Un placement immobilier est-il encore rentable ?

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La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, un placement immobilier est-il encore rentable ?

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Surpuissance de l'effet de levier et super plus-value réalisée au moment de la revente sont actuellement au cœur de la rentabilité de l'investissement locatif avec en plus le booster fiscal pour le neuf. C'est donc en toute fin partie que l'investisseur sait, s'il a fait ou pas, une bonne affaire car durant la détention du bien, les revenus fonciers apparaissent bien maigres face à l'effort fourni et aux risques pris.

Un rendement assez faible

Le rendement brut défini comme le rapport entre le loyer perçu et le prix d'acquisition du logement est de 6% en moyenne environ dans les 50 plus grandes villes françaises et de 4,75% seulement dans le Top 5, avec, en bas de classement, Paris avec 3,5% jusqu'à Marseille légèrement au-dessus de 6,2%.

Encore ces chiffres sont très présomptueux. Contrairement à un produit financier dématérialisé, l'investissement dans la pierre est un bien physique qui nécessite un minimum d'attention et qui est taxé à plusieurs niveaux. Il faut donc intégrer dans le calcul toutes les charges et les frais divers comme les droits de mutation, appelés dans la pratique frais de notaires (entre 7 et 8% de la valeur du bien à l'achat), la taxe foncière (en moyenne 8% des loyers perçus), les charges de copropriété, les frais d'entretien, les éventuels frais de gestion locative lorsque la location est confiée à un professionnel (8 à 10% des loyers). La liste n'est pas exhaustive. S'ajoutent aussi les risques d'impayés et les périodes de vacances locatives entre deux locataires. Pour passer du rendement brut au rendement net, afin d'être plus proche de la réalité, la méthode Larcher est la plus simple et prend comme base annuelle des loyers non pas 12 mais 9 mois.

Ainsi redressé, le rendement subit un sacré coup de rabot : il tombe à moins de 3,6% en moyenne dans les 5 premières villes françaises et à 2,6% à Paris. Et c'est sans compter la fiscalité. Le revenu foncier est ajouté aux autres revenus et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Et, pour certains, il faut ajouter l'IFI.

Le boum de la location de meublée

La faiblesse du rendement locatif est à l'intersection de deux tendances fortes : au dénominateur,  l'explosion du prix d'achat (+154%) sur les 20 dernières années en France métropolitaine. C'est évidemment beaucoup plus dans les zones tendues comme Paris (+308%) ou Lyon (+297%). Au numérateur, les loyers sont eux beaucoup plus raisonnables car dans les faits il existe un encadrement soft : depuis le début des années 80, la fixation des loyers est généralement libre ou presque en début de bail, mais leur évolution annuelle est strictement encadrée par celle d'un indice qui se révèle, par construction, proche de l'indice des prix. C'est un élément à prendre en compte dans l'équation. Ainsi mesurée, la hausse des loyers a été de 54% depuis 1998, avec finalement assez peu de divergences entre les grandes métropoles. Paris est en tête avec 69% et devance Marseille 60% jusqu'à Toulouse 44%, pour le Top 5 des plus grandes villes.

Toutefois une double rupture est intervenue ces 20 dernières années. La première c'est l'essoufflement régulier de l'augmentation des loyers passés de 3,9% l'an sur la période 2000-2006 à 0,5% entre 2013 et 2018. La seconde, c'est depuis 2007, des loyers qui progressent moins vite que l'inflation. Bref, les loyers ont perdu de leur pouvoir d'achat alors même que les prélèvements fiscaux et sociaux s'alourdissaient. A quoi il faut ajouter désormais l'encadrement des loyers à Paris, que d'autres villes pourraient suivre.

C'est bien l'une des raisons qui poussent les propriétaires à chercher des alternatives à la location nue pour améliorer leur rendement locatif et à s'intéresser à la location meublée traditionnelle ou saisonnière du type Airbnb ou Booking, plus rémunératrice, avec des loyers qui représentent 2 à 3 fois ceux de la location traditionnelle et des risques d'impayés quasi-nul, les loyers étant généralement versés lors de la réservation en ligne. Bien entendu, le nombre de journées de location est limité à 120 jours à Paris, Lyon ou Bordeaux, mais ce n'est pas le cas du reste de la France. En outre, de plus en plus d'utilisateurs de la plateforme flirtent avec la légalité et des immeubles entiers sont dédiés à la location saisonnière.

La chute du rendement locatif net est doublement inquiétante. Elle pousse les propriétaires à se désengager de la location nue, ce qui aggrave la crise du logement. Et elle fait reposer l'espoir de rentabilité de l'investissement immobilier quasiment sur les seules plus-values. Un processus dont on sait qu'il a vocation à s'essouffler, même dans un régime permanent de taux bas.

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Commentaires
a écrit le 08/08/2019 à 23:39 :
Pour ma part je préfère l'immobilier à l'immobilisme.
On achète avec l'argent du banquier, on rembourse avec celui du locataire.
C'est simple, et seuls les gagnants et les perdants auront tenté leur chance.
Les autres commenteront.
a écrit le 22/07/2019 à 10:10 :
J'admire les proprios loueurs, chaque année ils perdent du fric, mais persistent et signent....INCROYABLE.
Réponse de le 23/07/2019 à 14:17 :
A salaire égal la plupart de mes amis m'ont dit que je faisais une connerie en investissant dans l'immobilier. Que la rentabilité était trop faible.
11 ans après j'ai un patrimoine de plus de 700k€ quand ils plafonnent à 150k€ de patrimoine.
Il n'y a pas que la rentabilité à prendre en compte. L'immobilier c'est le seul actif qui est financé par les banques. C'est le seul actif qui a un rendement régulier. Il n'y a pas d'intérêt à faire fructifier un patrimoine en étant propriétaire (les très riches sont long en épargne financière), mais à le constituer. Macron le sait et tape dessus : il ne faudrait pas que les classes moyennes puissent s'enrichir !
Lorsque j'ai commencé à travailler le CAC 40 était aux alentours de 5500. Ravi de ne pas m'être cramé en épargne financière comme beaucoup de mes collègues.
Réponse de le 23/07/2019 à 15:47 :
Cela veut dire surtout qu'il y a toujours plus qui gagnant que de perdant.
a écrit le 22/07/2019 à 10:09 :
J'admire les proprios loueurs, chaque année ils perdent du fric, mais persistent et signent....INCROYABLE.
a écrit le 21/07/2019 à 0:58 :
Il faut investir dans le locatif dans les villes moyennes, ou les prix d'achat sont bas et les loyers assez haut pour couvrir les frais. J'ai trouvé mon bonheur à Colmar ou je viens d'acheter mon 3eme bien.
a écrit le 20/07/2019 à 14:22 :
Tout est dans l'économie d’échelle dans les charges nullement dans les gains!
a écrit le 19/07/2019 à 11:27 :
Très bonne analyse qui mériterait une conclusion : le logement dans les grandes villes est mis à mal par la spéculation financière qui est articulée de concert par les banques et l'Etat, au profit d'un petit nombre de très riches grâce à l'effet de levier offert par les banques et la plus-value créée par la pénurie de logement. La faible rentabilité de l'investissement est une forte barrière à l'entrée pour les accédants à la propriété : donc pas de construction nouvelle ou rénovation. Cette faible rentabilité est imposée par l'Etat : impôts fonciers et IFI, obligations normatives toujours plus exigeantes sur le neuf et l'ancien, loyers bloqués, facilité pour les locataires de faire défaut sur leur loyer sans aucun risque d'expulsion.
C'est bien la spéculation grâce l'effet de levier et à l'augmentation artificielle des prix qui fut déjà à l'origine de la famine de 1789, à l'origine de la crise immobilière de 1993 pour la France et de celle de 2008 pour l'occident.
a écrit le 19/07/2019 à 10:02 :
C'est le meme principe que les LBO, l'investisseur (sic) achete un bien avec de l'argent qu'il n'a pas (hypothèse il pourrait l'avoir) et se retrouve in fine avec cet argent (somme colossale) qu'il n'avait pas au depart sous la forme de ce bien financé par les locataires...

Mais plaignons ces pauvres exploiteurs car ils ne peuvent pas disposer instantanément de leurs profits sans cause... certainement pas du fait de leur travail... mais de leur gestion d'esclaves...
Réponse de le 19/07/2019 à 13:18 :
Oulah, voici le commentaire de quelqu'un qui ne sait pas de quoi il parle. Une telle vision biaisée, qui confond les fonds de pension (qui ont l'argent) et le petite propriétaire qui veut placer ses économies ailleurs qu'en banque et préparer sa retraite. En dessous d'un article de la Tribune plutôt bon, ça fait tache.
Réponse de le 19/07/2019 à 13:38 :
Vous oubliez le risque et l'effort. Vous devez chercher un locataire, aller collecter les loyers, organiser la réparation d'une fuite un dimanche, gérer les problèmes de voisinage en cas de problèmes, ne pas se faire payer son loyer et devoir assumer directement le crédit du logement... Rien ne vous empêche de le faire, un appartement coute 50 kE avant négociation à Charleville Mézières, et il y a un marché de la location !
Réponse de le 19/07/2019 à 15:32 :
@wah

"le petite propriétaire qui veut placer ses économies ailleurs qu'en banque et préparer sa retraite".

Les chiffres officiels estiment à 2,8 millions le nombre de particuliers bailleurs privés. Selon l’enquête de PAP, la moitié d’entre eux sont de «petits propriétaires» : 30% ne possèdent qu’un seul bien, et 25% en ont deux. Les autres (45%) sont à la tête d’un patrimoine immobilier locatif qui commence à être significatif : 29% des personnes ayant répondu à l’enquête déclarent posséder entre trois et cinq logements, 10,5% disent en détenir entre cinq et dix, et 5,5% affirment avoir plus de dix appartements ou maisons. Ce qui représente un capital immobilier énorme, notamment lorsque ces biens sont situés dans les grandes villes où les prix sont au sommet. Cette France des bailleurs privés offre un visage très contrasté : contrairement aux dires des agents immobiliers, elle n’est pas constituée majoritairement de retraités ou de petits salariés pour lesquels le loyer est un revenu d’appoint.L’enquête de PAP montre que ce patrimoine de 6,3 millions de logements locatifs privés est détenu très majoritairement par les catégories socioprofessionnelles les plus favorisées. Parmi les bailleurs, 32,7% sont des cadres du privé, 12,06% des cadres du public, 9,01% exercent une profession libérale, et 5,94% sont des chefs d’entreprise. Les cadres sont surreprésentés : l’Insee évalue à 17,6% leur proportion dans la population, mais ils sont presque 45% parmi les propriétaires, selon l’étude. A l’inverse, on ne compte que 13,4% de bailleurs parmi les ouvriers et les employés, alors que ces deux catégories représentent près de la moitié (49,5%) de la population.
a écrit le 19/07/2019 à 9:59 :
Que d'inepties !
L'investisseur finance son immeuble en contractant une dette qui est entièrement remboursée par les locataires, moralité c'est encore pire qu'un banquier qui doit au moins rembourser la banque centrale...
C'est un enrichissement au long cours... mais presque sans cause si ce n'est l'accès au capital que n'ont pas les locataires... Bref on est quasiment dans l'escroquerie, le tour de passe passe...
Réponse de le 19/07/2019 à 11:48 :
encore faudrait il qu il y ait un locataire… La pub de promoteurs qui ecrivent que c est le locataire qui va payer l appart et qu au final il vous appartient sans rien payer est justement .. une publicite. Seuls les gogos le croient !
C est le promoteur qui fait une bonne affaire (si c etait si juteux, il ne vendrait pas ses logements mais les louerait lui meme).


Pour ceux pas convaicus, voila ce qui peut vous arriver : loyer ne couvrant pas le credit (normal, les loyer dependent des revenus des locataires. vous pouvez pas exiger 2000 €/mois dans une zone ou 1500 €/mois ets deja un bon salaire). frais d entretien (logement etant construit a l economie, penser ne pas faire de travaux avant de revendre dans 20 ans est Delirant). baisse du prix a la revente. Les prix de l immobilier sont au plus haut (taux faible, subvention etatique (pinel)). A la revente, ca va se gater car il y a peut de chnace qu eles taux soient aussi faible que maintenant. l Etat aura t il encore les moyen de subventionner l immobilier comme maintenant ? qui pourra encore s endetter et payer au prix fort (vu le declin economique de la France, c est pas purement rethorique)
Réponse de le 19/07/2019 à 13:44 :
Commentaire douteux. Par ailleurs, ce que dit l'auteur est qu'il est préférable d'emprunter pour acheter des SCPI plutot que d'acheter un bien immobilier directement. Finalement, la location arrange aussi le locataire lorsqu'il ne veut pas acheter : Je vis actuellement dans une région dans laquelle je ne souhaite pas acheter (trou paumé, durée incertaine) et je suis bien content de louer. Lorsque les investisseurs se seront tous détournés du marché de la location parce qu'ils y sont injuriés par des kali de votre genre, j'imagine que le marché de l'immobilier ira bien mieux avec les hotels des marchands de sommeil !
Réponse de le 19/07/2019 à 14:19 :
La critique est facile mais l'art est difficile
Réponse de le 20/07/2019 à 19:16 :
"La critique est facile mais l'art est difficile"

larcin ?
Malsain ?
a écrit le 19/07/2019 à 9:53 :
non seulement c'est pas rentable, non seulement y a de gros risques d'impayes, et en plus y a toutes ces loi alur et consors qui visent a amener des logements note F energetiquement au niveau a+ ( quand y a plus de fenetres ouvrables), a grands coups d'obligations et de contraintes ( et de demolition vu que c'est techniquement infaisable)
et recemment interdiction de louer un appart qui n'est pas assez vertueux, ou il faudra faire entre 50 et 100.000 euros de travaux d'isolation qui rapporteront 50euros d'economie d'energie mensuelle
bieentot vos logements ne vous appartiendront plus
( la loi a ete votee y a moins d'un mois)
au portugal ils avaient fait ca ils se sont retrouves avec des pans entiers de ville qui sont devenus des cloaques reenchantes
a écrit le 19/07/2019 à 9:25 :
un article qui change du "c est le moment d acheter habituel". Oui les loyers ne montent plus car ceux qui les paient ne peuvent payer plus (les jeunes sont en General assez mal paye personne ne peut payer 1000 € de loyer si son salaire est de 1200: il faut bien manger). reste evidement le AirB&B mais ca ne concerne que certains endroits (qui va louer une semaine dans la creuse en novembre ?). Pire maintenant on peut plus faire du black ni louer a l annee avec ces plateformes.
Reste la carote fiscale: vous achetez pas de l immobilier mais une reduction d impot. La rentabilite doit alors se calculer supposant au mieux une stagnation des prix mais plus probablement une baisse (les taux resteront pas toujours a 0, les baby boomers vont un jour devoir vendre leur immobilier pour payer l EPAHD et les Generations suivante sont bien moins riches)
a écrit le 19/07/2019 à 9:13 :
Et des maisons qui s'entassent sans trouver d'acheteur malgré une baisse générale des prix avec pour conclusion et une politique nationale pro finance, une subvention à 75% de neuf qui anéanti notre patrimoine pour construire toujours plus toujours plus mauvais.

Il serait temps d'inverser la tendance car en néolibéralisme la bêtise va jusqu'au bout de sa logique nihiliste.
Réponse de le 19/07/2019 à 10:50 :
Oui, la dictature de la finance qui pilote l'élite administrative et institutionnellement représentative de la France se déguise en néo pseudo libéralisme qui prétend protéger et libérer les citoyens. Tout le monde sait pourtant que liberté et libéralisme sont antinomiques de dictature et tyrannie.
Réponse de le 19/07/2019 à 13:01 :
@ multipseudos

Vous confondez encore néolibéralisme, qui est une association entre milliardaires et etat, une dérive de l'oligarchie en somme et libéralisme qui est la suppression définitive de l'Etat, le faites vous exprès ou bien voulez vous que je vous explique enfin la différence ?

Mais bon faudrait aussi avoir envie d'écouter hein.. -_-
Réponse de le 19/07/2019 à 14:22 :
"Tout le monde sait pourtant que liberté et libéralisme sont antinomiques de dictature et tyrannie."

Désolé j'ai lu trop vite cette phrase un peu bancale quand même mais méa culpa.

On ne peut pas le savoir justement étant donné que nous n'avons jamais vu du libéralisme appliqué à la lettre puisque tous les pays disposant d’États, comme le communisme que nous n'avons pas connu également puisque tout ceux qui s'en sont revendiqués n'utilisait le concept que pour imposer une autre forme d'oligarchie.

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