les acquisitions - voire la spéculation - immobilières. C'est les modifications des règles prudentielles dès les années 1970, et surtout dès 1988 (Bâle I), qui jetèrent littéralement les banques dans le précipice des crédits hypothécaires, à la faveur d'un assouplissement notable des ratios capitalistiques exigés pour toute opération immobilière, considérée nettement moins risquée par le régulateur qu'un prêt consenti à une entreprise.

Un redressement spectaculaire des crédits immobiliers aux Etats-Unis


Dès lors, il allait de soi que le système bancaire occidental canaliserait tout naturellement le gros de ses crédits vers la pierre au détriment d'autres secteurs d'activités monopolisant plus de réserves, et donc moins générateurs de profits. Voilà pourquoi l'exposition à l'immobilier des banques atteint des records potentiellement dévastateurs, y compris auprès des établissements allemands et suisses, pays où traditionnellement le nombre de propriétaires est le plus bas du monde occidental. Voilà également pourquoi, à la faveur de la reprise économique américaine actuelle, les statistiques indiquent clairement un redressement spectaculaire des crédits immobiliers (et donc du marché immobilier US) au détriment des prêts consentis aux PME.

Les PME manquent de crédit

En effet, si les entreprises de taille importante, tant aux États-Unis qu'en Europe, se financent traditionnellement sur les marchés obligataires, les PME sont pour leur part extrêmement dépendantes des prêts bancaires. Phénomène aux conséquences regrettables et pour la croissance et pour la productivité quand on sait que c'est les petites et moyennes entreprises qui sont traditionnellement les moteurs du progrès et de l'innovation au sein de nos économies intégrées. Pour faire court, les prêts hypothécaires et la préférence manifeste accordée par nos autorités à l'immobilier parasitent - et sont même aujourd'hui sur le point d'étouffer - notre croissance.

Michel Santi est macro économiste et spécialiste des marchés financiers et des banques centrales. Il est l'auteur de : "Splendeurs et misères du libéralisme", "Capitalism without conscience" et "L'Europe, chroniques d'un fiasco économique et politique".

Vient de publier "Misère et opulence", préface rédigée par Romaric Godin.

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Commentaires
a écrit le 18/06/2015 à 12:18 :
1)Personne ne veut investir en France depuis plus de 10 ans. L'immobilier n'a rien à voir la dedans, mais le Socialisme
2)Vous voulez nous refaire les subprimes
3)L'immobilier parasite ? Alors que L'Abbée Pierre parle de 10 million de gens sans logement ???
4)Comme il n'y aura pas de retraite et que, grâce à l'ISF on ne peut investir dans une entreprise, il faut bien que les gens se préparer pour leur retraite, et c'est donc l'immobilier.
5)Le gros mensonge que l'immobilier est moins cher en RFA est pipo. C'est moins cher à Berlin, certes, qui n'est économiquement RIEN, et en faillite. Partout ailleurs, c'est aussi cher qu'à Paris. Ce qui ne dérange personne.
a écrit le 27/05/2015 à 11:56 :
L'analyse est intéressante mais incomplète. Le secteur du bâtiment emploie beaucoup de monde, ce qui peut jouer effectivement sur la croissance. Ce n'est pas qu'une question de crédits hypothécaires, il y a un vrai secteur d'activité derrière. Mais c'est aussi vrai que l'immobilier pèse sur la compétitivité (loyers des entreprises, poids sur les revenus d'un ménage...).

Enfin, les crises peuvent aussi venir d'autres secteurs. On parle des prêts aux étudiants américains, quid des liquidités injectées par les banquiers centraux et qui "dorment" dans les entreprises ? Le particulier n'est pas le seul à ne pas faire circuler l'économie et les banques ne refusent pas tant de crédit que ça...
Réponse de le 27/05/2015 à 13:14 :
@Laurent
"Le secteur du bâtiment emploie beaucoup de monde, ce qui peut jouer effectivement sur la croissance"
Vous ne devez pas avoir vu beaucoup de chantiers dernièrement. Le patron de la boîte est Français, et éventuellement un chef de chantier. Pour le reste, on ne parle que très peu français sur les chantiers (encore vu sur 3 chantiers autour de mon lieu de travail). Donc l'argument de l'emploi est caduc, vu qu'ils cherchent juste à augmenter leurs marges en employant des travailleurs détachés étrangers payés au lance-pierre.
Réponse de le 29/05/2015 à 11:52 :
Cela confirme qu'il y a un vrai secteur d'activité derrière le bâtiment. Le fait que les normes actuelles surenchérissent le coût de la construction ou que certains constructeurs (mais pas tous) fassent appel à de la main d’œuvre étrangère moins chère pour maintenir leur marge ne remet pas en cause cet argument. Le fait que le bâtiment soit en crise a bien une incidence sur la croissance, encore plus accentuée par l'appel aux travailleurs détachés.
a écrit le 27/05/2015 à 1:14 :
Le choix de l'immobilier au détriment de l'investissement industriel a été la pire erreur des quinquennats précédents. Avec un coût immobilier deux fois plus élevé qu'en Allemagne, la France a donnée a l'Allemagne un véritable avantage compétitif.
a écrit le 26/05/2015 à 18:46 :
Tout le monde s'accorde pour dire qu'il y a abondance de liquidités, on ne peut donc pas dire que l'immobilier en absorbe trop et que cela assèche le crédit aux entreprises ! S'il y a abondance de liquidités et que celles-ci ne vont pas aux entreprises, l'immobilier n'y est pour rien et il n'est en aucun cas un parasite de la croissance. Cette théorie n'a aucun sens.
Si les entreprises ne s'endettent pas beaucoup bien que les taux soient très bas, c'est d'abord parce qu'elles n'en ont pas envie. Et pourquoi ? Parce qu'elle n'ont pas confiance dans leur développement et dans l'environnement économique.
a écrit le 26/05/2015 à 17:07 :
les banques ne prêtent pas aux entreprises parce que les entreprises ne demandent plus de crédit pour investir, une croissance anémiée réduisant à sa plus simple expression le retour sur investissement
On le constate tous les jours, les grandes entreprises spéculent sur les marchés financiers pour des rendements hautement plus rémunérateurs ou rachètent leurs propres actions
Réponse de le 26/05/2015 à 18:47 :
"les banques ne prêtent pas aux entreprises parce que les entreprises ne demandent plus de crédit pour investir" : Les patrons de PME potentielle crament des dizaines de milliers d'euro sous forme d'apport pour l'achat d'un logement.
Il ne faut pas non plus s'étonner du fait qu'ils investissent dans l'immobilier plutôt que dans les entreprises : On a tant protégé les investisseurs dans la pierre contre les baisses qu'ils expliquent naturellement qu'investir dans une entreprise est risquée.
Réponse de le 18/06/2015 à 12:20 :
Les grandes entreprises sont des multinational : la France n'a pas d'importance.
a écrit le 26/05/2015 à 16:16 :
Il faut que cet économiste nous explique comment acheter un bien sans recourir au crédit.
Par ailleurs , une fois propriétaire, vous avez plus de possibilités et de garanties pour obtenir un prêt à la consommation ( qui favorise la croissance). Souvent, il est préférable d'acheter car les loyers sont prohibitifs. Dans la réalité, la Bourse peut fournir les liquidités aux PME mais hélas, le capitalisme français n'est pas soutenu par les gouvernements bien au contraire, l'épargne nationale est une des plus taxées au monde.
Réponse de le 26/05/2015 à 16:29 :
Tout simplement par le fait que s il n y avait pas tant de credit ce qui est vendu aujourd hui 100 serait vendu 50 ou meme moins. donc pas besoin de s endetter autant. C est exactement ce qui c est passe aux USa avec les subprimes (ou en france avec notre bulle immobiliere) : grace a credit facile, il y a plus d acheteurs qui peuvent payer plus cher. donc la valeur de l immobilier explose et ce qui etait vendut 100 est maintenant vendu 300. seul probleme les revenus n ayant pas suivi, les gens s endettent sur 30 ans au lieu de 15 pour au final avoir la meme chose. second effet deletere : ca pousse les couts vers le haut. si vous dever vous loger pour 50 vous allez exiger au moins 70 de salaire
Réponse de le 18/06/2015 à 12:29 :
"Tout simplement par le fait que s il n y avait pas tant de credit ce qui est vendu aujourd hui 100 serait vendu 50 ou meme moins."

Ah ? La majorité du prix ce sont des impôts et autres régulations, donc vous les payerai quoiqu'il arrive.
Par ailleurs un logement apporte un énorme service, donc vaut cher par définition.


Il n'y a pas de bulle immobiliere en France, ni en GB (ou les prix sont plus élevé). Comparer avec les subprime ou ça construisait à tour de bras pour loger des pauvres est du délire.
a écrit le 26/05/2015 à 15:56 :
Les prix sont sur-evalués en France et plus particulierement en Ile-de-France. Mais le vent est entrain de tourner : là où je loue, une personne a mit un an en vente sa maison sans trouver preneur(et sans baisser le prix de vente affiché)
a écrit le 26/05/2015 à 15:04 :
d'accord sur le fait que l'immobilier a un poids un peu trop important ( surtout en matiere de prix, d'ailleurs!)
le fait qu'il soit atrophie est lie aux politiques fiscales en vigueur, au fait que tt le monde sait ou va le systeme des retraites, au fait que le batiment c'est bcp d'emplois ' pour la prochaine election' ( cf theorie des choix publiques), et a l'argent gratuit de la bce / fed..........
pour les pme le pb est ailleurs; le banquier prete en fonction de l'endettement, des fonds propres, et de la rentabilite ( je n'ose meme pas parler de scoring...)
forcement des boites sous capitalisees car l'etat fait la chasse au grand capitalistes, ca donne ce que ca donne, effet boule de neige compris!
plus prosaiquement, un banquier me disait ' pq veux tu que je prete a une boite dont je ne sais pas si elle va me rembourser et ou les actionnaires veulent me faire porter le risque sans prendre les leurs'
a écrit le 26/05/2015 à 14:25 :
Les entreprises en France ne sont pas demandeuses de crédits car elles n'investissent plus. Ceci car elles n'ont pas confiance en l'avenir. Le gouvernement a détruit la croissance alors pourquoi produire plus si la demande n'est pas au rendez-vous?
Réponse de le 26/05/2015 à 16:50 :
Effectivement, on ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif.
Ce n'est pas un problème de banques qui ne prêtent pas.
Réponse de le 26/05/2015 à 17:48 :
+1 : 80% d PME obtiennent les crédits demandés à leur banque et 35% du financement se fait via les marchés.
Pas 1 pb d offre, mais de demande
Réponse de le 22/06/2015 à 12:08 :
On ne peut pas nier que les normes prudentielles (Bâle I, II, III) incitent les banques à plus de prudence (!) et ipso facto à investir dans les emprunts immobiliers au coût du risque inférieur. Cela signifie qu'avec le même capital dans leurs caisses, elles peuvent fournir une quantité d'euros supérieurs en prêts peu risqués comme l'immobilier et obtenir - calcul non fait - un retour sur investissement certes moins important sur chaque euro prêté mais supérieur au global vu le nombre d'euros supérieur qu'ils peuvent mettre en circulation).

Mais on ne peut pas faire cette analyse hors du contexte des dernières années. Comme dit au dessus et conformément aux dire de la banque dont je suis administrateur, les banquiers ne reçoivent plus ou peu de demandes d'emprunts et luttent réellement pour atteindre leurs objectifs de prêts au entreprises.

Pourquoi ? Les PME, qui représentent la vaste majorité des entreprises et des emplois sur le territoire français - on aurait tort de confondre l'économie française et le CAC - sont peu internationalisées et ont donc leur débouchés sur le territoire français lui-même. On peut voir cette faible internationalisation des débouches en fonction des secteurs sur le site du WIOD, la petitesse de l'export dans la production totale Française par rapport à l'Allemagne par exemple (qui fait figure d'exception à ce titre) est facilement visible.

On se retrouve donc avec une chaîne logique qui lie la fourniture de prêts par les banques à l'appareil production français à la nature de ce qui est couvert par les prêts. Or prêts = souvent investissement en capacité. Or le taux d'utilisation des capacités productives en France est proche de 70%. Cela revient à dire qu'il faudrait une augmentation de 30% de la demande adressée à cet appareil productif pour que les entreprises aient besoin d'augmenter leurs capacités.

Or comme on l'a vu au dessus, la vaste majorité de la demande adressée à l'appareil productif français de petites PME provient de la demande française. Donc de la consommation intérieure.

C'est donc du côté de la demande intérieur que va se situer le facteur le plus important de la fourniture de prêts des banques aux PME. Même si les ratios prudentiels - initialement prévus pour se prémunir des risques issus du développement de l'économie financière aussi rentable que risquée - n'incitent pas les banques à prêter aux entreprises en termes de production plus qu'en immobilier.

Et de plus, le secteur du bâtiment est très intensif en main d'oeuvre. Cela signifie que les prêts dirigées vers l'immobilier neuf vont entraîner des embauches comparativement très importantes pour la même quantité de capital débloqué initialement ... ce qui va avoir des effets retours très importants non seulement sur les secteurs associés au bâtiment (50% de la dépense totale dans le bâtiment alimente les autres branches de l'économie française sous forme de consommation intermédiaires) mais également sur la consommation finale française et donc sur la demande adressée à tout le secteur productif français.

Sans dire que les ratios prudentiels n'ont pas d'effet, ils apparaissent très mineur en comparaison des effets de la demande intérieure sur le volume d'emprunts demandés à l'heure actuellement par l'appareil productif. Et quand on tire le fil pour voir l'impact retour des prêts à l'immobilier sur la consommation, on ne peut s'empêcher de penser que les effets des prêts à l'immobilier ont un effet bénéfique pour tout le reste de l'économie.
a écrit le 26/05/2015 à 14:16 :
... De ces "économistes" donneurs de leçons. Le BTP en France c'est 150 milliards et 1,5 millions de salariés et artisans. Si les loyers sont hors de prix dans les bassins d'emplois c'est du fait de la rareté et si le secteur de la rénovation ne profitait pas de certaines baisses d'impôts, nombres de TPE auraient mis la clé sous la porte et la pollution ainsi que l'empreinte carbone nationale aurait explosé. Il faut construire de nombreux logements en zones tendues, des habitations écologiques, économes en énergie et l'état doit y participer sous formes d'allègements de charges.
Réponse de le 26/05/2015 à 18:50 :
"Le BTP en France c'est 150 milliards et 1,5 millions de salariés et artisans" : 100 000 euros engouffré dans la bulle et relocalisé au Portugal, ça ne sert pas le bâtiment.
Marre des enrichis sans cause de l'immobilier qui expliquent qu'il est bon pour le bâtiment que papi amasse sur une assurance vie le capital d'un ménage qui pourrait rénover un logement en l'absence de bulle.
C'est un non sens économique qui n'a qu'une explication : Les enrichis sans cause de la bulle immobilière forment un grand groupe d'électeur (les mêmes qui échappent aux efforts en matière de pension de retraite et de dépenses superflues de santés telles les cures).
Réponse de le 18/06/2015 à 12:22 :
"Les enrichis sans cause de la bulle immobilière forment un grand groupe d'électeur "

Aucun "enrichissement", simplement les impôts, taxe, réglementation, travaux obligatoire augmentent sans cesse, ce qui évidement se répercute sur les prix finaux, mais n'enrichie en rien les propriétaire qui n'ont pas un metre carré de plus, paye plus de taxe, et ne peuvent déménager, vu les prix...
a écrit le 26/05/2015 à 14:07 :
Accorder des prets immobiliers est normal . Subventionner l'ancien pour entretenir des rentiers l'est beaucoup moins . Le problème de l'immoblier ce sont les prix , gonflés artificiellement par des aides massives de l'etat qui aurait du injecter cet argent dans un soutien de l'economie , comme des baisses de charges .
a écrit le 26/05/2015 à 14:01 :
Pouarh, ça pue l'interventionnisme sur les marchés cette rubrique. D'un côté, vous dites qu'"il est aussi crucial qu'elles prêtent bien, en faveur du bon destinataire et pour les bonnes raisons !" et de l'autre vous relevez que "Néanmoins, tout a été fait et orchestré par les pouvoirs publics pour forcer la main des banques à se montrer généreuse en termes de prêts immobiliers, comme pour motiver les achats à crédit de la part des citoyens." Je traduis : il faut intervenir auprès des banques pour les forcer à prêter "juste" (histoire de bien faire son socialiste), mais si on intervient ça peut avoir des effets délétères. Pourquoi ne pas tout simplement laisser le marché s'autoréguler ? Ce qui inclu bien évidemment de laisser les faillites se faire et les actionnaires perdrent leur mise quand cela devient inévitable. Mais ça, bizarrement, ça n'est pas possible...
Réponse de le 05/06/2015 à 8:42 :
En clair le débat porte sur la destination de l'épargne et l'investissement productif. Le fait est que l'épargne des français fait rêver l'Europe contrairement à d'autres pays de la même zone. Mais , structurellement, cette épargne est en majeure partie destinée à la constitution d'un patrimoine où l'immobilier est majoritaire. Il est clair que l'investissement dit productif , essentiellement consacrée aux entreprises, en souffre. Mais la productivité d'un pays résulte de facteurs diversifiés constitutifs d'un système performant ou pas. L'investissement est un de ces facteurs mais pas le seul. Il est indéniable que l'esprit d'entreprendre pour produire de la richesse booste la notion d'offre. Mais il est vrai aussi que l'offre doit s'adapter à la demande . Dans ce concert les banques évaluent les risques pour apporter leur soutien financier. Elles n'ont pas un objectif philanthropique . Alors et si le problème n'était pas la crédibilité structurelle de l'entreprise française?
Réponse de le 18/06/2015 à 12:26 :
"Le fait est que l'épargne des français fait rêver l'Europe contrairement à d'autres pays de la même zone. "

N'importe quoi. L'épargne des français finance la dette de l'Etat. Elle est donc indisponible, sauf à ce que l'Etat rembourse..

Les autres pays on des fonds de pension, donc de l'épargne : faut pas racontez n'importe quoi.

"Alors et si le problème n'était pas la crédibilité structurelle de l'entreprise française?"

Oui, l'entreprise France est en faillite. Personne ne va investir pour payer 57% de taxe : le monde est vaste.

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