L’imposition des revenus fonciers, qui peut facilement approcher ou dépasser les 50 %, dissuade de nombreux investisseurs intéressés par l’immobilier. Voici 3 moyens de constituer une épargne immobilière dans des conditions fiscales plus attractives.
Privilégier la location meublée à la location nue
Investir dans l'immobilier locatif traditionnel s'avère lourdement fiscalisé. Les revenus fonciers viennent s'ajouter au revenu imposable au barème de l'impôt sur le revenu et supportent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Ainsi, si vous êtes dans la tranche à 30 %, vous supportez une taxation de 47,2 %. D'où l'intérêt de chercher des alternatives.
Si vous tenez à miser sur l'investissement locatif de longue durée, opter pour la location meublée non professionnelle (LMNP) peut vous aider à limiter la charge fiscale. Comme en location vide, vous pouvez obtenir un abattement sur vos revenus locatifs s'ils ne dépassent pas un certain seuil : 15 300 € en location vide, 77 700 € en location meublée de longue durée. Mais cet abattement s'avère plus élevé en location meublée, puisqu'il s'élève à 50 %, contre 30 % en location vide.
Surtout, le régime réel de déduction des charges à l'euro près, disponible dans les deux cas, est beaucoup plus favorable en LMNP. Grâce à celui-ci, vous pouvez amortir la valeur du bien et du mobilier chaque année, de manière à réduire encore davantage vos revenus locatifs imposables.
Le démembrement immobilier, idéal pour la préparation de la retraite
Dans un autre registre, acquérir la nue-propriété d'un bien représente une opportunité intéressante si vous souhaitez préparer votre retraite à l'aide de l'immobilier. Les programmes d'investissement vous permettent d'acheter la nue-propriété d'un appartement à un prix décoté par rapport à sa valeur en pleine propriété. En général, la différence de prix se situe aux alentours de 35 %.
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En contrepartie, pendant la durée du démembrement (15 ans en moyenne), vous ne pouvez pas habiter le logement ou le mettre en location : ces droits reviennent à l'usufruitier, à savoir un investisseur institutionnel spécialisé dans la gestion locative. En conséquence, vous ne supportez aucune imposition supplémentaire. Notons également pour les contribuables concernés que cet investissement reste exonéré d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant le démembrement.
A l'issue de cette période, la pleine propriété vous revient, sans frais ni fiscalité particulière
. Vous pouvez alors librement disposer du bien, pour y vivre, le mettre en location ou le vendre afin d'encaisser une plus-value intéressante. Pour cette dernière option, l'imposition de la plus-value immobilière s'avère d'ailleurs plutôt favorable, puisque la reconstitution de la décote initiale n'est pas taxée.
"Compte tenu de ces caractéristiques, investir dans l'immobilier en démembrement s'adapte très bien à l'objectif de la préparation de la retraite, détaille Antoine Cesari, conseiller en gestion de patrimoine de Fortuny. Vous pouvez acquérir la nue-propriété à un prix favorable et échapper à toute fiscalité pendant le démembrement, lorsque vous êtes encore actif. Puis, une fois à la retraite, vous récupérez la pleine propriété afin d'en profiter comme bon vous semble, y compris pour percevoir des revenus complémentaires." L'expert ajoute que la technique du démembrement peut également être utilisée pour acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Pour vous décharger de toute gestion locative tout en percevant des revenus complémentaires réguliers, l'achat de parts de SCPI s'avère pertinent. Pour optimiser la fiscalité de ce type d'investissement, il convient alors de privilégier les SCPI dites européennes. Ces dernières construisent tout ou partie de leur patrimoine en dehors des frontières françaises, dans la grande majorité des cas au sein de la zone euro (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, etc.).
"Sur le plan fiscal, les revenus locatifs versés par les SCPI européennes ne supportent pas les prélèvements sociaux français au taux de 17,2 %. Cette exonération permet donc d'optimiser la rentabilité nette de votre placement", souligne Antoine Cesari. Attention toutefois à bien composer votre portefeuille de SCPI, en choisissant celles qui délivrent des rendements supérieurs à la moyenne et ne connaissent pas de problèmes comme des baisses de prix de part ou des demandes de rachat en attente.
Autre possibilité, vous pouvez également loger vos parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie. Dans cette configuration, la fiscalité de l'assurance vie, plus attractive que celle des revenus fonciers, s'applique. De plus, vos revenus locatifs sont imposés uniquement en cas de rachat sur le contrat. "Rappelons également que les contrats de plus de 8 ans bénéficient d'un abattement annuel, de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple. Cet avantage est d'autant plus pertinent au regard d'un investissement en SCPI, qui doit s'envisager sur une durée de 8 à 10 ans minimum", ajoute Antoine Cesari.
Forts d'une expérience de plus de 10 ans dans le domaine de la gestion de patrimoine, les conseillers de Fortuny peuvent vous accompagner dans vos projets d'investissement. Ils peuvent vous présenter les meilleures opportunités parmi les SCPI, les programmes de démembrement et bien d'autres placements immobiliers ou financiers. Pour profiter de l'expertise d'un spécialiste pour investir votre épargne, vous pouvez prendre rendez-vous avec les conseillers en gestion de patrimoine de Fortuny aux horaires qui vous conviennent.
