INTERVIEW. Après dix ans d'absence, Kaufman & Broad signe son retour à Strasbourg à la faveur du projet de reconversion de la friche industrielle Starlette. Le promoteur immobilier construira 35.000 mètres carrés de bureaux et de logements. Il entend prendre racine sur le marché du Grand Est en partenariat avec des promoteurs locaux. Thibaud Simon, directeur de l'agence strasbourgeoise de Kaufman & Broad, expose sa stratégie.
LA TRIBUNE - Kaufman & Broad est resté absent depuis 2008 de l'agglomération strasbourgeoise. Vos grands concurrents, Bouygues Immobilier ou Nexity, ne sont pas restés inactifs pendant cette décennie. Qu'est-ce qui vous a donné envie de revenir ?
THIBAUD SIMON - En 2008, notre actionnariat nous a demandé de réduire la voilure en France. L'agence strasbourgeoise a fait les frais de cette décision. Nous avons changé d'actionnaires. Il n'y a plus aucune raison de rester absent de Strasbourg et du Grand Est. L'absence a été trop longue. Strasbourg a lancé plusieurs grands projets d'urbanisation, dont le quartier Archipel et la ZAC Deux-Rives. Ces projets auraient dû nous inciter à revenir plus vite.
Vous allez opérer votre retour sur la friche Starlette, dans la ZAC Deux-Rives. La collectivité a exprimé de grandes ambitions, les contraintes environnementales sont fortes. Pour vous, ce n'est pas la solution la plus facile.
Le projet Starlette constitue une belle opportunité. Nous nous associons avec le promoteur local Stradim. Cet attelage entre un acteur national et un expert local a plu aux élus. Il nous a permis de remporter un lot de 35.000 mètres carrés, dont 20.000 mètres carrés de bureaux et 220 logements. La parcelle que nous allons occuper accueillait jadis les activités d'une briquetterie de charbon. Il faudra dépolluer. Ces contraintes urbaines font partie de notre métier. Roland Ries, le maire de Strasbourg, entend éviter l'étalement urbain. L'idée de fabriquer la ville sur la ville, dans ces quartiers en reconversion, nous convient parfaitement.
Quel est votre calendrier pour Starlette ?
Nous avons signé la promesse de vente en septembre 2018. Le permis de construire sera déposé en janvier 2019. Le chantier démarre fin 2019 et nous prévoyons des livraisons pour le quatrième trimestre 2021.
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La ZAC Deux-Rives, ce sont 74 hectares à urbaniser entre le centre historique de Strasbourg et la rive gauche du Rhin. Entendez-vous concentrer votre offre sur ce quartier ?
Nous espérons concourir pour la deuxième tranche du programme Starlette, dès que la ville aura décidé de le lancer. L'agglomération a retrouvé son dynamisme. Le marché strasbourgeois a nettement accéléré avec l'aménagement du quartier Danube, plus récemment avec le quartier d'affaires européen de l'Archipel, et maintenant sur la ZAC Deux-Rives. Le logement se porte bien. Il se porterait encore mieux si l'offre était supérieure. Les niveaux de vente ont atteint des niveaux records en 2017. Le creux de l'année 2018 est lié à un manque d'offre. Les mises en chantier vont redémarrer.
"Strasbourg n'atteindra jamais les mêmes prix moyens que Lyon ou Paris"
Cette reprise a-t-elle un impact sur les coûts de construction ?
Les prix de construction ont tendance à remonter parce que les carnets de commandes sont bien remplis dans la filière construction. Les exigences locales sont élevées. On nous a par exemple demandé de poser des parements en briques pleines sur l'ensemble des façades. Nous avons répondu à ce cahier des charges avec un bâtiment à énergie positive, au-delà des exigences initiales. Malgré cela, et en tenant compte de l'incidence du foncier facturé par la SPL qui pilote l'aménagement de la ZAC Deux-Rives, nous allons proposer des prix moyens inférieurs à 4.000 euros le mètre carré. Strasbourg n'atteindra jamais les mêmes prix moyens que Lyon ou Paris. Ici, le cœur de l'offre de logements neufs se situe entre 3.400 euros et 3.500 euros le mètre carré.
Starlette comprendra 20.000 mètres carrés de bureaux dès la première phase. Ces surfaces seront commercialisées en même temps que les opérations concurrentes en cours dans le quartier Archipel, aux abords du Parlement européen. N'est-ce pas surdimensionné ?
Strasbourg a connu un vieillissement de son parc de bureaux. Nous apportons 20.000 mètres carrés, c'est beaucoup par rapport à ce que le marché local est en mesure d'absorber. C'est un pari. L'idéal serait de commercialiser l'ensemble en trois lots maximum, pour générer des implantations exogènes d'entreprises.
Comment entendez-vous pérenniser votre présence régionale, après ce premier projet ?
Dans l'attelage que nous formons avec Stradim, nous avons compris que les élus appréciaient les tandems entre un groupe national et un promoteur immobilier local. Nous allons continuer sur cette voie. Nous disposons en interne d'une équipe de spécialistes en hôtellerie. C'est un axe fort et important car nous voulons nous positionner comme un ensemblier urbain. La ville de Strasbourg est très demandée par les développeurs d'enseignes. Nous réfléchissons à des concepts hybrides entre l'hôtellerie et l'auberge de jeunesse, très demandés. Notre équipe vient de remporter un concours à Niederhausbergen, une commune dans la périphérie de Strasbourg, pour une cinquantaine de logements. Nous sommes actifs sur la consultation pour l'aménagement et la construction de 73 logements dans l'éco-quartier de Reichstett, au nord de Strasbourg. Ailleurs dans le Grand Est, nous serons présents dans la ZAC Grand Cœur à Nancy avec 6.000 mètres carrés de logements, de commerces et de bureaux.
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Par Olivier Mirguet, correspondant pour La Tribune dans le Grand Est
