Les très mauvaises surprises de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

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La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, les très mauvaises surprises de l'impôt sur l'IFI

L'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière ce n'est pas l'ISF réduit à sa partie immobilière comme cela a été présenté par le gouvernement, mais bien un nouvel impôt immobilier, ou alors c'est la version XXL de l'ISF sur l'immobilier.

Première mauvaise nouvelle, l'espoir que la pierre papier échapperait en partie au nouvel impôt à très vite été douché. Certes, seul l'immobilier est concerné par l'IFI, mais alors TOUT l'immobilier à l'unique exception des biens professionnels. Pour le reste que l'actif soit détenu en direct ou indirectement par le redevable, tout y passe. Les immeubles bâtis à usage personnel ou mis en location : maisons, appartements ainsi que leurs dépendances. Les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition sont aussi concernés tout comme les bâtiments classés monuments historiques. Deuxième catégorie d'actifs, les terrains non-bâtis. Dernier lot, les parts d'une société civile immobilière (SCI), d'une société civile de placement immobilier (SCPI) ou d'un organisme de placement collectif immobilier (OPCI), appelés aussi « pierre-papier » pour ces deux derniers, sont intégrées. Les actions foncières, qu'elles soient cotées ou pas et même si elles sont détenues au sein d'une assurance-vie, doivent également être déclarées.

Le deuxième ensemble de mauvaises surprises porte sur l'évaluation des actifs. Trois chausse-trappes. La première, la complexité du système mis en place dans l'évaluation des titres des sociétés imposables. En présence d'une chaine de participation, c'est une véritable usine à gaz. En somme, il faut évaluer pour chaque filiale ou sous-filiale la part représentée par l'immobilier non professionnel et remonter jusqu'à la société directement détenue par le redevable. Deuxième écueil. Avec l'IFI, on pouvait au moins s'attendre à une réévaluation du montant minimum du patrimoine à détenir pour être imposable. Rien de tout çà, il reste le même que pour l'ISF, à savoir 1,3 million d'euros.


Pourtant, les prix de l'immobilier s'élèvent à nouveau, notamment là où se situent les gros patrimoines comme le suggère la cartographie des redevables à l'ISF. Un simple décompte dévoile la surpondération de Paris : la capitale représente plus du tiers de redevables vivant dans une ville de plus de 20 000 habitants. Les Hauts-de Seine, la banlieue huppée de l'Ouest-Parisien, près de 14%. En province, Lyon arrive en tête. Autant de localités où les prix de l'immobilier ont beaucoup plus augmenté ces trois dernières années que dans le reste de la France. Cela fera tomber dans la trappe à IFI un nombre croissant de contribuables.


D'autant plus que le diable se cache dans un petit détail. Désormais, doit être mentionné dans la déclaration non seulement la valeur vénale du bien c'est-à-dire la valeur au moment de la déclaration si le bien devait être vendu, mais aussi, et c'est nouveau, la date et la valeur d'acquisition. En d'autres termes, l'administration fiscale aura tôt fait de pointer tous ceux qui sous-estiment  ou sous-estimait la valeur de leur biens en partant simplement de leur prix d'achat et en appliquant les évolutions de prix constatés sur les différents marchés. Et les agents du fisc vont réellement pouvoir se concentrer sur l'immobilier et développer leur expertise en la matière ces prochaines années.

Derniers lots de mauvaises surprises, les déductions. L'attaque s'effectue sur deux fronts. Le premier, les déductions fiscales. L'ISF était calculé sur la base d'un actif déterminé au 1er janvier dont était déduit un passif incluant les impôts dus sur l'année en cours (impôts sur le revenu, impôts locaux, ISF lui-même). Aujourd'hui seuls les impôts liés à la propriété des biens comme la taxe foncière sont déductibles ainsi que l'IFI. La réforme fiscale réserve également un traitement particulier aux emprunts in fine, ces emprunts dont le capital ne se rembourse qu'à échéance. Jusqu'à présent, le contribuable qui contractait un crédit in fine, pouvait pendant toute la durée du prêt déduire de l'ISF la totalité du capital emprunté. Désormais, Le contribuable doit établir des annuités théoriques en divisant le montant de l'emprunt par le nombre total d'année de l'emprunt et seule la somme des annuités correspondant au nombre d'année restant à courir jusqu'au terme prévu est déductible. Idem, lorsque la valeur du patrimoine excède 5 millions d'euros un plafonnement des dettes déductibles a été mise en place et la liste n'est pas exhaustive.

Base imposable élargie, seuil de taxation figé malgré la hausse des prix, déductions rabotées, l'immobilier est bien dans l'œil du cyclone fiscal du gouvernement.

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Commentaires
a écrit le 09/06/2018 à 19:14 :
A noter que le preneur d'un crédit bail est réputé propriétaire, et que s'il sous-loue directement ce bien .à une filiale à 100% de sa société holding et qu'il perçoit des rémunérations uniquement au niveau de sa holding, ce bien n'est pas qualifié de bien professionnel.
a écrit le 05/06/2018 à 12:24 :
Les taxes ne font que renchérir les prix puisque d'une manière ou d'une autre elles s'incorporent au prix. Il est ainsi aisé de constater que le pouvoir d'achat d'un euro est en France l'un des plus faibles d'Europe. L'investissement immobilier est de plus en plus réservé aux très riches, qui ainsi chaque année s'enrichissent de la plus-value de leur capital immobilier. Ce n'est qu'un enrichissement virtuel garanti par la pénurie croissante des petits riches qui n'ont plus les moyens de construire.
a écrit le 04/06/2018 à 16:53 :
Dans l'ancien système (ISF) l'immobilier était frappé du même taux que les autres biens imposables (les titres par exemple) dont le montant venait s'ajouter à la valeur de l'immobilier qui ainsi pouvait être soumis à un taux plus élevé. Désormais beaucoup de patrimoines immobiliers bénéficieront de taux plus bas.
a écrit le 04/06/2018 à 11:38 :
L'enfer fiscal de micron va devenir intenable.
a écrit le 03/06/2018 à 18:57 :
Les contribuables qui sont aussi des électeurs auraient du davantage réfléchir.
Ben oui, Macron qui ne réformera jamais son "Etat" doit faire rentrer du fric.
Et faut bien payer l'aide au migrants...
a écrit le 03/06/2018 à 15:33 :
la fin de l investissement immobilier aura de néfastes conséquences pour les artisans du secteur batiment
a écrit le 03/06/2018 à 12:33 :
Bienvenue au Portugal 🇵🇹🔜🍹🤷‍♂️
a écrit le 03/06/2018 à 1:44 :
" l'immobilier çà eu payé " Contraintes et normes en folies débridées, entretien, travaux réparation, Taxe Foncière énorme qui va etre Encore Multipliée sans fin : car dernier pouvoir des Maires ( la T.H sera d'année en année moins compensée par l'Etat ) et !!!!! cet I.F.I. IL FAUT SE DEGAGER DE L'IMMOBILIER, hors résidence principale, ET VITE.
a écrit le 02/06/2018 à 23:14 :
Nous avons vendu ce premier semestre 13 de nos 17 appartements achetés entre 2007 et 2011. Fini ce type d'investissement. Notre Habitation et Placements Sélectifs non immobiliers dorénavant.
Réponse de le 03/06/2018 à 10:41 :
Pareil chez nous.22 studios dans le Sud Ouest qui ne rapportaient plus rien!Nous investissons a l'étranger
a écrit le 02/06/2018 à 23:09 :
Jean Frémis.
Doreur.
a écrit le 02/06/2018 à 23:03 :
Il faut désinvestir de l'immobilier. Ne garder que la résidence Principale. Investir des actifs financiers OPCVM ou autres, et s'y stabiliser 10 ans pour du rendement significatif. La Résidence Secondaire n'est pas rentable : réparations régulières, entretien permanent, impots. Nous avons vendu la notre, détenue depuis 19 ans, en Avril, Libres et plus légers,à présent, et fini ce fardeau et contrainte permanente. De bons souvenirs demeurent, il était dorénavant opportun de laisser çà. BIEN Moins Couteux de louer maison ou chambre d'hotel haut de gamme, et éventuellement varier ainsi les lieux de Week end et de vacances. Nous nous sommes déjà éclatés-reposés-détendus tous les six en mai, et prochainement : notre résa de nos congés d'été.
Réponse de le 03/06/2018 à 0:05 :
La pierre papier sera aussi soumise à l'IFI
Réponse de le 03/06/2018 à 11:26 :
J'ai pris un bout de "pierre papier" dans mon Assurance-Vie (pour diversifier) et j'ai reçu un papier pour me dire combien déclarer à l'IFI si j'y suis soumis (la somme investie, qu'elle rapporte ou pas sur 20 ans, peu importe).
Mâââgique l'investissement. Sais pas si c'est censé être pédagogique (réorienter les placements) ou juste une facilité comme base d'imposition 'banale'.
a écrit le 02/06/2018 à 19:57 :
Cet IFI va sous peu devenir cauchemar, contreproductif, et avec surtout contre l'économie, DE GRAVES EFFETS PERVERS. Il coutera lui, comme l' ISF plus cher que son rapport 850 M/E An, et donnera lieu à beaucoup de contentieux. A ABOLIR.
a écrit le 02/06/2018 à 16:44 :
ça nous laisse indifférent ; pour ceux qui vivent aux smic ou les petites retraites
Réponse de le 03/06/2018 à 2:03 :
Et petites retraites, smic, rsa, Vous avez Bien Raison de vous en foutre. QUE les H.L.M, non fiscalisés, fassent de l'immobilier, c'est leur Job désormais, plus que jamais. ET riches qu'ils sont, ils entretiennent si bien. Tout y est " nickel chrome. Fonctionnel, en état, et joli et chaleureux en extérieur et intérieur.
a écrit le 02/06/2018 à 15:10 :
"Pour le reste que l'actif soit détenu en direct ou indirectement par le redevable, tout y passe. Les immeubles bâtis à usage personnel ou mis en location :tout comme les bâtiments classés monuments historiques. "

ah ah qui a joué au loto promu par stephane berne? sur un chateau à 10 millions , attendez vous à vous faire essorer... je dirais meme "berné"
puis la taxe foncière, taxe immobilière....

Au fait, ils ont eté également prévenu les anglais qui ont organisé le meme type de loto?

la belle arnaque ce loto pour que l´état puisse récupérer des propriétés remises à neuf, car les personnes ne pourront payer tout ces impots ....
Réponse de le 02/06/2018 à 20:02 :
10% du produit du mensonger " loto patrimoine " est destiné au Patrimoine.
le peu de bénéficiaires privés, le perdront en IFI
a écrit le 02/06/2018 à 14:23 :
Les pauvres rentiers n'en peuvent mais!
a écrit le 02/06/2018 à 14:05 :
Est il vrai qu'il vaut mieux acheter un bien immobilier à crédit que comptant pour échapper à l'IFI ?
Réponse de le 02/06/2018 à 15:14 :
la seule chose qui soit vraie est que vous feriez mieux d´acheter un bien dans un autre pays.

car en France les impots ne feront qu´augmenter jusqu´au moment ou vous ne pourrez plus payer et l´etat saisira votre bien pour recouvrir les montants.
Réponse de le 02/06/2018 à 20:06 :
Soumis à l'IFI ou non, ce sera la première préoccupation. Et vendre avant que bien y soit soumis.

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