En France, contrairement aux pays anglo-saxons, il est difficile de se financer en s’appuyant sur la valeur d’un bien immobilier. Les organismes bancaires attachent plus d’importance aux revenus du foyer qu’à leur patrimoine pour décider de l’octroi d’un prêt. Pour contourner ces rigidités du système bancaire, il existe une solution encore relativement méconnue des professionnels de l’immobilier et de la finance, la vente à réméré. Explications.
Le réméré : vendre son bien sans déménager
La pratique de la vente à réméré remonterait au moyen âge. Longtemps tombée en désuétude, on assiste à sa renaissance depuis quelques années pour aider des propriétaires à se financer.
Encadrée juridiquement par les articles 1659 à 1673 du Code civil, la vente à réméré consiste à vendre son bien immobilier tout en continuant à l'occuper avec la possibilité de le racheter à tout moment ou de le revendre et d'encaisser un montant additionnel. Le vendeur vend son bien entre 60% et 75% de sa valeur vénale, puis il règle un loyer au nouveau propriétaire pendant toute la durée de l'opération. Il peut racheter le bien à tout moment dans la limite de cinq années à un prix de rachat fixé dès le départ de l'opération. Il a également la possibilité de revendre le bien au prix de marché et d'encaisser la différence entre le prix de vente et le prix de rachat. Pour découvrir plus en détail ce montage consulter le dossier complet sur la vente à réméré.
Une réponse à la rigidité des banques
Avant d'octroyer un prêt, les banques sont attentives à la situation professionnelle, à l'âge et surtout au taux d'endettement de l'emprunteur. Ce dernier correspond au rapport entre les mensualités des remboursements et les revenus. Les banques ont pour recommandation de ne pas dépasser le taux d'endettement maximum de 35% dans leurs financements. Ces conditions excluent une part non négligeable des propriétaires.
Pour obtenir un prêt avec la garantie d'un bien immobilier, il existe le crédit hypothécaire. L'emprunteur obtient 60% à 75% de la valeur d'expertise du bien en trésorerie. Mais ce prêt reste difficile d'accès et souvent réservé à des patrimoines de plus de 500 000 euros. Il est généralement financé par des banques étrangères qui seront plus attentives aux caractéristiques de la garantie immobilière, alors que les banques françaises vont plutôt s'assurer de la capacité de l'emprunteur à rembourser son prêt afin de minimiser le risque de saisie du bien.
Ces différents éléments montrent la difficulté pour les particuliers qui ne cochent pas toutes les cases de trouver un financement malgré l'apport d'un bien immobilier en garantie. Dans ces conditions, la vente à réméré est une solution permettant de se libérer des contraintes bancaires et de disposer de fonds rapidement. Des entrepreneurs, des salariés en CDD, des seniors ou des personnes sans-emploi choisissent la vente à réméré après avoir essuyé plusieurs refus bancaires. Grâce à celle-ci, ils obtiennent les liquidités dont ils ont besoin pour différents projets : rembourser un crédit, développer une entreprise, acheter un nouveau bien, faire des travaux, etc.
Une alternative au prêt relais
Le réméré permet de se rétablir financièrement et de conserver son bien. C'est également une solution qui peut faciliter l'acquisition de son prochain logement en obtenant de la trésorerie avant même d'avoir vendu son bien.
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D'ordinaire, pour financer l'achat de leur futur bien immobilier, les propriétaires ne disposant pas des fonds nécessaires souscrivent un prêt relais qui sera remboursé par la vente de leur ancien logement. Les banques sont strictes sur les critères d'octroi du prêt relais. Elles doivent évaluer la valeur et la liquidité du bien. De plus, l'offre de prêt ne doit pas dépasser le taux d'usure, or, dans un contexte de taux bas, il est souvent vite franchi en cumulant le taux d'intérêt et le coût de l'assurance pour les seniors ou les personnes avec des problèmes de santé. Ces conditions excluent du prêt relais une part importante des emprunteurs en raison de leur situation professionnelle, de leur état de santé ou de leur âge.
La vente à réméré répond à la demande de ces propriétaires sans solution bancaire pour financer leur nouvelle acquisition. Dans un premier temps, ils vendent leur bien à réméré et encaissent jusqu'à 75% de la valeur du bien. Cette somme leur sert à financer l'achat de leur nouveau bien. Parallèlement, le bien vendu à réméré est mis en vente. Grâce à son option de réméré, le vendeur est libre de déterminer les conditions de la vente du bien : prix, délai, choix de l'agence immobilière. Une fois le bien revendu, il encaisse un complément de prix égal à différence entre le prix de vente et le prix de levée d'option précisé dans l'acte de vente à réméré.
La vente à réméré peut donc avoir deux objectifs différents pour le vendeur : lui permettre de conserver son bien immobilier ou de bénéficier de temps dans l'attente de sa vente définitive.
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Imotreso, organisme spécialisé dans les opérations de vente à réméré, accompagne le vendeur dans toutes les étapes du réméré. Les experts étudient le projet du vendeur et le conseillent sur tous les aspects de l'opération. Si la finalité du réméré est le rachat du bien, Imotreso s'attache à évaluer la future capacité d'emprunt du vendeur. Si celle-ci s'avère insuffisante, Imotreso n'engage pas l'opération. L'objectif est de véritablement proposer une solution pérenne et dans l'intérêt des deux parties.
Après une étude de faisabilité, le vendeur reçoit une offre transparente et personnalisée lui détaillant toutes les étapes du projet. S'il donne son accord, une étude de notaire se charge d'instruire la transaction. Après la vente, Imotreso reste présent au côté du vendeur jusqu'au rachat ou à la revente du bien.
