Alexandre Mirlicourtois, Xerfi
Le gouvernement a présenté mercredi son projet de loi pour le logement. Sa politique s'appuie sur deux postulats et un impératif :
L'objectif est de baisser les prix en déverrouillant le foncier, en baissant les aides, en allégeant les normes, et en fluidifiant le parcours locatif.
Dans le parc public, la baisse des aides est un jeu à somme nulle pour les locataires et a d'abord vocation à réduire le déficit : en abaissant de 50 euros par mois en moyenne l'APL versées aux 2,2 millions de locataires HLM, contre une diminution identique de leurs loyers financés par les bailleurs sociaux, le secteur du logement devrait ainsi contribuer à hauteur de 1,4 milliard d'euros aux 16 milliards d'économies recherchés par le gouvernement pour 2018. Certes le loyer diminue, mais l'aide aussi, du même montant. L'effort financier pour se loger reste donc strictement le même.
Côté parc privé, pas sûr que la baisse des prix soit au rendez-vous. La baisse des loyers du privé reste suspendue à la promesse d'un choc d'offre. En toute logique, le point de départ c'est le foncier. C'est même au cœur de la stratégie du gouvernement, avec ce constat : sur les dix dernières années, les prix du foncier se sont envolés de 71%, contre 24% pour la construction et 12% pour l'inflation. Et si les prix des terrains flambent, c'est parce que l'offre est trop étroite en raison d'incitations favorisant la rétention.
Pour débloquer la situation, des abattements fiscaux seront mis en place pouvant aller jusqu'à 100% sur les plus-values réalisées sur des terrains cédés dans une zone tendue en vue de construire du logement social. La mesure est limitée dans le temps afin de précipiter les cessions et ainsi faire reculer les prix du foncier. Les résultats risquent cependant d'être très décevants. En effet, le verrou fiscal existe, mais il y en a un autre, politique celui-là : la difficulté d'obtenir un permis de construire. Le frein est politique, qui veut qu'un « maire bâtisseur soit un maire battu ». Or rien n'est prévu pour contourner cette vision malthusienne. Les compensations financières promises ne sont rien face au risque de perdre une élection.
Reste le second axe pour produire un choc d'offre. Il concerne la construction elle-même, et s'articule autour deux idées fortes : concentrer l'effort de l'Etat sur les zones tendues, c'est-à-dire là où le déséquilibre entre offre et demande fait grimper les prix des loyers et de l'immobilier (Ile de France, Côte d'Azur, grandes métropoles régionales) ; et réduire les coûts de construction. C'est dans cette optique qu'il faut aborder le recentrage du dispositif fiscal Pinel et du PTZ. La construction de 80.000 logements étudiants rentre aussi dans ce cadre, la pénurie étant forte dans les zones tendues.
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Du côté du coût de la construction, le gouvernement prévoit un moratoire sur les normes, les logements ne devant plus tous être accessibles aux personnes à mobilité réduite comme l'exigeait la loi de 2005 sur le handicap. Mais là aussi, il ne faut pas s'attendre à un miracle.
Si le prolongement du Pinel et du PTZ a été accueilli par un « ouf » de soulagement par les professionnels, son recentrage va alléger la facture pour le gouvernement au prix d'une baisse de la construction neuve : six PTZ sur dix accordés le sont dans des zones non-tendues. De même, rien n'indique que la baisse des coûts de construction se retrouve bien dans la facture finale.
Mieux loger les Français et pour moins cher, l'ambition est grande. Mais les moyens sont trop limités et trop focalisés sur l'objectif d'économie. Se recentrer sur les zones de pénurie aurait un sens si le gouvernement y allouait plus de moyens grâce aux économies qu'il opère ailleurs. Ce n'est pas le cas, et à la fin du quinquennat la France risque bien de n'être pas beaucoup plus avancée.
Alexandre Mirlicourtois, Xerfi
