Alexandre Mirlicourtois, Xerfi
Paris devient-elle une capitale hors sol ? À près de 9.500 euros du m² la question se pose. Elle se pose d'abord en comparaison avec les 5 villes françaises les plus peuplées. Lyon, en deuxième position en termes de prix est 2,5 fois moins chère et Marseille, près de 4 fois moins.
À la location les écarts se resserrent un peu, mais avec un loyer mensuel de 889 euros pour un 35 m² par exemple, Paris reste globalement deux fois plus chère que les autres grandes villes de province. Finalement, le coût du loyer d'un petit logement à Paris c'est désormais près de 75% d'un SMIC net.
L'évolution des prix dans la capitale est donc déconnectée de celle du reste du territoire, mais elle l'est aussi, et de plus en plus, du niveau de vie des Parisiens. Le revenu net médian d'un célibataire installé à Paris est d'environ 2.200 euros mensuel. À 9.300 euros du m² un petit appartement de 35 m² revient donc à 325.500 euros soit l'équivalent de plus de 12 ans de revenu. Un couple avec deux enfants voulant disposer de 80m² déboursera près de 745.000 euros, l'équivalent de 13 ans et demi du revenu du ménage.
Ces chiffres sont très proches de ceux calculés par la Banque suisse UBS : selon leurs estimations, un salarié parisien qualifié du tertiaire doit consacrer 14 années de salaires pour acheter un 60 m². Seules deux villes, parmi les 20 métropoles analysées, se retrouvent devant la capitale française : Hong Kong (22 ans) et Londres 15 ans. Ce faisant Paris est la ville la moins abordable d'Europe continentale, si l'on s'en réfère aux revenus de ses habitants, devant Amsterdam, Munich, Genève ou Milan.
Et encore il s'agit d'une moyenne : les arrondissements du centre de Paris sont bien au-delà des 10.000 euros le m² : le 6e est le plus cher avec 12.530 euros/m² suivis du 7e et du 4e à plus de 12.000 euros. Le Nord-Est de Paris, le 19 et le 20e sont plus abordables, mais à près de 8.000 euros le m² les tarifs affichés sont le double de ceux de Lyon.
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Et loin, de se cantonner aux seuls arrondissements les plus aisés, les hausses de prix les plus fortes se concentrent désormais principalement là où les prix sont les plus faibles comme dans le 18e , le 19e et le 20e. En fait c'est tout l'Est parisien qui flambe avec des progressions supérieures à 40% sur les 10 dernières années malgré la crise. Si bien que le rapport entre l'arrondissement le plus et le moins cher est tombé à un plus bas niveau depuis 18 ans, à 1,6 contre près de 2,5 au début des années 2000. En d'autres termes, l'écart se resserre.
Cette frénésie pour l'immobilier parisien s'explique en partie par des facteurs historiques. Paris est une capitale complète, qui concentre tous les pouvoirs, placée au cœur de la région la plus prospère de France. C'est aussi un haut lieu touristique et une ville étudiante. C'est de plus une métropole fermée par le boulevard périphérique. Mais ce sont là des facteurs anciens qui expliquent une partie des écarts entre Paris et les autres grandes villes françaises, mais pas la dynamique actuelle. De même, les conditions de financements sont exceptionnelles avec des taux au plancher et l'allongement de la durée des prêts, mais cela vaut pour tout le territoire.
En fait une partie de l'explication vient d'une demande supplémentaire qui s'est placée sur le marché. Que ce soit de riches étrangers pour s'offrir un pied-à-terre à Paris ou de riches particuliers qui transforment une partie du parc de logements en meublés touristiques : logements vacants, résidences secondaires, logements occasionnels ont augmenté de 30.000 unités sur les 5 dernières années, l'équivalent de 2,2% du parc. Quand l'offre est saturée il y a de quoi faire flamber le marché d'autant plus qu'en face les dernières équipes municipales ont, toutes, refusé la verticalité pour construire plus.
Le bilan est là, les prix sont devenus prohibitifs pour les classes modestes et moyennes en dehors du parc social. C'est d'ailleurs bien pourquoi les entreprises parisiennes ont les pires difficultés à recruter certains profils et que les temps de transports ne cessent de s'allonger pour une grande partie des personnes travaillant dans Paris et contraint d'habiter ailleurs. C'est aussi pourquoi il y a une fuite des jeunes familles dont le meilleur témoin est la chute du nombre d'enfants scolarisés dans les écoles maternelles et élémentaires.
De hausse en hausse, le marché de l'immobilier fait de Paris une ville hors-sol et participe à une gentrification de la capitale.
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Alexandre Mirlicourtois, Xerfi
