Propriétaires bailleurs, vous gagneriez à faire des travaux !

Lorsque l'on est propriétaire bailleur, on est imposé sur les loyers encaissés. Ces derniers supportent à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. La facture est d'autant plus salée si l'on se situe dans une tranche marginale d'imposition élevée, puisque l'imposition peut atteindre 66,2% dans certains cas !

Malgré cela, l'investissement immobilier locatif reste une valeur refuge pour les Français qui le plébiscitent et y trouvent leur compte grâce aux revenus dégagés, aux perspectives de plus-values et aux divers dispositifs d'incitation fiscale.

Parmi eux, citons le dispositif du déficit foncier qui tire son épingle du jeu.

Le principe du déficit foncier est plutôt simple à appréhender. Il consiste à soustraire de ses loyers imposables un certain nombre de charges admises en déduction. Parmi lesquelles figurent notamment les charges de gestion, les taxes foncières, les intérêts d'emprunt, mais également les travaux d'entretien et de réparation réalisés dans les locaux loués.

Ainsi, plus le propriétaire déduit de charges et travaux, plus sa facture fiscale diminue. CQFD. En plus de gommer les revenus fonciers imposables, ce régime permet de réduire le revenu global jusqu'à 10.700 euros l'année de paiement des travaux. Et le surplus éventuel ne sera pas perdu, puisqu'un déficit foncier sera enregistré et répercuté sur les revenus fonciers des années suivantes pendant 10 ans.

Par ailleurs, le déficit foncier est un régime simple, qui a en plus la bonne idée de relever du droit commun. A ce titre il ne souffre ni du plafonnement des niches fiscales, ni d'un quelconque plafonnement de loyer. En contrepartie des avantages fiscaux conférés, l'investisseur doit seulement s'engager à louer le bien nu pendant 3 années.

Les gestionnaires de patrimoine ne s'y trompent d'ailleurs pas et sont nombreux à plébisciter ce régime fiscal. Ils proposent ainsi à leurs clients de réaliser des investissements dans l'immobilier ancien à restaurer, avec à la clé une enveloppe de travaux déductibles plutôt conséquente. Certaines sociétés de gestion proposent même ce type d'investissement au travers de SCPI fiscales spécialisées dans l'immobilier ancien à restaurer.

Être vigilant pour s'assurer du retour sur investissement

Avant de se lancer, il est toutefois important de porter une attention particulière sur plusieurs points. Parmi les plus importants, citons la nature des travaux à réaliser, le choix des intervenants et les qualités intrinsèques du bien à rénover.

En effet tous les travaux ne sont pas déductibles. Seuls ceux qui participent à la remise en état du bien et de son usage pourront faire l'objet d'une imputation fiscale. Exit donc les travaux de construction et reconstruction. Par exemple le ravalement d'une façade, la remise en état d'une installation électrique ou d'une chaudière ou encore la réfection de toiture seront déductibles, tandis que les travaux d'extension ou de construction d'une véranda seront exclus.

Il faudra également s'assurer que ces investissements s'inscrivent dans une certaine logique financière. Car les travaux doivent rester « rentables » pour l'investisseur et ne pas être surpayés sous le couvert d'un avantage fiscal.Ainsi la qualité des intervenants, le choix des entreprises de travaux, la souscription des garanties décennales et dommages-ouvrages, etc... doivent être vérifiés avec soin avant toute décision.

Enfin, comme pour tout nouvel investissement, il faudra se poser la question suivante : La réalisation des travaux de restauration va-t-elle me permettre de louer correctement mon bien, de le valoriser sur le long terme et de dégager une belle plus-value ? Afin de mettre toutes les chances de votre côté, des logements prestigieux ou situés dans les grandes villes de France (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, etc...) seront à privilégier.

____

Exemple d'investissement en SCPI fiscale de déficit foncier :