Prix de l’immobilier, un marché à 3 vitesses

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Les prix de l'immobilier montent, mais pas partout. Les tendances haussières à Paris en petite couronne et dans quelques grandes métropoles régionales (Nantes, Rennes, Bordeaux, Lyon par exemple) ne résument pas à elles seules la réalité d'un marché national à trois vitesses : selon les données notariales, 45% des départements ont ainsi enregistré une progression des prix des appartements dans l'ancien en 2018, 40% ont connu une baisse et 15% sont restés stables. Bref, la tendance haussière ne concerne même pas la moitié des départements. En tête, Paris creuse l'écart.

Depuis 2009, point bas du marché, les prix y ont augmenté de 55% contre 8% en moyenne en province, province dont le pic des prix de 2011 n'a toujours pas été restauré. Phénomène de rareté démultiplié dans la capitale, appétit insatiable des investisseurs qui s'inscrivent dans une logique patrimoniale, cherté du foncier, capacité financière de ses habitants, sont au cœur de la flambée parisienne. Et « l'effet » Paris déborde sur les départements limitrophes dont les prix sont également en forte hausse. La représentation, symbolique, du territoire prendrait ainsi plus ou moins l'allure d'une cible avec en son centre, Paris qui concentre à la fois les prix les plus élevés et les progressions les plus fortes, puis de proche en proche la petite, la grande couronne et la province.

De grands écarts régionaux

Mais il faut pousser plus loin l'analyse car cette vision centrée autour de la capitale gomme les écarts entre les régions elles-mêmes. Les niveaux des prix mettent en évidence des tendances lourdes. En reprenant les données de Century 21, une distinction très nette apparait. D'un côté, la façade atlantique, le sud et la région Rhône-Alpes où les prix se situent entre 2 016 € le m²pour l'Occitanie et 3 700 pour la région PACA. De l'autre, les régions de l'intérieur, du nord/nord-est avec des prix qui ne dépassent pas 1 900€, c'est environ 30% moins cher. Cette photo renvoie à des trajectoires de prix très contrastées liées aux disparités économiques régionales avec en arrière fond une croissance plus faible dans le quart nord-est et au centre-est.

L'explication reste néanmoins partielle. Il faut intégrer une autre dynamique, celle de la démographie très favorable aux régions atlantiques et méditerranéennes. Reste un dernier élément incontournable : l'attractivité des grandes métropoles comme source d'écart au sein d'une même région, d'un même département. Un exemple. Sur les dix dernières années, les prix ont augmenté de 20% en Rhône-Alpes. Oui, mais c'est Lyon qui porte l'essentiel de cette progression avec une flambée de 60%. En d'autres termes, la hausse des prix  n'est pas pour tout le monde en Rhône-Alpes. Cet écart entre les grandes métropoles et le reste du pays n'est évidemment pas une nouveauté. Mais il s'est creusé depuis la grande récession. La carte de France immobilière ressemble ainsi à une peau de léopard. Une peau de léopard où les taches brunes représentent le plus souvent les grandes agglomérations.

Grandes agglomérations branchées sur la mondialisation où habite une population plus diplômée que la moyenne et qui dispose de monopoles sur certaines activités de services à très forte valeur ajoutée, notamment dans la haute finance, le haut management au sein des têtes de groupes mondialisés du CAC 40, la haute fonction publique. C'est là que se concentre la croissance et la création de richesse, ce qui pousse les prix de l'immobilier. Mais c'est au prix de fortes inégalités, d'un processus brutal d'exclusion et de gentrification à l'intérieur de ces aires urbaines et au détriment du reste du territoire notamment la France pavillonnaire, celle des lotissements situés en couronnes périurbaines où les prix baissent voire chutent brutalement. En 2019, les prix dans l'ancien progresseront d'un peu moins de 3% selon notre scénario et 2020 s'annonce du même acabit : les taux d'intérêt au plancher, durée des prêts en hausse, banques offensives sur le crédit habitat et pierre toujours aussi plébiscitée par les Français pour se constituer un patrimoine. Mais c'est une moyenne vide de sens qui marque une fracturation de plus en plus grande du territoire.

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